Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Передача «незавершенки» ЖСК

1 января 2012 508 просмотров

Передача застройщиком недостроенного объекта

Поправки внесены Федеральным законом от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ: глава IX закона № 127-ФЗ дополнена параграфом 7 «Банкротство застройщиков». Рассмотрим механизм передачи застройщиком недостроенного объекта в счет имеющейся задолженности перед дольщиками, а также налоговые и бухгалтерские аспекты такой передачи.

Необходимые условия


Заметим: передача застройщиком недостроенного объекта может происходить не только когда застройщик уже признан банкротом и в отношении него ведется конкурсное производство, но и при осуществлении таких процедур, как внешнее управление и финансовое оздоровление. Поэтому, несмотря на то что внешние управление и финансовое оздоровление вводятся с целью восстановления платежеспособности застройщика, законодательство позволяет участникам, не дожидаясь окончания таких процедур или признания должника банкротом, реализовать свое право на получение объекта незавершенного строительства с целью его самостоятельной достройки.

Основные условия передачи изложены в пунктах 2–8 статьи 201.10 закона № 127-ФЗ. Они предусматривают необходимость наличия у застройщика прав собственности на объект незавершенного строительства и прав собственности или иных имущественных прав на земельный участок. Обращаем внимание на то, что, если право аренды у застройщика на земельный участок не оформлено, передача незавершенного объекта осуществлена быть не может.

Возможность передачи «незавершенки» зависит также от стоимости прав застройщика на незаконченный объект и земельный участок. Она определяется независимым оценщиком. Стоимость таких прав не должна более чем на 5 процентов превышать совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.

Если стоимость прав застройщика выше, то объект может быть передан при условии, что кредиторы следующей очередности (четвертой очереди) согласятся на передачу объекта либо на депозитный счет арбитражного суда будут внесены денежные средства в размере превышения за вычетом 5 процентов. Данные средства вносятся дольщиками пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.

Объект не может быть передан, если имущества, которое остается у застройщика после его передачи, недостаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди (по зарплате, пособиям, возмещению вреда здоровью и пр.). Чтобы преодолеть это ограничение, участники долевого строительства могут внести денежные средства, необходимые для удовлетворения указанных требований, на депозитный счет арбитражного суда, то есть взять на себя текущие расходы застройщика.

Подготовительный этап


На рассмотрение собрания дольщиков выносится вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на недостроенный объект и земельный участок жилищно-строительному или иному специализированному кооперативу (далее – ЖСК или кооператив). Вынести вопрос на рассмотрение должен арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты своего утверждения. Он готовит обоснование о возможности передачи, степени готовности объекта и сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства.

Несмотря на то что недостроенный дом передается застройщиком в качестве отступного по требованиям участников строительства, фактическим получателем объекта будет являться юридическое лицо – потребительский кооператив. Поэтому перед проведением собрания арбитражный управляющий информирует дольщиков о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации кооператива.

Ознакомление производится под роспись или посредством направления заказного почтового отправления с уведомлением о вручении.

Членами ЖСК должны стать все участники, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства).

Следует отметить, что законодатель обеспечил защиту интересов граждан независимо от способа привлечения их средств (по договору участия в долевом строительстве, предварительному договору купли-продажи, договору займа, договору инвестирования (соинвестирования), при заключении иных сделок). А также независимо от характера требований (о выплате денежных средств или о передаче квартиры). Поэтому круг лиц, которые могут стать членами кооператива, достаточно широк. Наряду с участниками в него могут войти иные лица, в случае если жилых помещений после достройки объекта в нем будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех дольщиков.

При наличии у застройщика нескольких «недостроев» кооператив создается в отношении каждого из них.

После того как участниками принято решение о создании ЖСК, соответствующее ходатайство направляется в суд, который в случае соблюдения установленных условий выносит определение о передаче объекта. С даты вынесения такого определения требования участников будут считаться погашенными (соотносительно стоимости прав застройщика на объект и участок и совокупного размера требований). Например, если стоимость прав застройщика на незавершенный объект и земельный участок составляет 50 процентов от общего размера требований дольщиков, отраженного в реестре требований кредиторов и реестре требований о передаче жилых помещений, то требования каждого из участников строительства будут считаться погашенными лишь на 50 процентов. Непогашенная часть будет классиифицироваться как денежные требования и погашаться застройщиком в составе требований кредиторов соответствующей очереди.

После удовлетворения судом ходатайства участников строительства совершаются юридические и фактические действия по передаче объекта.

Порядок передачи


Недостроенный дом является объектом недвижимости, переход права собственности на который подлежит государственной регистрации. Поэтому, после того как ЖСК будет зарегистрирован, застройщик в лице арбитражного управляющего должен обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности на здание к кооперативу.

Следует учесть, что до этого застройщик должен зарегистрировать свое право собственности на данный объект. Право застройщика регистрировать на себя объект незавершенного строительства следует, в частности, из пунктов 2, 3 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Исходя из норм Федерального закона № 127-ФЗ (п. 15 ст. 201.10) и Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (п. 2 ст. 13), государственная регистрация прав собственности застройщика на объект незавершенного строительства служит обязательным условием для дальнейшей регистрации перехода права собственности на кооператив.

С момента регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, а также на земельный участок, если застройщик являлся его собственником, кооператив станет собственником строения и земли.

Если участок был у застройщика в аренде, то кооператив приобретет по нему права и обязанности арендатора. Согласие арендодателя на передачу таких прав не требуется.

Момент, при котором осуществляется фактическая передача застройщиком недостроенного объекта в законодательстве не определен. Но кооператив должен быть зарегистрирован в качестве юридического лица, и только после этого может быть произведена фактическая передача объекта. Если же он будет передан ЖСК ранее даты госрегистрации перехода права застройщика, то собственником объекта кооператив считаться не будет и не сможет совершать процедуры по достройке (например, получить разрешение на продолжение строительства).

Одновременно с передачей дома застройщик должен также передать всю проектную и техническую документацию по его строительству.

Факт передачи строения и документации оформляется актами произвольной формы.

Налоговые последствия для застройщика

Застройщик, в отношении которого не завершена процедура банкротства, признается самостоятельным налогоплательщиком, а действующее законодательство не запрещает заключать гражданско-правовые сделки и совершать другие операции в соответствии с порядком, установленным законодательством о банкротстве. Передача застройщиком объекта незавершенного строительства в счет задолженности перед участниками строительства классифицируется законодательством о банкротстве в качестве отступного. На основании статьи 409 Гражданского кодекса РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т. п.). В данном случае застройщик вместо передачи дольщикам жилых помещений или денежных средств передает недостроенный объект.

Несмотря на то что соглашение (договор) об отступном с участниками заключаться не будет (достаточно определения суда), для целей налогового законодательства фактические действия застройщика по передаче строения и участка следует считать операцией по их реализации (если земля в собственности) в счет погашения задолженности перед участниками строительства. Цена реализации незавершенного объекта будет равна стоимости прав застройщика на него, определяемой по данным отчета оценщика (если земля находится в собственности застройщика, то в договоре с оценщиком целесообразно указать на необходимость отдельного отражения в отчете стоимости постройки и участка, так как они являются самостоятельными объектами учета. В противном случае возникнут сложности с определением стоимости их реализации).

Уплата застройщиком налогов, возникших после принятия заявления о признании его банкротом, а также налогов, срок уплаты которых наступил после введения соответствующей процедуры банкротства, относится к уплате текущих платежей.

Налог на прибыль


Доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, а также выручка от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 249 Налогового кодекса РФ).

Пунктом 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ установлено, что для доходов от реализации датой получения дохода является дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемая независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества, работ, услуг или имущественных прав) в их оплату. Таким образом, при реализации объекта незавершенного строительства застройщику надо определять налоговую базу для целей налогообложения прибыли на дату реализации. Но какую дату считать датой реализации?

Согласно последним разъяснениям, доход нужно отражать на момент подписания акта передачи и подачи документов на государственную регистрацию (письмо Минфина России от 7 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/78). Однако раньше чиновники полагали, что обязанность по уплате налога на прибыль при продаже недвижимости, подлежащей госрегистрации, возникает с момента такой регистрации перехода прав на имущество. Эта точка зрения отражена в письме Минфина России от 28 сентября 2006 г. № 07-05-06/241, и автор статьи ее разделяет. В расходах при реализации объекта застройщик вправе учесть затраты на его строительство как экономически обоснованные и соответствующие требованиям пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ.

Налог на добавленную стоимость


Объектом налогообложения признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав (подп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ). При этом реализация жилья в соответствии с подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ от НДС освобождена.

Но объекты незавершенного строительства отнести к жилым домам или жилым помещениям нельзя.

Жилым признается изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (отвечающее санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся жилой дом (его часть), квартира, комната (ст. 15, 16 Жилищного кодекса РФ).

В связи с этим застройщик должен исчислить и уплатить НДС со стоимости объекта незавершенного строительства (стоимости своих прав на данный объект). Подобная позиция изложена в письме Минфина России от 30 июля 2009 г. № 03-07-11/186, и ее придерживаются налоговые органы на практике.

Иной подход, согласно которому застройщик платить НДС в рассматриваемой ситуации не должен, основывается на том, что при отнесении объекта недвижимости к жилому дому необходимо исходить из его назначения, а не из степени завершенности строительства.

Есть решения в его поддержку. Так, в постановлении ФАС Московского округа от 10 февраля 2010 г. № КА-А40/221-10 суд пришел к выводу, что реализация недостроенного жилого дома подпадает под льготу и НДС не облагается.

Но риск для компании, решившей пойти по этому пути, значительный, так как судебная практика невелика.

Также необходимо отметить, что для целей исчисления НДС важно определить момент прекращения обязательств застройщика перед участниками строительства. Согласно пункту 14 статьи 201.10 закона № 127-ФЗ, указанная задолженность считается погашенной с момента принятия арбитражным судом определения об удовлетворении ходатайства о передаче объекта. Поэтому в момент прекращения обязательств перед дольщиком по передаче квартир (денег) совокупный размер погашенных требований надо классифицировать как получение застройщиком оплаты за передаваемый объект (авансы полученные).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации дат определения налоговой базы будет две. Первая – это момент оплаты, который наступает при вынесении судом определения, а вторая – момент перехода прав собственности на объект незавершенного строительства. Поскольку на момент вынесения определения суда денежные средства дольщиков фактически переходят в статус оплаты подлежащего передаче в будущем объекта незавершенного строительства, то их следует классифицировать как предварительную оплату, то есть авансы полученные, с суммы которых нужно начислить налог на добавленную стоимость.

Бухгалтерский учет операций по передаче объекта кооперативу

Застройщик отражает операции, связанные с расчетами с дольщиками и с передачей недостроенного объекта ЖСК, следующими записями:

Дебет 51    Кредит 76
– получены средства от участников строительства;

Дебет 08    Кредит 60
– учтены затраты на строительство объекта;

Дебет 19    Кредит 60
– выделен «входной» НДС со стоимости товаров (работ, услуг), приобретенных для строительства объекта;

Дебет 76    Кредит 62 субсчет «Расчеты с заказчиками»
– погашена задолженность перед участниками строительства;

Дебет 76    Кредит 68
– начислен НДС с авансов;

Дебет 68    Кредит 19
– принят к вычету «входной» налог на добавленную стоимость;

Дебет 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным»    Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»
– признан прочий доход от реализации объекта незавершенного строительства;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы»    Кредит 08
– списаны затраты по строительству в уменьшение дохода;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы»    Кредит 68
– начислен налог на добавленную стоимость при реализации объекта незавершенного строительства;

Дебет 62 субсчет «Расчеты с заказчиками»    Кредит 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным»
– отражен зачет аванса;

Дебет 68    Кредит 76
– зачтен вычет налога на добавленную стоимость с аванса.

Налоговые и бухгалтерские обязательства кооператива

Кооператив – это некоммерческая организация. Он получает объекты в собственность для ведения деятельности, предусмотренной уставом, – для достройки дома и передачи находящихся в нем квартир членам кооператива. В налоговой базе по налогу на прибыль не учитываются целевые поступления, в том числе поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, список которых подробно расшифрован (п. 2 ст. 251 Налогового кодекса РФ). Прежде в этот список входили осуществленные в соответствии с законодательством РФ о некоммерческих организациях вступительные, членские, паевые взносы, пожертвования, признаваемые таковыми по законодательству.

Теперь (с 1 октября 2011 года) не разграничивается, какие именно взносы относятся к целевым поступлениям, а просто указано, что это должны быть любые взносы учредителей (участников, членов), предусмотренные законодательством о некоммерческих организациях.

Уставом создаваемого участниками строительства ЖСК должно быть установлено, что в качестве паевых взносов члены кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и на земельный участок (подп. 3 п. 8 ст. 201.10 закона № 127-ФЗ). Таким образом, получаемые кооперативом объекты – недостроенный дом и земельный участок под ним – классифицируются как членские (паевые) взносы, которые подпадают под действие пункта 2 статьи 251 Налогового кодекса РФ и не подлежат включению в состав налогооблагаемых доходов при расчете налога на прибыль. В бухучете кооператива (на дату регистрации перехода к нему права собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок) делается следующая запись:

Дебет 08    Кредит 86
– отражено получение целевых средств на ведение уставной деятельности.

Важно запомнить

После принятия участниками решения о создании ЖСК соответствующее ходатайство направляется в суд, который в случае соблюдения установленных условий выносит определение о передаче объекта.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка