Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Привлечение средств дольщиков

9 августа 2010 11 просмотров

Требования к застройщику ужесточены

Поправки в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ об условиях привлечения денежных средств содержатся в статье 6 Закона № 119-ФЗ. Рассмотрим их подробнее.

Способы привлечения денег

Ранее Закон № 214-ФЗ регулировал отношения, связанные с привлечением средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, на основании договоров долевого участия в строительстве. При этом формально не запрещалось заключение с дольщиками и иных гражданско – правовых договоров, чем зачастую пользовались застройщики. Новой редакцией пункта 2 статьи 1 данного закона четко установлено, что привлечение средств дольщиков только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах. При этом эмитент должен иметь в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок и разрешение на строительство на нем многоквартирного дома;
3) жилищно – строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Аналогичные положения, правда, уже содержались в законе. Но прямой запрет на использование иных схем (вексельных, с предварительными договорами купли – продажи, с предварительными договорами участия в долевом строительстве и т. д.) появился лишь теперь.

При этом установлено, что сделка, совершенная с нарушением указанных требований, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Изменения в порядке регистрации

Следует также отметить, что Законом № 119-ФЗ внесены поправки и в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Так, статья 25.1 Закона № 122-ФЗ дополнена существенным условием (п. 5). В частности, установлено, что для государственной регистрации права на объект долевого строительства наряду с другими необходимыми документами представляется один экземпляр подлинника договора участия в долевом строительстве. После государственной регистрации данного права он возвращается правообладателю.

Таким образом, определены дополнительные законодательные ограничения по привлечению средств дольщиков. Изменения направлены на дальнейшее усиление защиты прав граждан, вкладывающих деньги в строительство жилья.

Штрафы повышены

Выполнение указанных выше требований обеспечено положениями пункта 2.2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ, где для нарушителей предусмотрена административная ответственность. Так, за привлечение денежных средств граждан организациями, не имеющими на это права либо не соблюдающими установленные требования, увеличены размеры штрафов:
– для должностных лиц – с 15 000–20 000 руб. до 20 000–50 000 руб.;
– для самих компаний (юридических лиц) – с 400 000–500 000 руб. до 500 000–1 000 000 руб. (п. 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Кроме того, в примечании к указанной статье определено, что соответствующая административная ответственность наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

То есть наказание ужесточено не только путем повышения верхних и нижних размеров штрафов, но и путем увеличения их кратности.

Данная мера направлена на необходимость учета каждого случая незаконного привлечения денежных средств, что может повлечь возрастание общего размера штрафных санкций для застройщика в десятки и сотни раз.

Помимо этого установлено, что гражданин может потребовать от лица, действующего в нарушение закона, немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов и возмещения (сверх процентов) причиненных убытков (п. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

Изменены гарантийные сроки

Ранее гарантийный срок устанавливался на объект недвижимости, возводимый по договору долевого строительства в целом. При этом его продолжительность не могла быть менее пяти лет.

Теперь данное требование относится к объекту, за исключением технологического и инженерного оборудования. Гарантийный срок на оборудование не может составлять менее трех лет.

Расходование средств упорядочено

Напомним, что прежняя редакция статьи 18 Закона № 214-ФЗ не регулировала направления использования застройщиком денежных сумм, вносимых участниками долевого строительства по договору. Была лишь общая фраза о том, что полученные от дольщиков средства должны использоваться исключительно для строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.

В новой редакции указанной статьи приведен закрытый перечень расходования средств. Они могут быть направлены на следующие цели:
1) строительство (создание) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) или возмещение затрат на их строительство (создание);
2) приобретение (аренду или субаренду) земельных участков, на которых осуществляется строительство жилья или иных объектов;
3) подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, а также на проведение государственной экспертизы этой документации в случае обязательности проведения экспертизы;
4) строительство систем инженерно – технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости к таким сетям, если это предусмотрено проектной документацией;
5) внесение платы за подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения;
6) возмещение затрат в связи с заключением договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на реконструкцию социальных объектов), если строительство осуществляется на участках, предоставленных застройщику на основании данного договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории путем строительства объектов инженерно – технической инфраструктуры, если строительство осуществляется на участке, предоставленном для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Здесь компаниям надо обратить внимание на одно важное обстоятельство. Если цена договора складывается из двух составляющих (то есть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат по строительству и на оплату услуг застройщика), ограничения по расходованию привлеченных средств относятся только к возмещению затрат на строительство (создание) объекта. В этом случае застройщик вправе расходовать по своему усмотрению лишь суммы, полученные от участников долевого строительства по договору в счет оплаты его услуг.

При нарушении целевого использования средств договор по требованию участника может быть расторгнут в судебном порядке.

Для госрегистрации права собственности на объект долевого строительства теперь необходимо представить подлинник договора участия в долевом строительстве.

Дольщик может потребовать от застройщика, действующего в нарушение закона, немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере процентов и возмещения убытков.

При нарушении застройщиком целевого использования средств дольщик имеет право расторгнуть договор.

Важно запомнить

Привлечение средств дольщиков достаточно специфичный вопрос. Следует учитывать множество ньюансов. Важно запомнить, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после:
– получения в установленном порядке разрешения на строительство;
– опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации;
– государственной регистрации своего права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства указанных объектов, или договора аренды (субаренды) такого земельного участка (п. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка