Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

До конца года перепроверьте расчеты с работниками

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Совмещение функций генподрядчиком

13 февраля 2012 58 просмотров

Юридические нормы

Совмещение функций генподрядчиком. Организация капитального строительства – процесс не только трудоемкий, но и сложный с точки зрения оформления сделок между участниками такого строительства.

Как правило, в капитальном строительстве принимают участие:

  • застройщик – лицо, обеспечивающее строительство на принадлежащем ему земельном участке (в большинстве случаев является инвестором, финансирующим строительство);
  • заказчик – лицо, уполномоченное застройщиком выполнять все или часть функций, направленных на обеспечение строительства (привлекать от своего имени и за счет застройщика подрядчиков, принимать выполненные работы, осуществлять строительный контроль и т. д.), в рамках функций, предусмотренных договором с застройщиком;
  • генеральный подрядчик – лицо, выполняющее работы по строительству объекта в соответствии с договором генподряда, заключенным с застройщиком или уполномоченным им заказчиком (может привлекать субподрядчиков для выполнения работ, предусмотренных договором генподряда, полностью или частично);
  • инвестор – лицо, чьи средства привлекаются застройщиком для финансирования строительства по договору инвестирования или договору участия в долевом строительстве (далее – инвестиционный договор).

Однако законодательство не запрещает совмещать две и более функций в одном лице. В частности, в заключаемых сделках нередко можно встретить ситуацию, когда организация, финансирующая строительство (по сути, являющаяся инвестором), совмещает функции генподрядчика. Попробуем разобраться, что в этом случае может иметься в виду.

Если генподрядчик является инвестором

Совмещение функций генподрядчиком. Как было указано выше, лицом, инвестирующим строительство, может являться либо застройщик, либо привлеченный им инвестор.

Что такое совмещение функций застройщика и генподрядчика, современному законодательству неизвестно. Посудите сами: генподрядчик – это подрядчик, сторона договора строительного подряда, которому застройщик или заказчик поручил выполнение работ. Значит, чтобы стать генподрядчиком, нужно иметь заказчика – лицо, которое закажет ему выполнение работ. Если заказать выполнение работ может только застройщик или уполномоченный им заказчик, то он также может стать генподрядчиком по отношению к самому себе или к заказчику, которому он поручил найти генподрядчика, и заключить с ним договор? Получается, что совмещение функций застройщика и генподрядчика – юридический нонсенс.

Бывает, что застройщик, принимающий на себя функции генподрядчика, имеет в виду, что он как генподрядчик будет привлекать к выполнению отдельных работ разных подрядчиков, координируя и организуя их деятельность на строительной площадке. Но даже если это и так, то сути генподрядчика это не меняет – он выполняет (координирует) работы в рамках договора с заказчиком. А поскольку застройщику заказать работы никто не может, то и генподрядчиком он быть также не может. Привлечь отдельных подрядчиков для выполнения разных работ застройщик может и не называя себя генподрядчиком.

Другой вопрос, если функции генподрядчика выполняет привлеченный застройщиком инвестор. Причем не важно, был ли он сначала инвестором, потом стал генподрядчиком либо был сначала привлечен застройщиком или заказчиком в качестве генподрядчика, а потом стал инвестором, заключив соответствующий договор инвестирования. Смысл в том, что в этом случае речь идет о двух разных обязательствах инвестора-генподрядчика. По одному (инвестиционному) обязательству он обязан профинансировать строительство в той доле, которая предусмотрена инвестиционным договором. По другому (подрядному) обязательству он обязан построить объект и сдать застройщику (заказчику) результат работ. Значит, договоров должно быть два: инвестиционный и генподряда. Либо один смешанный договор, предусматривающий в себе оба эти вида обязательств.

Особенности учета

Совмещение функций генподрядчиком. Бухгалтерский учет инвестора-генподрядчика должен обеспечивать раздельный учет инвестиционных обязательств и отражение доходов и расходов, связанных с подрядной деятельностью.

В рамках инвестиционных обязательств отражению в учете подлежит сумма средств, перечисленных застройщику для финансирования строительства. Она учитывается проводкой: Дебет 76 Кредит 51. Полученная по окончании строительства от застройщика стоимость доли, подлежащей передаче инвестору, и сумма НДС отражаются по дебету счетов 08, 19 и кредиту счета 76. Сумма полученного от застройщика НДС может быть принята инвестором к налоговому вычету, если полученные по окончании строительства помещения будут использованы для целей деятельности, облагаемой налогом. Если полученные инвестором помещения будут зачислены в состав основных средств, то их стоимость с кредита счета 08 будет отражена по дебету счета 01. В случае предназначения помещений для продажи после получения на них права собственности их стоимость отразится по дебету счета 41 и кредиту счета 08.

В рамках подрядных обязательств учет ведется как в подрядной строительной организации.

Подробнее об особенностях учета в подрядной организации читайте в статье, опубликованной в журнале «Учет в строительстве» , 2011.

Стоимость выполненных работ по подрядным обязательствам может быть зачтена в счет обязательств по внесению инвестиционного взноса: Дебет 76 Кредит 62. Для этого застройщик и инвестор-генподрядчик составляют соответствующее соглашение.

По окончании строительства в рамках генподрядных обязательств инвестор-генподрядчик сдает застройщику (заказчику) результат строительства по акту приемки-сдачи (форма № КС-11), а в рамках инвестиционных обязательств – получает от застройщика причитающуюся долю в построенном объекте.

Важно запомнить

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования (ст. 410 Гражданского кодекса РФ).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка