Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Строительство индивидуального жилья

8 сентября 2010 21 просмотр

С заказчиками заключаются предварительные договоры

Рассмотрим практическую ситуацию, включающаю строительство индивидуального жилья. Организация-застройщик строит коттеджный поселок, включая коммуникации и инфраструктуру. С покупателями – физическими лицами заключаются предварительные договоры купли-продажи земельного участка с жилым домом. При этом договор содержит все существенные условия, необходимые для основных договоров такого вида. Покупатель обязан перечислить аванс (задаток). После завершения строительства жилой дом и земельный участок под ним переходит в собственность покупателя по основному договору купли-продажи. Возведение коммуникаций и инфраструктуры инвестирует некоммерческое партнерство. Покупатели – физлица входят в указанное партнерство. При этом размер членского взноса равен соответствующей доле стоимости этой нежилой недвижимости (коммуникаций, инфраструктуры). Каков порядок учета при реализации данного проекта?

Юридические аспекты

Прежде всего, следует обратить внимание на следующую особенность задатка.

Если тот, кто дал задаток, ответствен за неисполнение обязательства по договору, обеспеченному задатком, задаток полностью остается у получившего его.

Если тот, кто получил задаток, ответствен за неисполнение обязательства по договору, обеспеченному задатком, получивший задаток обязан вернуть давшему этот задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ).

В остальных случаях задаток просто возвращается давшему его в однократном размере.

Таким образом, хотелось бы предостеречь организацию от использования в договоре слова «задаток», поскольку при неисполнении обязательства организацией (что в строительстве не редкость) он должен быть возвращен в двойном размере. Сутью предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем основной договор. В связи с этим, по мнению автора, называть оплату по предварительному договору авансом некорректно. Платеж, предусмотренный предварительным договором, грамотнее назвать обеспечительным платежом (без уточнения его вида).

Учитываем затраты по возведению домов

Осуществляя строительство коттеджного поселка, организация создает готовую продукцию, предназначенную для продажи. Учет затрат ведется на счете 08. По окончании строительства и получении свидетельства о госрегистрации права собственности на построенные коттеджи они учитываются по дебету счета 43 в корреспонденции со счетом 08. Поскольку реализация жилых домов не облагается НДС, то налог, предъявленный поставщиками (подрядчиками), относящийся к строительству коттеджей, сразу отражается по дебету счета 08. Но если организация планирует также строительство каких-либо объектов, реализация которых будет облагаться НДС, то «входной» НДС по ним учитывают на отдельном субсчете счета 19 для предъявления к вычету. Кроме того, «входной» НДС, относящийся одновременно к созданию данных объектов и объектов, реализация которых НДС не облагается, учитывается также на отдельном (уже другом) субсчете счета 19. В дальнейшем эти суммы налога либо принимаются к вычету, либо включаются в стоимость объектов, реализация которых НДС не облагается (то есть коттеджей). Соответствующую пропорцию надо указать в учетной политике (например, пропорционально площади объектов).

Строительство коммуникаций

Рассмотрим варианты учета операций при строительстве коммуникаций.

Общий порядок
В общем случае учет создания внешних коммуникаций, не относящихся к конкретному дому, и инфраструктуры зависит от того, как в дальнейшем это имущество будет использоваться. Если оно будет собственностью организации и предназначено для извлечения прибыли, то организация сможет учитывать его как основные средства. В то же время нередко, согласно условиям инвестиционного контракта, коммуникации (инфраструктура) подлежат передаче эксплуатирующим организациям или администрации. При этом их стоимость обычно включается в стоимость строительства коттеджей следующими проводками:

Дебет 08 субсчет «Коммуникации (объекты инфраструктуры)»
Кредит 10 (60, 76)
– отражены затраты на создание коммуникаций (объектов инфраструктуры);

Дебет 08 субсчет «Коттеджи»
Кредит 08 «Коммуникации (объекты инфраструктуры)»
– учтена в стоимости строительства коттеджей стоимость коммуникаций при их передаче эксплуатирующим организациям (администрации).

Строительство инвестирует некоммерческая организация
В нашем случае возведение коммуникаций и инфраструктуры инвестирует некоммерческое партнерство. Поэтому учет части затрат по их созданию, которые несет организация, выступая в качестве подрядчика и заказчика, ведется на счете 20. Проводки будут следующими:

Дебет 51
Кредит 76 субсчет «Инвестор»
– получены от инвестора целевые денежные средства на создание коммуникаций и объектов инфраструктуры;

Дебет 20 субсчет «Подрядчик»
Кредит 60 (76, 10, 70)
– отражены затраты, связанные с созданием коммуникаций, которые несет организация, выступая в качестве подрядчика;

Дебет 19    Кредит 60 (76)
– отражен «входной» НДС;

Дебет 68    Кредит 19
– предъявлен НДС к вычету;

Дебет 20 субсчет «Заказчик»
Кредит 60 (76, 10, 70)
– отражены затраты, связанные с созданием коммуникаций, которые несет организация, выступая в качестве заказчика (расходы на содержание заказчика);

Дебет 19    Кредит 60 (76)
– отражен «входной» НДС;

Дебет 68    Кредит 19
– предъявлен НДС к вычету;

Дебет 08 субсчет «Коммуникации (объекты инфраструктуры)»
Кредит 10 (60, 76)
– отражены затраты на создание коммуникаций (не относящиеся к затратам, которые несет организация, выступая в качестве подрядчика и заказчика);

Дебет 19 субсчет «НДС при создании "Коммуникаций (объектов инфраструктуры)"»
Кредит 60 (76)
– учтен НДС, предъявленный поставщиками (подрядчиками) при создании коммуникаций (объектов инфраструктуры) по затратам, не относящимся к тем, которые несет организация, выступая в качестве подрядчика и заказчика);

Дебет 08 субсчет «Коммуникации (объекты инфраструктуры)»
Кредит 90
– включена стоимость (без НДС) работ (услуг) компании, выступающей в качестве заказчика и подрядчика, в стоимость строительства коммуникаций (объектов инфраструктуры). Она определяется на основании договора между инвестором (некоммерческим партнерством) и организацией;

Дебет 19 субсчет «НДС при создании "Коммуникаций (объектов инфраструктуры)"»
Кредит 90
– отражен НДС со стоимости работ (услуг) компании, выступающей в качестве заказчика и подрядчика;

Дебет 90
Кредит 20 субсчет «Подрядчик»
– списаны соответствующие затраты компании, выступающей в качестве подрядчика;

Дебет 90
Кредит 20 субсчет «Заказчик»
– списаны соответствующие затраты строительной компании, выступающей в качестве заказчика;

Дебет 76 субсчет «Инвестор»
Кредит 08 субсчет «Коммуникации (объекты инфраструктуры)»
– переданы затраты по созданию коммуникаций (объектов инфраструктуры) некоммерческому партнерству;

Дебет 76 субсчет «Инвестор»
Кредит 19 «НДС при создании "Коммуникаций (объектов инфраструктуры)"»
– передан НДС, относящийся к затратам по созданию коммуникаций (объектов инфраструктуры), некоммерческому партнерству;

Дебет 90    Кредит 68
– начислен НДС со стоимости работ (услуг) компании, выступающей в качестве заказчика и подрядчика при создании коммуникаций (объектов инфраструктуры).

Как видно, учет совсем не простой. При этом речь шла только о бухгалтерском учете.

Рассматривая строительство индивидуального жилья, в налоговом учете также нужно отражать доходы (расходы) организации, выступающей в качестве подрядчика и заказчика при создании коммуникаций и объектов инфраструктуры, используя принцип равномерного распределения доходов (расходов) (ст. 271 и 272 Налогового кодекса РФ). Поэтому желательно, чтобы функции заказчика и подрядчика выполняли другие организации.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка