Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как посчитать резерв отпусков для равномерного учета расходов

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Заказчик строительства расплатился жильем

8 июля 2010 14 просмотров

Нередко застройщик жилья предлагает подрядчикам рассчитаться за выполненные ими работы будущими квартирами. О каких особенностях учета и налогообложения не следует забывать при совершении таких сделок?

Как вести учет

Организация (общая система налогообложения), у которой виды деятельности – оптовая торговля строительными товарами и строительство, заключила договор подряда с застройщиком жилого дома. За выполненные работы застройщик рассчитывается будущими квартирами (без НДС) в строящемся доме (сдача дома в следующем году). Подрядчик же продает, вернее, делает уступку доли физическому или юридическому лицу. Из-за кризиса продажа была произведена по цене ниже, чем установлена заказчиком. Деньги от покупателей поступают или на расчетный счет, или в кассу продавца. Насколько проверяющие сочтут законной продажу квартиры ниже стоимости ее приобретения? Нужно ли начислять НДС? Продаются ведь не совсем квартиры, а уступаются доли в доме, который в стадии строительства. Для постановки на учет квартир бухгалтерией застройщика подписывается уведомление о зачете взаимных требований, где указываются номера квартир, их площади и стоимость. Кроме того, заполняется форма № КС-3 с указанием стоимости работ, а также подписывается справка о полной оплате данной квартиры. Как учитывать такие операции?

Правовое содержание операций

Выполнение СМР для застройщика осуществляется на основании договора строительного подряда. Эти операции отражаются подрядчиком через счета реализации, в результате чего у него образуется дебиторская задолженность застройщика (счет 62) по оплате выполненных работ. НДС со стоимости выполненных работ начисляется к уплате в бюджет общим порядком.

По соглашению сторон стоимость выполненных работ «оплачивается» застройщиком квартирами в строящемся доме. Эту операцию нельзя осуществить без правового оформления. Для этого необходимо заключить договор участия в долевом строительстве или инвестиционный договор, в соответствии с которым подрядчик становится инвестором строительства и принимает на себя обязательства оплатить инвестиционный взнос. Застройщик в свою очередь обязуется передать по окончании строительства указанные в договоре площади.

После этого стороны осуществляют взаимозачет: задолженность застройщика за выполненные работы по договору подряда засчитывается в счет в инвестиционного взноса подрядчика по договору участия в долевом строительстве (инвестиционному договору). Взаимозачет оформляется актом или соглашением. В результате такой операции у подрядчика вместо дебиторской задолженности за выполненные работы образуется либо дебиторская задолженность (счет 76) на сумму внесенного инвестиционного взноса (если не планируется уступка права требования на квартиры третьим лицам), либо финансовые вложения (счет 58), если планируется уступка прав на квартиры. Одновременно у него возникают имущественные права на квартиры.

Передача прав на квартиры

Имеющиеся имущественные права на квартиры подрядчик может уступить по договорам уступки права (требования). Цену уступки подрядчик определяет самостоятельно, исходя из различных условий и факторов: спроса на жилье, желания быстрее получить живые деньги и т. д. Если эта цена будет ниже той, по которой он получил права, то само по себе это не является чем-то незаконным.

Операции по передаче имущественных прав на жилье облагаются НДС в соответствии с пунктом 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ. Налог исчисляется с суммы разницы между ценой уступки с учетом налога и стоимостью приобретения прав. Если этой разницы не возникло (получен убыток), то и базы для исчисления налога на добавленную стоимость нет. При этом, если при осуществлении контроля за правильностью цен налоговыми органами будет выявлено занижение цены по сравнению с рыночными ценами, то НДС и налог на прибыль будут пересчитаны исходя из рыночных.

Пример

Застройщик (ЗАО «Стройдом») рассчитывается с подрядчиком (ООО «Рубикон») за выполненные им работы квартирами в строящемся доме согласно заключенному инвестиционному договору. Стоимость принятых застройщиком работ – 11 800 000 руб. (в том числе НДС – 1 800 000 руб.), себестоимость – 8 000 000 руб. Стороны провели зачет задолженности застройщика за выполненные работы в счет уплаты взноса за квартиру на 11 000 000 руб. Подрядчик передал имущественные права на квартиру другому лицу за 10 000 000 руб.

Бухгалтер ООО «Рубикон» отразил операции следующим образом:

Дебет 62 Кредит 90 субсчет «Выручка»
– 11 800 000 руб. – отражена выручка;

Дебет 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость» Кредит 68
– 1 800 000 руб. – начислен НДС;

Дебет 90 субсчет «Себестоимость продаж» Кредит 20
– 8 000 000 руб. – списана себестоимость;

Дебет 58    Кредит 62
– 11 000 000 руб. – получено имущественное право подрядчика на квартиру;

Дебет 62    Кредит 91
– 10 000 000 руб. – передано имущественное право третьему лицу;

Дебет 91    Кредит 58
– 11 000 000 руб. – списаны расходы на приобретение имущественного права;

Дебет 51    Кредит 62
– 10 000 000 руб. – получены деньги за уступку имущественного права;

Дебет 51    Кредит 62
– 800 000 руб. – получен остаток задолженности за выполненные работы.

Важно запомнить

Для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени (ст. 40 Налогового кодекса РФ).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка