Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Проверьте себя в расчетах зарплаты и пособий

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Услуги застройщика, раздельный учет затрат

6 октября 2010 41 просмотр

Если заключены различные договоры

Услуги застройщика, раздельный учет затрат. Муниципальным унитарным предприятием заключены инвестиционные договоры и договоры долевого участия на строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (офисные помещения, магазины, автостоянки и т. д.). В связи с внесенными изменениями в законодательство возникают вопросы. Как организовать раздельный учет затрат по услугам заказчика-застройщика, оказываемым на основании договоров долевого участия и инвестиционных договоров. Например, если одни и те же работники работают одновременно на инвестиционных объектах и на объектах долевого строительства? Каким образом и когда производить распределение «входного» НДС между налогооблагаемой и необлагаемой деятельностью? В какой момент у заказчика-застройщика возникает обязанность отразить в балансе сумму обязательств по договору долевого участия? Предприятие отражает сумму обязательств по таким договорам постепенно: задолженность инвестора отражается исходя из условий договора, в момент предъявления ему затрат по строительству. Является ли перечень расходов, которые может производить застройщик за счет денежных средств, полученных от дольщиков, закрытым (ст. 18 закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ)? Может ли застройщик создавать резерв на свои гарантийные обязательства по указанному договору за счет средств дольщика?

В каких случаях ведется раздельный учет

Услуги застройщика, раздельный учет затрат. Смысл раздельного учета затрат, по какому бы поводу это ни происходило, заключается в том, что расходы, осуществляемые в процессе хозяйственной деятельности, по прямому экономическому признаку относятся на соответствующую аналитику учета затрат.

Сделать это можно не по любым расходам. Некоторые из них, в частности, расходы по управлению организацией, отнести по прямому признаку на соответствующую аналитику невозможно. Тогда используется принцип распределения этих расходов. База для распределения должна быть экономически обоснована либо иметь определенную математическую зависимость, которая бы исключала неравномерность распределения данных расходов.

В рассматриваемом случае речь идет о раздельном учете затрат, связанных с оказанием услуг застройщика в рамках инвестиционных договоров (заключенных в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности), которые облагаются НДС, и затрат, связанных с оказанием услуг застройщика по договорам участия в долевом строительстве, которые не облагаются налогом с 1 октября 2010 года. Именно обложение налогом на добавленную стоимость в данном случае вынуждает застройщика определить учетной политикой порядок такого учета.

Очевидно, что затраты, связанные с оказанием услуг застройщика, невозможно распределить между оказанием услуг в рамках инвестиционных договоров и договоров участия в долевом строительстве по прямому признаку. Да и нужен ли раздельный учет затрат в этом случае вообще? Если только это не требуется для управленческого учета, такое распределение не обязательно. Речь в данном случае идет о расходах по приобретенным товарам (работам, услугам), которые одновременно используются как для осуществления операций, облагаемых НДС, так и не облагаемых налогом. Поскольку по прямому признаку распределить такие расходы невозможно, Налоговый кодекс РФ дает возможность рассчитать суммы НДС, относящиеся по подобным расходам к облагаемым и необлагаемым операциям, расчетным путем. Это исключает необходимость раздельного учета затрат по данным операциям для целей налогообложения.

Определяем пропорцию

Услуги застройщика, раздельный учет затрат. В соответствии с пунктом 4 статьи 170 Налогового кодекса РФ суммы налога, предъявленные продавцами товаров (работ, услуг), имущественных прав налогоплательщикам, осуществляющим как облагаемые налогом, так и освобождаемые от налогообложения операции, принимаются к вычету либо учитываются в их стоимости в пропорции. Эта пропорция определяется исходя из стоимости отгруженных товаров (работ, услуг), имущественных прав, операции по реализации которых подлежат налогообложению (освобождены от налогообложения), в общей стоимости товаров (работ, услуг), имущественных прав, отгруженных за налоговый период.

Если условно принять, что кроме услуг застройщика у организации нет иной выручки от реализации товаров (работ, услуг), то пропорция будет определяться по формуле:

К = Во / В,

где К – определяемая пропорция;

Во – стоимость оказанных услуг, облагаемых НДС (по договорам, заключенным в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности);

В – общая стоимость оказанных услуг застройщика за налоговый период.

Затем общая сумма НДС, предъявленная застройщику по приобретенным товарам (работам, услугам) за налоговый период, умножается на полученную пропорцию и определяется сумма налога, подлежащая налоговому вычету за налоговый период. Оставшаяся сумма НДС подлежит включению в стоимость строительства той части объекта, которая будет передаваться дольщикам по окончании строительства. Сделать это лучше по окончании строительства, когда будет известна стоимость частей объекта, которые строились по инвестиционным договорам и договорам участия в долевом строительстве.

В аналитике по счету 19 следует организовать раздельный учет определенных согласно вышеприведенному расчету сумм налога, относящегося к облагаемым операциям и необлагаемым.

Учитывая, что налоговым периодом является квартал, распределять суммы «входного» НДС между облагаемыми и необлагаемыми операциями организации следует за квартал.

Учет обязательств

Услуги застройщика, раздельный учет затрат. Если речь идет об обязательствах инвестора, то отразить их в балансе застройщику следует тогда, когда эти обязательства безусловно следуют исходя из хозяйственной ситуации. То есть в балансе отражается такое обязательство, которое подлежит безусловному взысканию, в том числе через суд.

Например, заключен инвестиционный договор, по которому инвестор обязуется вложить определенную сумму в строительство объекта. Многие организации в этот момент уже отражают задолженность инвестора по договору в балансе (Дебет 76 Кредит 76). А правильно ли это?

Представьте себе, что организация-поставщик заключила договор поставки товара с будущим покупателем, который взял на себя обязательство осуществить предоплату за товар. Продавец в этом случае отражает задолженность потенциального покупателя за будущую поставку товара? Конечно, нет. Инвестор взял на себя обязательства осуществлять инвестирование. Но если он этого делать не будет, застройщик не сможет вынудить его выполнить свои обязательства, например, через суд, пока сам не исполнит свои обязательства (пока не передаст инвестору построенный объект).

Единственная мера воздействия у застройщика на инвестора в этом случае – штрафные санкции за несвоевременное перечисление инвестиций или расторжение договора. Вот тогда, когда инвестор получил от застройщика причитающуюся ему долю в построенном объекте, его обязательства об оплате стоимости строительства этой доли, если они не были выполнены, становятся безусловными. Тогда же застройщик отражает задолженность за ним по уплате инвестиционного взноса.

Расходование средств дольщиков ограничено

В новой редакции статьи приведен перечень возможных направлений расходования средств участников долевого строительства.

Данный перечень следует считать закрытым, так как он не предваряется словами «например» или «в частности» и не заканчивается словами «а также иные аналогичные расходы». Таким образом, застройщик вправе использовать полученные от дольщиков средства только на те виды расходов, которые перечислены в указанной статье.

Что касается создания резерва за счет средств инвесторов, предназначенных на покрытие затрат по строительству объекта, то это невозможно. Это риски застройщика, и покрываться за чужой счет они не могут. Такой резерв теоретически можно было бы создать за счет сумм полученного от инвесторов (дольщиков) вознаграждения. Однако прямой нормы, предусматривающей создание резерва для застройщика, Налоговый кодекс РФ не содержит.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка