Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как выбрать подходящую кассу и подключить ее

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Приобретение долгостроя

17 мая 2012 21 просмотр

Смена застройщика

Приобретение долгостроя - особый случай. Рассмотрим следующую ситуацию. Организация (инвестор-застройщик) по решению мирового судьи купила долгострой – объект долевого строительства. С дольщиками заключены договоры на достройку, но есть и расторгнутые договоры долевого участия. Как произвести оформление и отразить операции (в том числе по строительству и передаче объекта дольщикам) в учете? Как вернуть деньги при расторжении договоров? Кроме того, имеются еще сделки по переуступке прав.

По поводу расторгнутых договоров: условно схема выглядит так.

Дольщик приобрел квартиру по договору долевого участия за 6 000 000 руб., застройщик – банкрот. Участник продает квартиру через уступку другому лицу – за 1 000 000 руб. и потом это другое лицо расторгает с организацией договор и застройщик ему становится должен 6 000 000 руб. Но у организации-застройщика эти суммы никак не проходят (по мировому соглашению долгострой куплен со всеми долгами). Какие проводки нужно сделать?

Отражение операций в учете

Компания, приобретая недостроенный объект для достройки, становится застройщиком.

Следовательно, отражает в учете операции как застройщик. Приобретение по договору купли-продажи незавершенного строительства, а также затраты организации на строительство данного объекта учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»:

Дебет 08 субсчет «Строительство объектов по договорам долевого участия» 
Кредит 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
– отражена стоимость приобретенного объекта незавершенного строительства (в сумме, указанной в договоре купли-продажи).

Далее при подрядном способе строительства выполненные подрядчиком и принятые застройщиком по акту строительные работы отражаются по дебету счета 08 в обычном порядке:

Дебет 08 субсчет «Строительство объектов по договорам долевого участия»
Кредит 60

– приняты работы от подрядчика (сумма включает НДС).

Расчеты с дольщиками

Приобретение долгостроя надо отражать в учете. В 2011 году Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» был дополнен положениями, устанавливающими особенности банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства. В частности, был определен перечень сведений, включаемых в реестр требований о передаче жилых помещений, который составляется в ходе производства по делу о банкротстве застройщика.

Изменения в закон № 127-ФЗ и Арбитражный процессуальный кодекс РФ внесены , вступившим в силу с 15 августа 2011 года.

Так, согласно статье 201.7 закона № 127-ФЗ, указанный реестр должен содержать следующие сведения:

  • сумму, уплаченную участником строительства застройщику по договору или стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
  • размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком (недоплаченную по договору сумму или стоимость непереданного имущества);
  • сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с договором.

Таким образом, приобретая долгострой со всеми долгами, организация должна получить реестр требований о передаче жилых помещений. Суммы внесенных дольщиками средств (согласно реестру) новый застройщик отразит в учете по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты с дольщиками» (либо по кредиту счета 86 – по своему выбору) в корреспонденции со счетом 76 субсчет «Застройщик-банкрот».

На дату оприходования объекта результат от его покупки (исходя из отражения в учете указанных сведений) скорее всего будет убыточным. Убыток показывают на счете 91 «Прочие доходы и расходы». Проводки при этом будут такие:

Дебет 08 субсчет «Строительство объектов по договорам долевого участия»
Кредит 76 субсчет «Застройщик-банкрот»

– отражена стоимость незавершенного строительства (в сумме, указанной в договоре);

Дебет 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства»)

– учтены суммы, ранее внесенные дольщиками по договору.

Если дольщики рассчитались с бывшим застройщиком не полностью, то у нового застройщика могут появиться записи, учитывающие состояние фактических расчетов с участниками:

Дебет 76 субсчет «Дольщик»
Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства»)

– учтены недостающие суммы (не внесенные дольщиками средства).

В зависимости от итога сделки купли-продажи недостроенного объекта:

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы»
Кредит 76 субсчет «Застройщик-банкрот»

– отражен убыток от сделки

или

Дебет 76 субсчет «Застройщик-банкрот»
Кредит 91 «Прочие доходы»

– отражена прибыль от сделки (если результат покупки будет положительным).

Далее, как сказано в ситуации, компания заключает с дольщиками договоры на достройку.

При этом в учете делаются следующие записи:

Дебет 76 субсчет «Дольщик»
Кредит 76 субсчет «Достройка объекта» (86 субсчет «Достройка объекта»)

– отражена сумма, подлежащая внесению участником по договору достройки;

Дебет 50 (51)
Кредит 76 субсчет «Дольщик»

– получена плата по договору достройки от дольщика.

Расторжение договоров, переуступка

Приобретение долгостроя имеет свои особенности. При расторжении договоров с дольщиками в учете компании делают следующие записи:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства»)
Кредит 76 субсчет «Дольщик»

– отражена стоимость расторгнутого договора;

Дебет 76 субсчет «Дольщик»
Кредит 51

– возвращены средства выбывшему участнику долевого строительства.

При переуступке (договор заключается между третьими лицами – физическими или юридическими) организация – новый застройщик делает записи:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» аналитический счет «Бывший дольщик» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства» аналитический счет «Бывший дольщик»)
Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками по объекту незавершенного строительства» аналитический счет «Новый дольщик» (86 субсчет «Объект незавершенного строительства» аналитический счет «Новый дольщик»)
– отражена замена участника в договоре (Ф. И. О. физического лица или наименование юридического лица).

В итоге, когда строительство дома будет закончено и получено разрешение на ввод его в эксплуатацию, в момент определения финансового результата передача помещений должна быть отражена следующими записями (в разрезе аналитики):

Дебет 76 субсчет «Достройка объекта» (86 субсчет «Достройка объекта»)
Кредит 08 субсчет «Строительство объектов по договорам долевого участия»

– передано помещение дольщику.

У нового застройщика суммы расчетов между участниками не отражаются, фиксируется только смена дольщика. Так как старый дольщик оплатил застройщику-банкроту договорную цену – 6 000 000 руб., что должно быть указано в реестре, то и организация – новый застройщик – должна по этому объекту долевого строительства (по конкретной квартире) дольщику (новому или старому – не важно) 6 000 000 руб. То есть обязана передать помещение такой стоимостью. А при расторжении договора обязана эту сумму вернуть:

Дебет 76 субсчет «Дольщик»
Кредит 51

– 6 000 000 руб. – возвращены средства по расторгнутому договору.

Важно запомнить

Приобретая долгострой со всеми долгами, организация должна получить реестр требований о передаче жилых помещений. Реестр представляет собой единую систему записей, содержащих сведения о кредиторах – участниках строительства и их требованиях к застройщику о передаче жилого помещения (п. 2 Федерального стандарта…утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 февраля 2012 г. № 72).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка