Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

ФНС заранее разъяснила, какие коды ставить в годовой отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Консервация строительства

14 марта 2012 115 просмотров

Нормативное регулирование

Напомним: консервация строящегося объекта – это приостановка строительства, которая предполагает возобновление застройщиком строительных работ в будущем.

В пункте 4 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ установлено, что при необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или технический заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.

А согласно пункту 9 той же статьи, порядок консервации может регламентироваться нормативными правовыми актами РФ.

В настоящее время действуют Правила проведения консервации объекта капитального строительства, утвержденные постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802 (далее – Правила). Основными субъектами, которых они касаются, являются застройщик (заказчик) (далее – застройщик) и подрядчик.

Рассмотрим подробно действия каждой из сторон.

Действия застройщика

Застройщику следует уделить внимание оформлению дополнительных документов. Поскольку Правила являются нормативным правовым актом, они обязательны для исполнения. Поэтому остановимся на них подробнее.

Соблюдение Правил

Консервация строящегося объекта имеет основные положения, они таковы.

Решение о консервации объекта и об источнике средств на оплату связанных с этим расходов принимает застройщик. Он обязан в течение 10 календарных дней после принятия решения уведомить об этом подрядчика, орган, выдавший разрешение на строительство, а также орган государственного строительного надзора – если строительство подлежит госстройнадзору (п. 10 Правил).

Застройщик обязан обеспечить приведение объекта и строительной площадки в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и материалов, а также безопасность для населения и окружающей среды. В решении о консервации нужно указать:

  • перечень работ по консервации;
  • лиц, ответственных за сохранность и безопасность объекта;
  • сроки разработки техдокументации, необходимой для проведения работ по консервации, и сроки этих работ;
  • размер средств на проведение работ по консервации объекта, определяемый на основании акта, подготовленного подрядчиком и утвержденного застройщиком.

Застройщик и подрядчик совместно должны провести инвентаризацию, в ходе которой выявляются фактическое состояние объекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов и оборудования. При этом выполняются схемы и чертежи с описанием состояния объекта и отражением объемов выполненных работ. А также составляются ведомости, в которых указываются сведения: о конструкциях, оборудовании и материалах, примененных (смонтированных) на объекте, в том числе неиспользованных и подлежащих хранению; о наличии сметной и исполнительной документации (включая журналы проведения работ, в том числе общий журнал работ), актов освидетельствования скрытых работ, актов проведенных испытаний, опробований и иных первичных документов.

В пункте 9 Правил приведен состав работ по консервации (закрытым он не является). В нем предусмотрено:

  • выполнение конструкций, принимающих проектные нагрузки (в том числе временных);
  • монтаж оборудования, дополнительно закрепляющего неустойчивые конструкции и элементы, или демонтаж таких конструкций и элементов;
  • освобождение емкостей и трубопроводов от опасных и горючих жидкостей, закрытие или сварка люков и крупных отверстий;
  • приведение технологического оборудования в безопасное состояние;
  • отключение инженерных коммуникаций, в том числе временных, за исключением тех, которые необходимы для обеспечения сохранности объекта;
  • принятие мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию стройплощадки.

Решение о возобновлении строительства также принимает застройщик. О чем он тоже должен заблаговременно (не позднее чем за семь рабочих дней до возобновления строительства) уведомить орган, выдавший разрешение на строительство, а при необходимости и орган госстройнадзора. Затем застройщик должен провести техобследование объекта, по результатам которого определяют необходимый объем и стоимость работ по восстановлению утраченных или разрушенных за период консервации конструктивных элементов или деталей. И внести, если потребуется, изменения в проектную документацию с последующим проведением их госэкспертизы и государственной экологической экспертизы (если это предусмотрено законодательством РФ) либо подготовить новую проектную документацию.

Решение о консервации объекта государственной собственности и решение о возобновлении его строительства принимается в форме акта Правительства РФ. Особенности для таких объектов определены в разделе II Правил.

Бухгалтерский учет

Затраты на консервацию не включаются в стоимость строящегося объекта. Они не отражаются в сводных сметных расчетах (п. 3.1.7 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. за № 160). Вести учет таких затрат предписывается на отдельном субсчете «Затраты, не увеличивающие стоимость основных средств», открываемом к счету 08 «Вложения во внеоборотные активы». В то же время Планом счетов предусмотрено отражение затрат на консервацию объекта и его содержание на счете 91 «Прочие доходы и расходы». Как быть?

По мнению автора, если строительство ведется за счет инвестиционных средств, то затраты следует учитывать на счете 08. Если же объект строится не по инвестиционному договору, а, скажем, для собственных нужд, то указанные затраты застройщик должен отразить на счете 91.

Налогообложение

Налог на прибыль. Как и в бухгалтерском учете, в налоговом учете затраты на консервацию строительства не увеличивают первоначальную стоимость объекта. Они подлежат включению в состав внереализационных расходов в качестве затрат на содержание законсервированных производственных мощностей и объектов (подп. 9 п. 1 ст. 265 Налогового кодекса РФ). В письме Минфина России от 18 марта 2009 г. № 03-03-06/1/164 отмечено, что затраты, связанные с консервацией объекта недвижимости, направлены на сохранение имущества, которое в дальнейшем принесет доход, и поэтому такие расходы, включая затраты на охрану законсервированных объектов, признаются экономически обоснованными для целей налогообложения прибыли.

Налог на добавленную стоимость. Здесь возникает вопрос: можно ли принять «входной» НДС, например, со стоимости услуг подрядчика по проведению работ по консервации к вычету?

В пункте 2 статьи 171 Налогового кодекса РФ сказано, что одним из основных условий применения налогового вычета является использование материалов, работ, услуг для выполнения операций, облагаемых налогом на добавленную стоимость. Поэтому возможность вычета зависит от того, как правильно трактовать процесс консервации объекта. С одной стороны, раз объект законсервирован, то он не используется в деятельности, облагаемой НДС (не говоря уже о недостроенном объекте, эксплуатация которого пока еще вообще невозможна). Но с другой стороны, если законсервированное имущество предполагается использовать в деятельности, облагаемой НДС, то консервация направлена на сохранение этого имущества и, следовательно, также связана с деятельностью, облагаемой НДС. Поэтому принять к вычету «входной» НДС с расходов на консервацию можно. В частности, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 24 сентября 2010 г. по делу № А45-11548/2009 судьи сочли применение налогового вычета по расходам на обслуживание законсервированного объекта правомерным. Так что вопрос о возмещении НДС заказчику придется решать самостоятельно с учетом возможных рисков.

Пример

В связи с отсутствием у инвесторов средств застройщик (ООО «Проф-Строй») принял решение о временной консервации строящегося объекта. Консервацию согласился провести подрядчик, осуществлявший строительство. Охрану и обслуживание законсервированного объекта будет производить сам застройщик. Сумму затрат на консервацию объекта и его обслуживание инвесторы застройщику компенсируют.

Стоимость составления дополнительной сметы – 126 000 руб., в том числе НДС – 19 220,34 руб. Стоимость самих работ по консервации – 666 000 руб., в том числе НДС – 101 593,22 руб. Затраты на содержание законсервированного объекта ежемесячно составляют 82 000 руб., из них стоимость услуг сторонних организаций – 34 000 руб., в том числе НДС – 5186,44 руб.

В учете застройщика бухгалтер записал:

Дебет 08 субсчет «Затраты, не увеличивающие стоимость основных средств»
Кредит 60

– 106 779,66 руб. (126 000 - 19 220,34) – учтены затраты на разработку дополнительной сметы;

Дебет 19 Кредит 60
– 19 220,34 руб. – отражен «входной» НДС со стоимости разработки сметы;

Дебет 08 субсчет «Затраты, не увеличивающие стоимость основных средств»
Кредит 60

– 564 406,78 руб. (666 000 - 101 593,22) – учтена стоимость выполненных работ по консервации строительства;

Дебет 19 Кредит 60
– 101 593,22 руб. – отражен «входной» НДС со стоимости работ по консервации;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС»
Кредит 19

– 120 813,56 руб. (19 220,34 + 101 593,22) – принят к вычету «входной» НДС.

Кроме того, ежемесячно в течение периода нахождения объекта на консервации делаются проводки:

Дебет 08 субсчет «Затраты, не увеличивающие стоимость основных средств»
Кредит 70 (69, 02, 60…)

– 76 813,56 руб. (82 000 - 5186,44) – отражены затраты на обслуживание законсервированной стройки;

Дебет 19 Кредит 60
– 5186,44 руб. – выделен «входной» НДС со стоимости услуг сторонних организаций, связанных с обслуживанием законсервированного объекта;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС»
Кредит 19

– 5186,44 руб. – принят к вычету «входной» НДС со стоимости услуг, связанных с содержанием объекта.

Как действовать подрядчику

В принципе подрядчик защищен законодательно, его затраты (включая упущенную выгоду) должны быть компенсированы.

Настоящая проблема из-за остановки строительства может возникнуть только в случае банкротства инвестора.

Гражданские права

В статье 752 Гражданского кодекса РФ установлено, что, если по не зависящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы. А также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить.

Приостановка отнюдь не означает, что факт консервации связывается с окончательным прекращением договорных отношений сторон. Поэтому их намерения о прекращении договора подряда в случае консервации строительства, а также порядок его прекращения должны быть предусмотрены в договоре подряда. Практически (в большинстве случаев) это означает, что:

  • во-первых, подрядчик имеет право требовать оплаты уже выполненных им работ;
  • во-вторых, работы по консервации осуществляет он же;
  • в-третьих, при возобновлении строительства работы продолжает выполнять тот же самый подрядчик.

Бухгалтерский учет

Если по договору с застройщиком работы по консервации будет выполнять подрядчик, который вел строительство объекта, то для него доход от выполнения таких работ будет доходом от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99). То есть это выручка от реализации.

Также нужно учитывать требования пункта 6 ПБУ 2/2008 (утверждено приказом Минфина России от 24 октября 2008 г. № 116н). В нем сказано, что в случае, когда при исполнении договора в техническую документацию вносятся дополнительные работы, то для целей бухгалтерского учета их выполнение должно рассматриваться как отдельный договор при соблюдении хотя бы одного из следующих условий:

  • дополнительный объект (дополнительные работы) по конструкционным, технологическим или функциональным характеристикам существенно отличается от объектов, предусмотренных договором;
  • цена дополнительных работ определена на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.

Затраты по такому договору будут относиться к расходам по договору как затраты на производство, учитываться на соответствующих счетах и признаваться в том отчетном периоде, в котором они понесены (п. 11, 16 ПБУ 2/2008).

Что касается сумм компенсации убытков, полученных в связи с остановкой строительства, или штрафных санкций, то они на основании пункта 7 ПБУ 9/99 относятся к прочим доходам подрядчика с отражением по кредиту счета 91.

Налогообложение

Выручка от работ по консервации и расходы по их выполнению также учитываются в обычном порядке. Проблемы могут возникнуть с НДС при получении компенсации убытков или штрафных санкций. Минфин России настаивает на том, что эти суммы подлежат обложению налогом на добавленную стоимость (письма от 4 июля 2011 г. № 03-07-11/179, от 16 августа 2010 г. № 03-07-11/356 и др.). Финансисты упорно считают, что признанные должником и присужденные судом штрафные санкции относятся к суммам, связанным с оплатой товаров, работ или услуг. Поэтому получатель таких средств должен выписать сам себе счет-фактуру на эти суммы и исчислить НДС по расчетной ставке. Однако судьи придерживаются противоположного мнения. Они не связывают получение неустойки за неисполнение договорных обязательств с оплатой товара и не усматривают оснований для их обложения НДС. Данный вывод подтвержден в постановлении Президиума ВАС РФ от 5 февраля 2008 г. № 11144/07.

Как же поступить? Если спорная сумма НДС является для подрядчика существенной, то есть смысл не делиться с бюджетом добровольно, а постараться отстоять ее в судебном порядке.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка