Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Учет при инвесторе в организации

8 августа 2011 8 просмотров

Основные понятия

В соответствии с Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ под понятием инвесторы в строительстве следует понимать юридических лиц, а также предпринимателей, осуществляющих инвестиции в капитальное строительство. Физических лиц, вкладывающих собственные средства в долевое строительство жилых домов и иных объектов недвижимости для личного потребления, принято называть дольщиками, хотя с экономической точки зрения вкладываемые ими в строительство средства также являются инвестициями. Инвестиции включают денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, имущественные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской или иной деятельности.

Основной субъект строительной деятельности


Строительство капитальных объектов регламентировано Градостроительным кодексом РФ, в соответствии с которым застройщик является основным субъектом строительной деятельности. Застройщик – это лицо, обеспечивающее строительство объекта на принадлежащем ему (на праве собственности или аренды) земельном участке.

Под обеспечением строительства подразумеваются не только подготовительные мероприятия и организация строительства, но и обеспечение финансирования строительства. Таким образом, основным инвестором любого строительства является застройщик, который и осуществляет капитальное строительство с использованием собственных и (или) привлеченных средств.

Если строительство ведется только за счет собственных и (или) заемных средств застройщика, то он является единственным инвестором такого строительства.Если для сооружения объекта застройщик привлекает средства других лиц, то такие лица также являются инвесторами строительства. А деятельность, связанную с привлечением средств сторонних инвесторов в строительство объектов, принято называть инвестиционно-строительной деятельностью.

Договорные отношения


Отношения между субъектами инвестиционно-строительной деятельности строятся на основе договора.

Если застройщик привлекает инвестиции в строительство жилых домов и иных объектов недвижимости от физических лиц (дольщиков), то взаимоотношения с ними застройщик строит на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Данным законом предусмотрена также возможность иных вариантов привлечения средств граждан для возведения многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Например, путем выпуска жилищных сертификатов жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (в статье эти варианты не рассматриваются).

Построение взаимоотношений с инвесторами – юридическими лицами возможно в ином порядке, нежели предусмотрено законом № 214-ФЗ, но можно воспользоваться и указанным законодательным актом.

Если взаимоотношения застройщика с инвесторами основываются на положениях закона № 214-ФЗ, то между ними заключается договор участия в долевом строительстве, а инвестор называется участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (как с физическими, так и с юридическими лицами) считается заключенным с момента государственной регистрации.

Другой вариант привлечения инвестиций от юридических лиц в строительство капитальных объектов – это заключение с ними инвестиционного договора (контракта). Необходимо отметить, что законодательством об инвестиционной деятельности не установлена такая форма договора, как договор инвестирования.

Следовательно, это свободная форма договора, предусматривающая инвестирование на стадии строительства объекта и оформление проинвестированной части в собственность инвестора напрямую по окончании строительства.

Как и любой договор свободной формы, он имеет недостаток: квалификация его для целей бухгалтерского учета и налогообложения может вызывать определенные трудности и споры с контролирующими органами. Договор долевого участия в строительстве и инвестиционный договор могут быть заключены, а средства по ним получены на любой стадии строительства, до его окончания и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Если объект построен, значит, инвестировать больше нечего, поэтому заключение таких договоров теряет свой экономический смысл.

Рассмотрим порядок учета и налогообложения у инвесторов, привлеченных застройщиками для инвестирования строительства капитальных объектов.

Бухгалтерский учет у инвесторов

Инвесторы в строительстве, перечислившие средства по договорам с застройщиком, учитывают эти средства по дебету счета 76 до окончания строительства и получения от застройщика затрат на строительство.

Состав передаваемых документов


По окончании строительства застройщик представляет инвестору следующие документы.

  1. Сводную ведомость затрат на строительство, составленную в произвольной форме, имеющую все реквизиты первичного документа, предусмотренные статьей 9 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете».
  2. Сводный счет-фактуру на суммы НДС, предъявленные поставщиками и подрядчиками. Они определяются пропорционально затратам, приходящимся на передаваемый объект долевого строительства, в общей сумме затрат на строительство. Сводный счет-фактура выписывается в порядке, предусмотренном письмом Минфина России от 24 мая 2006 г. № 03-04-10/07.
  3. Копии «входящих» счетов-фактур, полученных от поставщиков и подрядчиков.
  4. Копии платежных документов, подтверждающих факт оплаты застройщиком НДС, предъявленного поставщиками и подрядчиками.
  5. Акт на услуги застройщика, стоимость которых определяется как сумма вознаграждения, предусмотренного условиями договора, а также сумма разницы между ценой договора участия в долевом строительстве (инвестиционного договора для юридических лиц) и фактическими затратами на сооружение объекта долевого строительства.
  6. Счет-фактуру на услуги застройщика.
  7. Авизо на передачу на баланс дольщика затрат на строительство объекта долевого строительства на сумму позиций 1) и 2), составленное в произвольной форме, имеющее все реквизиты первичного документа, предусмотренные статьей 9 закона № 129-ФЗ.

Учет затрат на строительство


Если в процессе строительства у инвестора имелись собственные затраты, связанные со строительством (например, расходы на оплату услуг банка и процентов за пользование кредитом), то такие расходы могли учитываться на счете 08.

По окончании строительства после получения в установленном порядке от застройщика документов, подтверждающих произведенные затраты и суммы уплаченного налога на добавленную стоимость, инвесторы учитывают стоимость строительства полученной доли по дебету счета 08, а суммы НДС – по дебету счета 19.

В зависимости от того, для какой цели инвестор участвовал в строительстве объекта, счет 08 закрывается:

  • в дебет счета 01, если строился объект основных средств;
  • в дебет счета 41, если строился объект для целей дальнейшей продажи.

Приведем также другие типовые проводки по учету операций у инвестора:

Дебет 76 Кредит 51
– перечислены средства по договорам участия в долевом строительстве (по инвестиционным договорам);

Дебет 08 Кредит 76
– получены от застройщика расходы, связанные со строительством, в доле объекта, подлежащей получению инвестором по окончании строительства;

Дебет 19 Кредит 76
– получен НДС, предъявленный поставщиками и подрядчиками, по сводному счету-фактуре от застройщика;

Дебет 08 Кредит 76
– отражены услуги застройщика (после получения акта);

Дебет 19 Кредит 76
– учтен НДС по услугам застройщика;

Дебет 68 Кредит 19
– произведен налоговый вычет по НДС, полученному от застройщика, в случае зачисления инвестором полученной доли в состав основных средств или для целей перепродажи, операция по которой облагается НДС;

Дебет 08 Кредит 19
– включен в стоимость объекта НДС при перепродаже объекта, операция по которой не облагается НДС.

Особенности налогообложения

Для целей обложения налогом на прибыль доля, полученная инвестором по окончании строительства, с момента подачи документов на государственную регистрацию включается в состав основных средств (амортизируемого имущества) по фактической стоимости строительства либо после госрегистрации права собственности – в состав товаров, предназначенных для продажи.

Сумму НДС, полученную от застройщика по сводному счету-фактуре, можно принять к вычету согласно пункту 6 статьи 171 Налогового кодекса РФ, если построен объект основных средств.

Также можно поступить и при построении объекта для целей дальнейшей продажи. Что касается объектов, реализация которых не облагается налогом (например, жилье), то к вычету налог не принимается, а его сумма включается в стоимость таких объектов.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка