Журнал, справочная система и сервисы
№5
Март

В свежем «Главбухе»

Вас поздравляют влиятельные чиновники

Подписка
Подарки и скидки здесь!
№5

Строительство: разбираемся с терминологией

13 июля 2011 63 просмотра

Ключевая фигура строительства

Согласно подпункту 16 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке работы по осуществлению строительного контроля, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации.

Еще одно определение понятия «застройщик» дано в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Так, согласно пункту 1 статьи 2 закона № 214-ФЗ, застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, торговли и так далее за исключением объектов производственного назначения.

Очевидно, что между двумя определениями нет противоречий.

В Градостроительном кодексе РФ дано общее универсальное определение, а в законе № 214-ФЗ – частное, которое распространяется на ограниченный круг случаев. При этом общий критерий данного определения – наличие прав на земельный участок. А далее закон № 214-ФЗ определяет частные случаи:
– не вся разновидность прав на земельные участки, а только собственность или аренда;
– не все физические или юридические лица, а только предприниматели или юридические лица;
– не вообще застройщик, а только тот, который привлекает денежные средства участников долевого строительства и не ведет строительство производственных объектов.

Застройщик является ключевой фигурой при строительстве объектов.

Инвестиции в форме капитальных вложений

Содержание понятия «инвестор» раскрывается в пункте 2 статьи 4 Федерального закона от 25 января 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Кто может быть инвестором

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с российским законодательством. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности объединения юридических лиц, госорганы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. Данное определение выделяет две позиции: чьи средства использует инвестор и кто может быть инвестором.

Застройщик-инвестор

Осуществление капитальных вложений предполагает наличие земельного участка, иного объекта недвижимости и соответствующих прав на эти объекты, то есть застройщика. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт могут выполняться только при наличии средств – капитальных вложений. Застройщик, не имея собственных средств, вправе использовать привлеченные средства. Поэтому, по мнению автора, застройщик является инвестором всегда, то есть застройщиком-инвестором (даже когда у правообладателя земельного участка, ведущего строительство, нет собственных средств). В отношении инвестирования капстроительства возможны следующие два сочетания:
1) «застройщик-инвестор» – если застройщик использует только собственные средства;
2) «застройщик-инвестор» плюс «сторонний инвестор» – если застройщик использует:
– собственные и привлеченные средства;
– привлеченные средства без использования собственных средств.

В юридическом смысле второе сочетание говорит о том, что инвестор, ведущий инвестиционную деятельность в форме капвложений, никогда не может существовать сам по себе как автономное лицо. Такой инвестор всегда существует вместе с застройщиком, то есть вместе с лицом, обладающим правами на землю и обеспечивающим строительство, в том числе путем использования средств, которые застройщику предоставляет инвестор.

Функции заказчика

Содержание понятия «заказчик» и действий лица, определяемого этим понятием, раскрывается через понимание его промежуточного положения между лицом, которому передается заказ, и лицом, от имени которого передается заказ. Промежуточным положением заказчика обусловлена его фундаментальная характеристика: заказчик – это всегда посредник.

На вопрос, кого считать лицом, которому передается заказ, ответ ясен – это подрядчик. В отношении же лица, которое передает или от имени которого передается заказ, ситуация не так очевидна по причине наличия несовпадающих трактовок в федеральных законах.

Передача заказа

В Градостроительном кодексе РФ отсутствует определение указанного понятия, однако его содержание предельно ясно из контекста норм этого кодекса (например, п. 3 ст. 47, п. 5 ст. 48) и сводится к следующим положениям:
– заказчик – это уполномоченное застройщиком лицо, которое от его имени организует посредством договоров отношения с подрядчиками и их деятельность по выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, осуществлению строительства;
– заказчик не является обязательной фигурой в рассматриваемом процессе. Застройщик может входить в отношения со своими подрядчиками напрямую, без посредника, то есть без заказчика. В этом случае мы будем иметь дело с застройщиком-заказчиком. Застройщик может обходиться и без заказчика, и без подрядчика, в частности, когда застройщиком является строительная фирма и она строит хозспособом.

Реализация инвестпроектов

В пункте 3 статьи 4 закона № 39-ФЗ дано определение, кого следует относить к заказчикам. Это уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капвложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором (госконтрактом) в соответствии с законодательством.

Обратим внимание на то, что под термином «реализация инвестиционного проекта» подразумевается не что иное, как комплекс действий, включающий выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, осуществление строительства. Кому исходно принадлежит право осуществлять все эти действия? Только застройщику – правообладателю земельного участка. Значит, правом наделять кого бы то ни было полномочиями на осуществление указанных действий исходно обладает лишь застройщик и никто другой. Следовательно, если инвестор дает такие полномочия, то мы имеем дело с ситуацией, когда инвестор является застройщиком.

По мнению автора, закон № 39-ФЗ регулирует только определенную группу частных случаев, которые перекрываются универсальными нормами Градостроительного кодекса РФ, и по этой причине нет противоречий между нормами указанных законов. Однако следует признать целесообразным внесение уточнений в закон № 39-ФЗ в части более четкого и дифференцированного определения основных участников строительного процесса.

Разночтений нет

В отношении понятия «подрядчик» в указанных законах не возникает ни содержательных, ни формальных разночтений. Например, в пункте 4 статьи 4 закона № 39-ФЗ дается определение, которое можно считать универсальным. Подрядчики – физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) госконтракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Важно запомнить

Работы по осуществлению строительного контроля привлекаемым заказчиком на основании договора отнесены к видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Для их выполнения необходимо получить свидетельство о допуске в саморегулируемой организации.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Из-за чего у вас бывает переплата по НДФЛ?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка