Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Налоговики разрешают не платить ЕНВД, если магазин закрылся

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Предварительные договоры купли-продажи

6 июня 2011 12 просмотров

Условия предварительных договоров сохранены

Рассмотрим такую ситуацию. Застройщик в 2007 году заключил предварительные договоры купли-продажи квартир с физлицами. В 2011 году эти договоры расторгаются и заключаются договоры долевого участия. Деньги, уплаченные по предварительным договорам, идут в зачет оплаты новых договоров на основании акта взаимозачета (согласно условию договора: «Оплату по предварительному договору №  от считать оплатой по договору долевого участия №  от »). Когда заключали предварительный договор (в 2007 году), цена была 20 тыс. руб/кв. м, а сейчас 50 тыс. руб/кв. м. Для дольщика ничего не поменялось – цены договоров одинаковые. Могут ли налоговики доначислить налог на прибыль с разницы в ценах при зачете уплаченных сумм? Ведь это уже новая сделка (по цене ниже рыночной), так как старый договор расторгнут и по соглашению о расторжении застройщик должен вернуть покупателю внесенную сумму.

Основной договор с предварительным не связан

Отметим, что такие схемы впоследствии были запрещены. Изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» внесены Федеральным законом от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ и действуют с 21 июня 2010 года. Но, поскольку речь идет о 2007 годе, а тогда прямого запрета на использование «иных» схем (кроме способов привлечения средств дольщиков, прямо определенных в законе № 214-ФЗ) не было, проанализируем последствия указанных сделок для застройщика.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях предварительного договора. В последнем указывается срок, в который должен быть заключен основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора. То есть, согласно нормам гражданского законодательства, новые договоры долевого участия и предварительные договоры купли-продажи юридически не взаимосвязаны. И заключение договоров участия в долевом строительстве рассматривается как новая сделка.

Но в силу статьи 39 Налогового кодекса РФ передача имущества по инвестиционным договорам реализацией не является. Поступившие от дольщиков средства налогом на прибыль не облагаются. Это означает, что на момент взаимозачета объекта налогообложения по данному налогу у застройщика не возникает. И для проверки уровня цен в целях налогообложения прибыли нет оснований, так как средства долевого участия ни в доходах, ни в расходах у застройщика не учитываются. Если при изменении рыночных цен организация получит убыток, она будет покрывать его за счет собственных средств. Иными словами, в данной ситуации уровень цен – это вопрос взаимоотношения сторон договора (если у организации есть возможность осуществить строительство по более низкой цене – это ее внутреннее дело).

Услуги застройщика

Однако один нюанс все же имеется. Дело в том, что стоимость услуг застройщика, оказываемых в рамках договора долевого участия, облагается налогом на прибыль на общих основаниях. Объект налогообложения возникает при реализации таких услуг дольщикам по акту об оказании услуг (обычно по окончании строительства при передаче объекта дольщику). Таким образом, вопрос о разнице в ценах может возникнуть у налоговиков при проверке стоимости услуг застройщика на их соответствие рыночной стоимости. Например, если застройщик наряду с перезаключением предварительных договоров подпишет договоры с новыми дольщиками, в которых цены на услуги застройщика будут выше более чем на 20 процентов по сравнению с ценами на такие услуги по перезаключенным договорам. Тогда у инспекторов появится основание для доначисления налога на прибыль (на момент реализации указанных услуг) в соответствии с положениями статьи 40 Налогового кодекса РФ.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка