Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Не сообщаем в службу занятости об увольнении сотрудников

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Учет у застройщика

5 сентября 2011 33 просмотра

Строительные расходы

Независимо от целей строительства (собственные капвложения, строительство для дальнейшей продажи или за счет средств инвесторов и (или) дольщиков) застройщик ведет бухгалтерский учет строительных расходов, связанных с сооружением объектов, по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». При этом средства, которые получены от инвесторов (дольщиков) для финансирования строительст ва, учитываются по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Порядок списания расходов, собранных по дебету счета 08, зависит от целей строительства. Так, если застройщик осуществлял собственные капитальные вложения (строил объект), то после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию актив зачисляется в состав основных средств застройщика. Расходы на строительство формируют первоначальную стоимость объекта и «закрываются» в дебет счета 01 с кредита счета 08.

Объект может строиться для целей его последующей продажи. В этом случае после регистрации на этот объект права собст венности расходы на его сооружение относятся в дебет счета 43 «Готовая продукция», где формируется балансовая стоимость объекта (или его частей, например квартир), предназначенного для продажи.

Если объект строился за счет средств инвесторов (дольщиков), то расходы на его строительство после передачи по актам инвесторам (дольщикам) их доли списываются в дебет счета 76, по кредиту которого ранее учитывались средства, полученные от них для финансирования строительства.

Услуги застройщика

Однако учет у застройщика не ограничивается учетом расходов на строительство объекта и последующим их списанием на соответствующие счета бухгалтерского учета. Так, например, застройщик, привлекающий средства инвесторов (дольщиков), как правило, оказывает им услуги, связанные с организацией строительства и последующей передачей построенных объектов. Эти услуги возмездные, и вознаграждение за них может определяться в договорах двумя способами:

  1. в виде фиксированной суммы или процентов от суммы инвестиционного взноса (далее – текущее вознаграждение);
  2. в виде суммы экономии средств, полученных от инвесторов (дольщиков) (далее – сумма экономии).

Текущее вознаграждение по мере поступления средств от инвесторов (дольщиков) учитывается по кредиту счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» как полученные авансы. Это вознаграждение признается в качестве выручки либо единовременно по окончании строительства (если услуга считается оказанной только по завершении строительства), либо по мере готовности услуги по окончании каждого отчетного периода. В уменьшение суммы выручки относятся расходы, связанные с оказанием услуг, предварительно учитываемые по дебету счета 20 «Основное производство».

При признании текущей выручки «по мере готовности» сложность заключается в определении готовности услуги на отчетную дату. Дело в том, что нормативных документов, устанавливающих способы определения готовности услуги, нет. Положение осложняется тем, что инвесторы (дольщики) в процессе строительства привлекаются неравномерно и определить общую сумму ожидаемой выручки на каждую отчетную дату не представляется возможным. В связи с этим можно предложить следующий способ признания дохода на отчетную дату: на каждую отчетную дату выручка определяется исходя из тех договоров, которые были на эту дату заключены.

ПРИМЕР

Строится жилой дом площадью 1000 кв. м. До момента заключения первого договора расходы на содержание застройщика составили 500 000 руб.

В отчетном периоде заключен первый договор с дольщиком на строительство 100 кв. м площади, сумма вознаграждения по которому равна 30 000 руб. Сумма расходов на содержание застройщика в данном отчетном периоде – 250 000 руб. (дебет 20). Предполагаемый срок строительства начиная с отчетной даты – 20 месяцев.

Всю сумму расходов на содержание застройщика до момента заключения первого договора (500 000 руб.) относим в дебет счета 08 в стоимость строительства по статье «Прочие капитальные затраты» как расходы на содержание заказчика.

Определяем сумму расходов на содержание застройщика за отчетный период, приходящуюся на долю инвесторов:

250 000 руб. : 1000 кв. м х 100 кв. м = 25 000 руб.

Оставляем ее на счете 20, а сумму расходов застройщика относим в дебет счета 08:

Дебет 08 субсчет «Прочие капитальные затраты»
Кредит 20
– 225 000 руб. – списаны расходы на содержание застройщика.

Сумму вознаграждения по заключенному договору делим на количество месяцев предполагаемого строительства:

30 000 руб. : 20 мес. = 1500 руб.

Сумму расходов за отчетный период де лим на предполагаемый срок строительства:

25 000 руб. : 20 мес. = 1250 руб.

При этом записываем:

Дебет 62    Кредит 90
– 1500 руб. – отражена расчетная величина выручки за отчетный период;

Дебет 90    Кредит 20
– 1250 руб. – учтена сумма расходов за отчетный период.

Сальдо на счете 20 на конец отчетного периода:

25 000 руб. – 1250 руб. = 23 750 руб.

В следующем отчетном периоде заключено еще три договора на строительство 300 кв. м (всего 400 кв. м с учетом первого договора),

сумма вознаграждения по которым составила 90 000 руб. Итого заключено четыре договора с общей суммой вознаграждения 120 000 руб. До окончания строительства осталось 19 месяцев. Сумма расходов на содержание застройщика в отчетном периоде – 200 000 руб. Определяем сумму расходов на содержание застройщика, приходящуюся на дольщиков:

200 000 руб. : 1000 кв. м X 400 кв. м = 80 000 руб.

Эту сумму оставляем на счете 20, а оставшуюся сумму расходов застройщика относим в дебет счета 08:

Дебет 08 субсчет «Прочие капитальные затраты»

Кредит 20
– 120 000 руб. (200 000 – 80 000) – списаны расходы на содержание застройщика.

Определяем сумму вознаграждения за отчетный период:

120 000 руб. : 19 мес. = 6315,79 руб.; 6315,79 руб. – 1500 руб. = 4815,79 руб.

Всего расходов на содержание застройщика, приходящихся на дольщиков с учетом прошлого периода:

25 000 руб. + 80 000 руб. = 105 000 руб.

Определяем сумму расходов за отчетный период:

105 000 руб. : 19 мес. = 5526,32 руб.

И за минусом расходов, признанных в прошлом отчетном периоде:

5526,32 руб. – 1250 руб. = 4276,32 руб.

При этом будут сделаны проводки:

Дебет 62    Кредит 90
– 4815,79 руб. – отражена расчетная величина выручки за отчетный период;

Дебет 90    Кредит 20
– 4276,32 руб. – учтена сумма расходов за отчетный период.

Сальдо на счете 20 на конец отчетного периода:

105 000 руб. – 5526,32 руб. = 99 473,68 руб.

По такому алгоритму следует рассчитывать сумму вознаграждения и признаваемых в отчетном периоде расходов в течение всего строительства. В последнем отчетном периоде отражается вся сумма вознаграждения, не учтенная в предыдущих периодах, и вся сумма не признанных понесенных расходов, связанных с оказанием услуг инвесторам.

Приведенный способ определения готовности услуги на отчетную дату не является единственно верным. Организация может утвердить в учетной политике свой алгоритм расчета величины выручки на отчетную дату.

Сумма экономии признается в качестве выручки единовременно по окончании строительства, когда можно установить сумму поступлений от инвесторов (дольщиков) и фактические затраты на строительство. Общая сумма экономии складывается из сумм экономии, полученных по каждому заключенному договору. Если по какому-либо договору сумма полученных инвестиций окажется меньше суммы фактических затрат на строительство доли, подлежащей передаче инвестору (дольщику), то отрицательная разница не может уменьшать общую сумму экономии, а покрывается за счет собственных средств застройщика (без учета для целей налогообложения).

Бухгалтерский учет

Типовые бухгалтерские проводки по учету операций у застройщиков при строительстве подрядным способом таковы:

Дебет 51    Кредит 76
– получены средства по договорам долевого участия в строительстве (по инвестиционным договорам);

Дебет 76    Кредит 62
– выделено вознаграждение заказчика;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 68
– начислен НДС с авансов, полученных в счет вознаграждения заказчика (только в части договоров, заключенных не в соответствии с законодательством по долевому строительству);

Порядок заключения договоров в этом случае регламентируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...».

Дебет 08    Кредит 60
– отражены затраты на строительство при выполнении работ подрядчиком;

Дебет 19    Кредит 60
– учтены суммы предъявленного подрядчиками НДС;

Дебет 20    Кредит 10 (60, 70)
– отражены расходы застройщика на оказание услуг дольщикам (инвесторам);

Дебет 19    Кредит 60
– учтен НДС, предъявленный поставщиками работ, услуг, потребленными застройщиком в связи с оказанием дольщикам (инвесторам) услуг;

Дебет 68    Кредит 19
– произведен налоговый вычет по НДС, предъявленному поставщиками работ, услуг, потребленными застройщиком в связи с оказанием услуг инвесторам;

Дебет 68
Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС»
– возвращен НДС, уплаченный с авансов;

Дебет 62    Кредит 90
– отражена выручка от реализации услуг застройщика;

Дебет 90    Кредит 68
– отражена сумма НДС с реализации (только по договорам с инвесторами, заключенным не в соответствии с законом № 214-ФЗ);

Дебет 90    Кредит 20
– списаны расходы на оказание услуг дольщикам (инвесторам);

Дебет 76    Кредит 08
– списана за счет дольщиков (инвесторов) стоимость строительства;

Дебет 76    Кредит 19
– списаны за счет дольщиков (инвесторов) суммы НДС по строительству;

Дебет 76    Кредит 90
– учтена как дополнительная выручка от реализации услуг положительная разница между средствами, полученными от дольщиков (инвесторов), и фактическими затратами на строительство при наличии соответствующего условия в договоре;

Дебет 90    Кредит 68
– начислен НДС с дополнительной выручки (только по договорам с инвесторами, заключенным не в соответствии с законом № 214-ФЗ);

Дебет 91    Кредит 76
– списана отрицательная разница между средствами, полученными от дольщиков (инвесторов), и фактическими затратами на строительство без учета для целей налогообложения.

Особенности налогообложения

Застройщик ведет налоговый учет доходов и расходов, связанных с оказанием услуг инвесторам (дольщикам) в рамках заключенных с ними договоров. Поскольку такие договоры являются, как правило, долгосрочными, доход для целей налогообложения признается в налоговом учете в соответствии с требованиями статьи 271 Налогового кодекса РФ как по долгосрочным договорам, не предусматривающим поэтапного оказания услуг. Это значит, что каждый отчетный период застройщик должен отражать в налоговом учете сумму дохода, рассчитанную экономически обоснованным способом. При этом целесообразно применять тот же способ расчета дохода, что и в бухгалтерском учете в отношении долгосрочных договоров. Один из таких способов был рассмотрен выше.

В процессе строительства объекта суммы НДС, предъявленные поставщиками и подрядчиками, застройщик учитывает по дебету счета 19. В зависимости от целей строительства эти суммы налога могут:

  • приниматься к вычету при строительстве объекта основных средств у застройщика;
  • приниматься к вычету при строительстве объекта для целей дальнейшей его продажи;
  • относиться за счет средств, полученных от инвесторов (дольщиков) в дебет счета 76;
  • приниматься к вычету при выполнении строительных работ (полностью или частично) силами застройщика.

При оказании услуг инвесторам, с которыми заключены договоры участия в долевом строительстве, выручка от реализации этих услуг не облагается НДС на основании подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ.

Если же застройщик оказывает услуги инвесторам, с которыми договоры заключены не в соответствии с требованиями закона № 214-ФЗ, выручка от оказания таких услуг облагается НДС на общих основаниях.

Важно запомнить

Денежные средства, полученные налогоплательщиком и связанные с оплатой реализованных им товаров (работ, услуг), освобождаемых от налогообложения, в налоговую базу по НДС не включаются. Поэтому суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика с 1 октября 2010 года, не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость (письмо Минфина России от 29 июля 2011 г. № 03-07-07/43).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка