Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Определяем себестоимость помещений

27 августа 2012 24 просмотра

Мансардные квартиры

Определяем себестоимость помещений. Ситуация следующая. Застройщик построил дом. Бухгалтер собирался распределить затраты поквартирно пропорционально жилой площади. Но выяснилось, что организация еще оформляет в собственность чердачное помещение для дальнейшего строительства мансарды (квартир мансардного типа). Как сформировать себестоимость чердака – так же как и квартир, пропорционально площади? Необходимо ли переводить чердачное помещение в основные средства – на счет 01, если в дальнейшем будет построена мансарда с целью продажи расположенных там квартир? Или оставить на счете 08 и включить себестоимость чердака в себестоимость мансарды?

Права на общее имущество

Определяем себестоимость помещений. Для начала следует отметить, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе чердаки. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников путем его реконструкции (п. 1, 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Способ расчета

Определяем себестоимость помещений. Порядок определения себестоимости отдельного помещения многоквартирного дома является элементом учетной политики застройщика. При этом он должен быть экономически обоснованным. Например, в учетной политике можно предусмотреть, что себестоимость 1 кв. м помещения, имеющего коммерческое назначение, определяется как отношение стоимости строительства многоквартирного дома к общей площади всех его помещений коммерческого назначения. Под коммерческим назначением здесь понимается любое предполагаемое использование помещения в целях извлечения дохода: передача дольщику, оформление в собственность застройщика, в том числе с целью дальнейшей продажи, и т. д.

Стоимость строительства дома 300 000 000 руб. Общая площадь 25 000 кв. м, в том числе:

  • квартир – 15 000 кв. м;
  • чердачного помещения – 2000 кв.м;
  • подвальных помещений – 3000 кв. м;
  • лестничных площадок, лестниц, технических этажей и тому подобных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, – 5000 кв. м.

Нужно сформировать себестоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости.

Вариант I. Продаются (передаются дольщикам, оформляются в собственность застройщика с целью дальнейшей продажи) только квартиры. Остальное имущество является общим (для коммерческих целей не предназначено).

Тогда себестоимость 1 кв. м помещений коммерческого назначения (в данном случае – только квартир), будет равна 20 000 руб/кв. м (300 000 000 руб. : 15 000 кв. м). Соответственно при продаже квартиры площадью 100 кв. м на затраты в бухгалтерском учете будет списана ее себестоимость в сумме 2 000 000 руб. (100 кв. м х 20 000 руб.).

Вариант II. Продаются (передаются дольщикам, оформляются в собственность застройщика) квартиры и чердачное помещение. Остальное имущество – общее. Тогда себестоимость 1 кв. м помещения, имеющего коммерческое назначение, будет равна 17 647,06 руб/кв. м (300 000 000 руб. : (15 000 кв. м + 2000 кв. м)).

Вариант III. Продаются (передаются дольщикам, оформляются в собственность застройщика для последующей продажи) квартиры, чердачное помещение, части подвалов площадью 2000 кв. м. Остальное имущество – общее. Тогда себестоимость 1 кв. м помещения, имеющего коммерческое назначение, будет равна 15 789,47 руб/кв. м (300 000 000 руб. : (15 000 кв. м + 2000 кв. м + 2000 кв. м)).

Как видим, вариантов может быть достаточно много. Тот факт, что в приведенном методе определения себестоимости (независимо от конкретного варианта) стоимость строительства не распределяется на общее имущество, смущать не должен. Это не имеет значения. Покажем на примере.

Воспользуемся условиями примера 1. Допустим, согласно учетной политике, определяется себестоимость 1 кв. м общей площади дома. Она будет равна 12 000 руб/кв. м (300 000 000 руб. : 25 000 кв. м). Предположим, что продаются только квартиры (вариант I из примера 1). На 1 кв. м квартиры приходится 2/3 кв. м общего имущества дома (10 000 кв. м : 15 000 кв. м). При продаже квартиры площадью 100 кв. м на затраты будет списана ее себестоимость в сумме 1 200 000 руб. (12 000 руб/кв. м х 100 кв. м) и себестоимость относящегося к ней общего имущества в сумме 800 000 руб. (1 200 000 руб. х 2/3). Итого 2 000 000 руб. (1 200 000 + 800 000), что совпадает с суммой, рассчитанной в варианте I.

Отражение в учете

Определяем себестоимость помещений. Если для строительства мансарды (то есть для реконструкции чердака) производятся работы, стоимость которых можно определить отдельно (в частности, имеется отдельная смета), то стоимость данных работ должна полностью включаться в себестоимость мансардного помещения. И только после завершения реконструкции стоимость мансарды может быть учтена на счете 43 «Готовая продукция», если она предназначена для продажи. Либо – на счетах 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности», если она относится к основным средствам.

Соответствует условиям, установленным в пункте 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утверждено приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. №26н).

До этого времени учет затрат на строительство дома ведется:

  • на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (если дом полностью предназначен для использования в качестве основного средства);
  • на счете 20 «Основное производство» (если дом полностью предназначен для продажи);
  • на ином счете, предусмотренном учетной политикой застройщика, – во всех остальных случаях, в частности, если часть помещений дома подлежит передаче участникам долевого строительства (на практике, как правило, это либо счет 08, либо счет 20).

И даже если чердачное помещение оформлено в собственность застройщика, но при этом еще не закончены работы по его реконструкции в мансарду, то переводить его со счета 08 (20) на счет 43 (01, 03) не следует.

Важно запомнить

Порядок определения себестоимости отдельного помещения многоквартирного дома является элементом учетной политикой застройщика (определяется им самостоятельно). При этом установленный порядок должен быть экономически обоснованным.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка