Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Когда считать квартиру готовой продукцией

23 июля 2012 32 просмотра

Как действовать

Когда считать квартиру готовой продукцией. Нередко крупные строительные компании совмещают функции инвестора, застройщика и подрядчика. Рассмотрим порядок учета именно для одной из таких компаний. Причем вопрос актуален и для фирм, ведущих строительство по договорам долевого участия, если одновременно часть квартир они строят за счет собственных средств на продажу.

Для наглядности конкретизируем ситуацию. Предположим, что организация построила многоквартирный жилой дом за счет собственных источников финансирования с целью продажи квартир. В мае 2012 года получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В июне представлены документы на государственную регистрацию.

А в июле 2012 года получены свидетельства о праве собственности на каждую квартиру (все свидетельства имеют одинаковую дату).

В период строительства все затраты по нему собирались на счете 20 «Основное производство». Себестоимость готовых квартир отражается на счете 43 «Готовая продукция». После формирования себестоимости квартир дальнейшие расходы на содержание дома, включая коммунальные платежи, арендную плату за землю и пр., компания собирается относить на счет 44 «Расходы на продажу».

Такая учетная политика не должна вызвать возражений. Правда, в письме Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02 расходы застройщика, связанные с возведением объектов строительства, предписано отражать на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

При этом чиновники ссылаются на Инструкцию по применению Плана счетов … и Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (далее Положение). Однако эти документы нормативными не считаются (не зарегистрированы в Минюсте России) и носят рекомендательный характер, как и названное письмо. Кроме того, в пункте 1.2 Положения прямо сказано, что оно не применяется при создании активов, предназначенных для продажи.

Инструкция по применению Плана счетов… утверждена Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций утверждено

Итак, в какой момент квартиры следует принять к учету? Можно ли считать, что их себестоимость сформирована на дату ввода дома в эксплуатацию? Такая позиция предполагает, что затраты на содержание дома до момента госрегистрации прав застройщика, а также сумму уплаченной за эту регистрацию государственной пошлины придется относить к расходам на продажу. Правильно ли это?

Давайте разбираться.

Критерии классификации

Когда считать квартиру готовой продукцией. Готовая продукция является частью материально-производственных запасов (МПЗ), предназначенных для продажи. Это конечный результат производственного цикла, активы, законченные обработкой (комплектацией), технические и качественные характеристики которых соответствуют условиям договора или требованиям иных документов в случаях, установленных законодательством.

Такое определение дано в пункте 2 ПБУ 5/01, утвержденного приказом Минфина России от 9 июня 2001 г. № 44н (о предстоящих изменениях расскажем в заключительном разделе).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию действительно удостоверяет завершение производственного цикла. Из чего в соответствии с пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ следует, что строительство дома выполнено в полном объеме.

Но готовая продукция, как и товары, – это активы, предназначенные для продажи. Поэтому можно утверждать, что критерием готовой продукции является возможность ее незамедлительного предложения покупателю.

Согласно пункту 7 ПБУ 5/01, фактическая себестоимость МПЗ при их изготовлении самой организацией определяется исходя из фактических затрат, связанных с производством данных запасов.

При этом учет и формирование затрат осуществляется организацией в порядке, установленном для определения себестоимости соответствующих видов продукции.

Заметим: для расчета стоимости строительной продукции применяется Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 (утверждена постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1). Но она предназначена для определения сметной стоимости строительства, а не для целей бухгалтерского учета. То есть не для формирования фактической себестоимости.

Правовой аспект

Когда считать квартиру готовой продукцией. Из приведенного выше письма Минфина России № 07-05-03/02 следует, что на счет 43 списываются расходы застройщика, связанные с возведением объектов строительства, при принятии к учету объектов, законченных строительством и предназначенных для продажи по договорам купли-продажи. Но в какой момент производить списание, не уточняется.

Обратимся к юридической стороне вопроса.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В рассматриваемом случае – передать квартиры в собственность покупателям.

Очевидно, что, прежде чем передать право, продавец-застройщик должен им обладать. Между тем квартира находится в его собственности лишь с момента регистрации этого права в ЕГРП (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, ст. 219 Гражданского кодекса РФ).

ЕГРП– Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Значит, оформить сделку с квартирой в отсутствие у продавца свидетельства о праве собственности на нее невозможно. Обойти это правило нельзя, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи квартиры тоже подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Для госрегистрации договора продажи квартиры требуется правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение (п. 2 ст. 12, п. 5 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 37 Правил ведения Единого государственного реестра … утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219).

Квартира – это конкретное имущество, которое обозначается государственным учетным (кадастровым) номером в ЕГРП. Он указывается в договоре продажи (ст. 554 Гражданского кодекса РФ, п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54).

Получается, что государственная регистрация прав, по мнению автора, подлежит включению в производственный цикл создания квартиры как продукции строительного производства.

Таким образом, при классификации актива «квартира» в качестве готовой продукции решающую роль играют юридические правила дальнейшего отчуждения этого актива.

Бухгалтерский учет

Когда считать квартиру готовой продукцией. Из сказанного выше следует, что квартиры до получения на них свидетельств о праве собственности готовой продукцией считаться не могут. Лишь наличие у застройщика указанных документов позволяет заключить договоры купли-продажи. Поэтому на себестоимость квартир следует отнести и затраты на уплату госпошлины за регистрацию, а также приходящиеся на каждую квартиру суммы на содержание дома за период с момента ввода его в эксплуатацию до даты государственной регистрации права собственности на квартиру.

Госпошлина относится к невозмещаемым сборам, поэтому учитывается в стоимости указанных активов. Для справки: за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества размер госпошлины для организаций составляет 15 тыс. руб.

Заметим, что МСФО (IAS) 2 «Запасы» (введен в действие на территории Российской Федерации приказом Минфина России от 25 ноября 2011 г. № 160н) допускает возможность включения в себестоимость запасов непроизводственных накладных расходов или затрат по разработке продуктов для конкретных клиентов (п. 15).

Ну а все затраты на содержание квартиры после регистрации права собственности учитываются как расходы на ее продажу.

Если застройщик зарегистрировал права на квартиры в доме не одновременно, включить в состав готовой продукции незарегистрированные квартиры придется позже. Так как себестоимость каждой квартиры формируется на дату, указанную в свидетельстве (выделяется приходящаяся на квартиру сумма затрат, аккумулированных на счете 20, пропорционально площади, и к ней присоединяется сумма госпошлины).

Предложенный способ не является единственно возможным (компания может руководствоваться принципом рациональности учетной политики и установленными критериями существенности расходов).

Отражение в отчетности

Новая форма бухгалтерского баланса, утвержденная приказом Минфина России от 2 июля 2010 г. № 66н, не требует дифференцированного отражения запасов (код строки 1210) по видам – сырье и материалы, товары, готовая продукция, незавершенное производство и т. д., как это было раньше.

Так что для целей составления бухгалтерской отчетности выбор момента формирования себестоимости готовой продукции роли не играет.

Зато расходы на продажу будут участвовать в формировании финансового результата. Поэтому степень существенности сумм, учтенных после сдачи дома в эксплуатацию (платы за госрегистрацию, затрат на содержание дома до этого момента и т. п.), определяется путем сравнения их величины с величиной прочих расходов компании. В отчете о прибылях и убытках это строка «Прочие расходы» (код 2350).

Критерии существенности показателей компания устанавливает в учетной политике. При этом нужно исходить из значимости соответствующей информации для заинтересованных пользователей бухгалтерской отчетности, которым необходима достоверная оценка финансового положения организации и финансовых результатов ее деятельности (п. 17 ПБУ 1/2008, утвержденного приказом Минфина России от 6 октября 2008 г. № 106н).

Как тут не вспомнить об общехозяйственных расходах строительной компании. Порядок их учета после ввода дома в эксплуатацию также вызывает вопросы. По мнению автора, относить эти суммы на убытки сразу после ввода дома в эксплуатацию нецелесообразно– это ухудшает финансовое положение компании без реальных к тому оснований.

В связи с реализацией квартир (готовой продукции строительства) расходы по налогу на прибыль можно формировать по тем же правилам, что и в бухгалтерском учете (п. , ст. 318, Налогового кодекса РФ, ).

Предстоящие изменения

Ожидается, что c 1 января 2013 года ПБУ 5/01 заменит новый стандарт - ПБУ 5/2012 «Учет запасов» (его проект разработан Минфином России).

Прежде всего необходимо отметить, что в указанном документе (подп. «з» п. 2) выделены в самостоятельный вид запасов – «объекты недвижимого имущества, приобретенные или созданные (находящиеся в процессе создания) для целей продажи в ходе обычной деятельности организации».

Такие активы не считаются ни товарами, ни готовой продукцией. Но от данных видов запасов объекты недвижимости отличаются по существу лишь необходимостью государственной регистрации права собственности. Из чего можно сделать вывод о том, что включение в их себестоимость государственных пошлин и всех затрат, предшествующих госрегистрации, оправданно.

Кроме того, в ПБУ 5/2012 (п. 7) предусмотрено, что в себестомость запасов входят затраты на приведение их в состояние, необходимое в том числе для продажи (раньше это не оговаривалось).

Наличие же свидетельства о праве собственности на объект недвижимости и есть необходимое условие для его продажи.

Общехозяйственные расходы новое ПБУ 5/2012 в себестоимость запасов включать запрещает (подп. «е» п. 16).

Но такое условие есть и в действующем ПБУ 5/01 ().

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка