Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Законные способы выгодно учесть кредиторку и дебиторку по итогам года

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Предоставления земель для строительства

7 мая 2010 8 просмотров

С этого года действуют поправки, устанавливающие новый порядок предоставления для строительства земель, находящихся в федеральной и муниципальной собственности. Застройщику следует о них знать, ведь любое строительство начинается с приобретения земельного участка или прав на него. Последние разъяснения чиновников – в нашей статье.

Полномочия госорганов расширены

Напомним, получить в собственность государственную (муниципальную) землю можно без предварительного согласования мест размещения объектов. При этом Земельным кодексом РФ (п. 2 ст. 30) предусмотрено, что предоставление участков для строительства в собственность осуществляется только на торгах (конкурсах, аукционах). Исключением являются случаи заключения договора о развитии застроенной территории.

Федеральным законом от 27 декабря 2009 г. № 365-ФЗ (ст. 7) в Земельный кодекс РФ внесены дополнения, вступившие в силу с 1 января 2010 года. Они дают расширенные полномочия органам государственной и местной власти по распоряжению земельными участками, находящимися в их ведении (в том числе собственность на которые не разграничена). Так, теперь указанные органы самостоятельно устанавливают случаи, когда приобрести участок можно исключительно на торгах.

Право на землю необходимо

Право на землю необходимо Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Предоставление земли для жилищного строительства конкретизировано в статье 30.1 Земельного кодекса РФ. Оно осуществляется только на аукционе, за исключением установленных кодексом случаев (строительства по государственному или муниципальному контракту полностью за счет бюджетных средств; строительства по договору о развитии застроенной территории; если аукцион признан не состоявшимся по причине участия в нем менее двух участников).

Таким образом, в настоящее время в большинстве случаев получить участок из государственных (муниципальных) земель под застройку строительная компания может лишь на торгах.

Предполагается, что указанный порядок обеспечивает более справедливое распределение земель по принципу свободной конкуренции. То есть, расширив сферу применения данного варианта (проведение торгов), законодатель способствует дальнейшему развитию земельных отношений в России.

Правда, строительные компании при этом вынуждены нести дополнительные затраты: во-первых, цена участка на торгах может значительно вырасти; во-вторых, на подготовку конкурсной документации и на участие в конкурсе также нужны средства.

Подтверждающие документы

Если участок организация получает по предварительному согласованию, итоговым документом данной процедуры является решение соответствующего органа власти (федерального или муниципального) о предоставлении ей земельного участка для строительства.

Отметим, предварительное согласование не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий) (п. 11 ст. 30 Земельного кодекса РФ).

Если участок компания получает на торгах, процедура завершается подписанием протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Последнее возможно только при условии заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Итак, документальным подтверждением расходов строительной организации на покупку земельного участка будут являться: протокол о результатах торгов; договор купли-продажи земельного участка, заключенный по итогам торгов. При этом в данных документах должно быть указано, что земельный участок предназначен для целей строительства.

Назначение земельного участка также указывается в свидетельстве о регистрации права собственности.

Назначение участка: возможны варианты?

Поскольку, как уже отмечалось, Земельным кодексом РФ установлено два способа получения государственных (муниципальных) земель – на торгах и без их проведения, компании, чтобы снизить свои затраты, пытаются получить участки под жилищное строительство без торгов, например, указав иную цель приобретения. Минэкономразвития России в письме от 15 февраля 2010 г. № Д23-490 предостерегает от таких действий, рассматривая их как коррупционную схему.

Чиновники разъяснили, что осуществление жилищного строительства является более ликвидным, чем иные виды строительства. Поэтому Земельным кодексом РФ предусмотрена аукционная процедура предоставления земель, которая позволяет продать находящиеся в государственной и муниципальной собственности участки по наиболее высокой цене и тем самым обеспечить наполнение соответствующего бюджета.

Альтернативный вариант – предоставления земель с предварительным согласованием места размещения объекта – для организаций более предпочтителен, так как торги не проводятся. То есть участок предоставляется на максимально выгодных для застройщика условиях.

Однако если лицо, которому был предоставлен земельный участок для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, приобретало этот участок с целью дальнейшего его использования для жилищного строительства, то такая сделка является притворной и в соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса РФ признается ничтожной.

Взаимозачет незаконен

В другом письме Минэкономразвития России – от 12 октября 2009 г. № Д23-3355 рассмотрен не менее интересный случай: о нарушении администрацией муниципального района области условий договора, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью.

Особые условия

Торги не проводятся, если участок находится в особой экономической зоне (ОЭЗ) или прилегающей к ней территории и предоставляется для строительства объектов инфраструктуры ОЭЗ. Для получения права аренды без проведения торгов строительной компании нужно заключить соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры ОЭЗ с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ (п. 14 ст. 30 Земельного кодекса РФ).

Специалисты департамента недвижимости министерства разъяснили, что порядок предоставления земель установлен Земельным кодексом РФ.

Предоставление земельного участка в счет оплаты услуг по иным договорам не соответствует земельному законодательству, а именно такой договор был заключен между администрацией сельского округа и организацией, согласно которому администрация оплачивает стоимость построенной дороги путем бесплатного выделения земельного участка.

Чиновники отметили, что в соответствии со статьей 30 Земельного кодекса РФ выделение участков для строительства в собственность осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Порядок их проведения регулируется .

По мнению департамента, с учетом статьи 166 Гражданского кодекса РФ указанная сделка является ничтожной.

В выделении земли могут отказать

Следует отметить, что Земельный кодекс РФ предусматривает возможность отказа в предоставлении организации земельного участка для строительства, хотя и не определяет перечня конкретных оснований.

Решение можно оспорить

При вынесении решения об отказе его можно обжаловать в судебном порядке.

При этом в случае признания судом недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства решение суда обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления.

Арбитражная практика по данному вопросу многочисленна и неоднородна.

Аргументы не в пользу организаций

Выделим ряд обстоятельств, принимая во внимание которые судьи обычно поддерживают отказ в предоставлении земельного участка для строительства:
– организацией не представлены документы, подтверждающие соблюдение порядка предоставления земельных участков. В постановлении ФАС Московского округа от 5 октября 2009 г. № КА-А41/9858-09 суд указал, что в обоснование требований о выделении земельного участка по предварительному согласованию претендентом не были представлены необходимые и достаточные в силу закона документы;
– земельный участок изначально не предназначен для строительства. В постановлении ФАС Поволжского округа от 7 апреля 2009 г. № А49-5682/2008 арбитры обосновали свой отказ тем, что спорный участок расположен в природно-рекреационной территориальной зоне, прилегающей к автодороге городского значения с непрерывным движением транспорта, где строительство подобных объектов не предусмотрено;
– расположение на участке объектов недвижимости, собственником которых является другое лицо. В постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 9 апреля 2009 г. № А31-3217/2008-10 отмечено, что в границах испрашиваемого участка расположены строения, принадлежность и правовой статус которых не установлены. Следовательно, предоставить данный участок земли организации невозможно, поскольку это нарушило бы права собственников этих строений;
– наличие ранее принятого решения о согласовании строительства на данном участке. В постановлении ФАС Московского округа от 3 августа 2009 г. № КА-А41/7038-09 основанием для отказа послужило то, что на момент обращения закрытого акционерного общества в администрацию с заявлением о проведении торгов по продаже земельного участка уже осуществлялась процедура его предоставления третьему лицу под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта.

Обратите внимание: судебная практика исходит из того, что решение об отказе в размещении объекта строительства должно быть мотивированным и основанным на нормах действующего земельного законодательства, поэтому соблюдение всех установленных процедур уменьшит для организации риск возникновения спорных ситуаций.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка