Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Самовольные постройки

9 марта 2011 69 просмотров

Что считать самовольной постройкой

Общие положения, касающиеся самовольной застройки, содержатся в статье 222 Гражданского кодекса РФ.

Самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные:
– на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
– без получения на это необходимых разрешений;
– с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не может распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка обычно подлежит сносу осуществившим ее лицом или за его счет.

Однако право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (а в предусмотренных законом случаях – в ином порядке) за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где она располагается.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, должно возместить осуществившему ее лицу расходы в размере, определенном судом.

Если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц или создает угрозу жизни и здоровью граждан, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом.

Рекомендации ВАС РФ

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 9 декабря 2010 г. № 143 обобщил практику рассмотрения дел о самовольных постройках и выработал рекомендации для арбитражных судов в целях единообразного применения норм законодательства. Расскажем о наиболее интересных для строительных компаний выводах.

Без решения суда снести постройку нельзя

Основной момент, на который обращено внимание, – это то, что принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда. Так, организация успешно оспорила решение главы муниципального образования о сносе незаконного строения, сооруженного без утвержденной проектной документации и разрешения на строительство.

Органы власти сочли, что, исходя из смысла статьи 222 Гражданского кодекса РФ, снос самовольных построек производится в административном порядке, а в судебном разрешается лишь вопрос о признании права собственности на самовольно возведенный объект (п. 2, 3 ст. 222 кодекса).

Казалось бы, все логично: принципы «неприкосновенности собственности и недопустимости лишения имущества иначе как по решению суда» не нарушаются, поскольку право собственности на объект самовольной постройки не возникает. Что и подтвердил суд первой инстанции. Однако апелляционный суд с этим не согласился. И вот почему.

Во-первых, статья 222 Гражданского кодекса РФ просто не предусматривает административного порядка сноса самовольных построек.

Во-вторых, принимая распоряжение о сносе спорной постройки, орган местного самоуправления решил тем самым вопрос о праве собственности на нее (то есть признал ее бесхозной), в то время как федеральным законодательством такого права административным органам не предоставлено.

И в-третьих, принудительный снос самовольной постройки во внесудебном порядке лишает заинтересованную сторону (являющуюся собственником, владельцем либо пользователем земельного участка, на котором находится строение) права требовать признания ее своей собственностью. Поскольку строение будет уже снесено, реализовать это право окажется невозможно.

Следовательно, без суда решение о ликвидации возведенного объекта принято быть не может.

В каких случаях снос постройки возможен

Строительным компаниям также будет полезна информация о том, в каких случаях дела о сносе самовольных построек они скорее всего проиграют (причины появления у компании самостроя в статье не рассматриваются).

Этого можно ожидать, в частности:
– при нарушении публичных интересов, связанных с угрозой жизни и здоровью граждан (например, при многочисленных обращениях граждан, проживающих рядом со спорным объектом), – по иску прокурора;
– при создании самовольной постройки без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил – по иску органа стройнадзора.

При этом следует учесть и то, что наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.

Приведем несколько характерных примеров, рассмотренных в письме.

Даже объект, построенный со всеми необходимыми разрешениями, может быть признан самостроем. Для этого достаточно при его строительстве нарушить существенные градостроительные и строительные нормы и правила. Правда, не все, а те, несоблюдение которых несет значительную опасность для жизни и здоровья граждан.

Так, прокурор обратился в суд с иском о признании построенной автозаправочной станции с магазином и мойкой самовольной постройкой на том основании, что при строительстве были существенно нарушены строительные нормы и правила, следствием чего может стать обрушение данных объектов. Это создает опасность жизни и здоровью граждан. Суд учел, что основанием для предъявления в суд иска о сносе автозаправочной станции явились многочисленные обращения граждан, проживающих рядом со спорным объектом, и рассмотрел дело по существу.

Аналогичный иск могут предъявить и органы градостроительного надзора. Это, как указал суд, следует из пунктов 1, 2 статьи 54 Градостроительного кодекса РФ. Иначе говоря, если контролирующие органы обнаружат указанные выше нарушения, то могут потребовать признать такой объект самовольной постройкой.

Если постройка нарушает права владельцев соседних земельных участков, они также имеют право требовать признания такой постройки самостроем и ее сноса. В этом случае суд тоже обязан рассмотреть их претензии.

Кстати, если постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан, то истечение срока исковой давности не поможет ответчику сохранить такой объект.

Напомним, статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита нарушенных или оспоренных гражданских прав производится в судебном порядке.

В соответствии со статьей 195 данного кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, чье право нарушено.

Однако в рассмотренном случае (п. 7 информационного письма № 143), как полагает суд, предъявление иска о сносе самовольной постройки связано не с нарушением гражданского права отдельного конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки. Вследствие чего установленные Гражданским кодексом РФ правила об исковой давности применению не подлежат. Снос самовольной постройки, созданной с существенным нарушением установленных норм и правил, направлен на пресечение длящегося правонарушения.

Даже если на постройку имелось разрешение, но при создании этого объекта были серьезно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, и его сохранение создавало угрозу жизни и здоровью граждан, то суд может принять решение о сносе постройки как самовольной.

Так, например, предприниматель возвел на арендованном им участке автомойку, причем он имел на это разрешение органа строительного надзора. Но объект находился около аэродрома. Как оказалось, с владельцами аэродрома строительство никто не согласовывал, а это прямо нарушает статьи 46, 47 Воздушного кодекса РФ. Было доказано, что автомойка угрожает безопасности полетов и потому  принудительный снос самовольной постройки неизбежен, несмотря на имевшееся разрешение на ее постройку.

Единственный плюс для лица, осуществившего постройку, состоит в том, что оно вправе обратиться в арбитражный суд с требованиями о возмещении вреда, причиненного незаконными действиями органа, разрешившего постройку, в том числе расходов на строительство и снос спорного объекта.

Соблюдению пожарной безопасности также необходимо уделить должное внимание. Приведем дополнительно важный, на наш взгляд, пример (в информационном письме № 143 он не рассмотрен).

Организация не приняла меры по легализации самовольно реконструированного здания и не пыталась получить разрешение на его строительство.

При отсутствии доказательств соответствия возведенного объекта требованиям пожарной безопасности, градостроительным и строительным нормам это может являться основанием для отказа в признании права собственности на постройку ().

Ну и в заключение подчеркнем: если объект недвижимости создан с существенным нарушением норм и правил, что угрожает жизни и здоровью граждан, то получить право собственности на него невозможно ни при каких условиях. Так, общество пыталось доказать в суде, что сохранение постройки (здания кафе) не затрагивает прав третьих лиц, а нарушения, допущенные при строительстве, вполне устранимы. Суд с этим не согласился и в признании права на самовольную постройку отказал (п. 13 информационного письма № 143).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка