Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Кто должен компенсировать ремонт квартир

18 января 2011 18 просмотров

Разбираемся с тем, кто кому должен

Кто должен компенсировать ремонт квартир. Рассмотрим следующую ситуацию. Организация (подрядчик) заключила договор на капитальный ремонт системы отопления в 27 квартирах многоквартирного дома. Позже выяснилось, что четыре из них были отремонтированы собственниками самостоятельно. Управляющая компания, осуществляющая обслуживание дома, обязала подрядчика возместить расходы владельцам на общую сумму 200 000 руб.

Получается, подрядчик должен «снять» с объемов эти деньги и раздать их людям.

Работы оплачивает заказчик-товарищество собственников жилья (ТСЖ). В договоре определена общая стоимость ремонта по всему дому в целом (без разбивки по квартирам). Наверное, нужно, чтобы заказчик написал организации письмо с просьбой перечислить деньги определенным лицам (с обоснованием причин)?

Не ясно, почему ТСЖ или управляющая компания сами не хотят вернуть деньги, а считают, что это должна делать подрядная организация. Ведь ей был перечислен только аванс – 30 процентов от стоимости договора.

Если возмещать расходы жильцам, то как это оформить? Что нужно потребовать от управляющей компании или от заказчика-товарищества собственников жилья? Должно ли быть определено в договоре, что жильцы самостоятельно могут ремонтировать квартиры?

Взаимоотношения сторон

Кто должен компенсировать ремонт квартир. Из ситуации следует, что компания заключила договор подряда на работы по капремонту системы отопления в целом на 27 квартир. При этом не указано, какие функции исполняет управляющая компания, в частности имеет ли она право на заключение договоров с подрядными организациями от имени ТСЖ.

То есть рассмотреть вопрос с точки зрения оценки правомочности требований управляющей компании не представляется возможным (из-за недостатка информации). Поэтому прокомментируем ситуацию исходя из того, что договор на ремонт с подрядной организацией заключен непосредственно товариществом собственников жилья.

Управление многоквартирным домом собственники жилья осуществляют через ТСЖ. Товарищество непосредственно взаимодействует со своими членами (собственниками жилья). К его функциям относятся планирование, организация и проведение капитального ремонта многоквартирного дома. На ремонт составляется смета.

Создание специального фонда для ремонта общего имущества дома и его оборудования отнесено к компетенции общего собрания членов ТСЖ (подп. 5 п. 2 ст. 145 Жилищного кодекса РФ). Источником финансирования соответствующего фонда являются взносы собственников (могут быть и другие источники, например субсидии, но в ситуации об этом ничего не сказано, поэтому данный вопрос в статье не рассматривается).

Статьей 148 Жилищного кодекса РФ предусмотрены обязанности правления ТСЖ, в том числе заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Общее собрание является высшим органом управления товарищества (созывается в порядке, предусмотренном уставом). К его компетенции также относятся установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.

Определение размера затрат на капитальный ремонт возложено на ТСЖ (подп. 2 п. 1 ст. 137 Жилищного кодекса РФ). Согласно решению общего собрания устанавливается размер взноса на капитальный ремонт (для членов и собственников жилья, не являющих членами товарищества, он равнозначен).

После сбора необходимой суммы товарищество собственников жилья заключает договор с подрядчиком.

Таким образом, формирование «ремонтного» фонда, размер и порядок внесения взносов определяются на общем собрании членов ТСЖ. Вопрос об обязанности по возврату средств собственникам жилья, которые произвели ремонт за свой счет, также должен решаться на общем собрании с обязательным составлением протокола.

Возврат средств

При выявлении в ходе выполнения работ подрядчиком фактов проведения ремонта жильцами самостоятельно между ТСЖ и подрядной организацией может быть составлено дополнительное соглашение к договору подряда по уменьшению цены договора и объема работ.

По мнению автора, в рассматриваемой ситуации для возврата средств подрядчиком нет оснований, так как полную оплату работ заказчик еще не произвел. То есть возвращать деньги подрядная организация не обязана.

Таким образом, ТСЖ должно провести общее собрание. И в случае принятия решения об уменьшении взносов (из-за снижения объема работ – в части квартир, отремонтированных владельцами самостоятельно) возвратить деньги собственникам либо зачесть их в счет уплаты ими иных взносов.

Важно запомнить

Привлечение товариществом собственников жилья для управления многоквартирным домом управляющей компании возможно целым рядом способов, а именно:
– управление осуществляется управляющей компанией, а обслуживание и ремонт-наемным штатным персоналом ТСЖ либо подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договорам с товариществом;
– управление осуществляется управляющей компанией, обслуживание и ремонт-штатным персоналом управляющей компании либо подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с управляющей компанией и т. д.

Каких-либо ограничений по выбору способов управления законодательством не предусмотрено. В Жилищном кодексе РФ (ст. 162) сказано лишь, что управление многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ, осуществляется с учетом положений раздела VI «Товарищество собственников жилья» кодекса.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка