Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Налоговики простят многие ошибки в 6‑НДФЛ

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Инвестиционные договоры: изменения в квалификации

5 сентября 2011 14 просмотров

Различия существенны

Ранее арбитражные суды квалифицировали подобные сделки как самостоятельную разновидность договоров. В результате такой квалификации в бухгалтерском и налоговом учете сложилась следующая практика. Средства, полученные застройщиком от инвесторов, не расценивались как авансы, полученные в счет будущего выполнения работ или продажи товаров, а подлежали учету как целевые поступления для целей налогового учета и как расчеты с разными кредиторами в бухгалтерском учете.

Новый подход к квалификации инвестиционных договоров, озвученный Пленумом ВАС РФ, состоит в том, что такие сделки можно квалифицировать как разновидность следующих сделок, предусмотренных Гражданским кодексом РФ:

  1. договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (глава 30 «Купля-продажа»);
  2. договор подряда (глава 37 «Подряд»);
  3. договор простого товарищества (глава 55 «Простое товарищество») и т. д.

Итак, что же это означает для всех субъектов инвестиционно-строительной деятельности? Теперь все будет зависеть от квалификации инвестиционного договора.

По всей видимости, в подавляющем большинстве случаев инвестиционный договор станет квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи в том случае, если в нем не будут присутствовать признаки подрядных отношений или договора простого товарищества.

Характерные признаки инвестиционных договоров

Рассмотрим основные признаки, которые могут свидетельствовать о наличии тех или иных отношений.

Договор подряда
Основным признаком договора подряда является то, что одна сторона (заказчик, он же в данном случае застройщик), имеющая право на земельный участок, предоставляет этот земельный участок другой стороне (подрядчику), которая обязуется построить на нем предусмотренное проектом здание (сооружение). Заказчик со своей стороны обязан принять результат выполненных подрядчиком работ и оплатить обусловленную договором цену.

Инвестиционный характер такой договор приобретает в том случае, если подрядчик по окончании работ получает в качестве их оплаты помещения в построенном объекте.

Тогда, в силу того что инвестиционные отношения в рамках капитального строительства будут рассматриваться как купля-продажа будущей недвижимой вещи, указанный договор подряда будет квалифицирован как смешанный договор, имеющий признаки договора подряда и договора купли-продажи.

Простое товарищество
По договору простого товарищества каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, производит работы, поставляет строительные материалы и т. д.) для достижения общей цели, а именно для создания объекта недвижимости. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Гражданского кодекса РФ возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено.

Поэтому внесение застройщиком в качестве вклада в простое товарищество земельного участка (с возникновением общей долевой собственности на этот учас ток у всех товарищей) или права аренды на него (с появлением множества лиц на стороне арендатора) признается ключевым условием исполнения договора простого товарищества.

Договор купли-продажи
Во всех остальных случаях инвестиционные договоры, предметом которых является привлечение застройщиком денежных и иных средств для строительства здания (сооружения) с обязательством передачи в собственность инвестора построенного объекта (его части), следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Необходимо отметить, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем.

В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора.

Напомним, что средства, которые получены продавцом в счет будущей поставки товара, включаются в налоговую базу по НДС на день их получения.

Это касается товара, реализация которого облагается налогом на добавленную стоимость. В капитальном строительстве это прежде всего нежилые помещения, гаражи, а также машино-места.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Вас заинтересует

УНП 7 декабря 2016 09:00 График отпусков на 2017 год
Кдело 6 декабря 2016 09:00 Отгул за сверхурочную работу

Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка