Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Кадастровую стоимость можно оспорить

19 сентября 2012 5 просмотров

Кадастровая оценка: нормы и правила

Государственная кадастровая оценка (далее – оценка) проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (ст. 24.13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Данная процедура включает в себя несколько этапов – от принятия решения о проведении оценки и отбора исполнителя до утверждения результатов определения кадастровой стоимости и внесения их в государственный кадастр недвижимости.

Правила кадастровой оценки гласят, что оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или (в случаях, предусмотренных региональным законодательством) по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты последней оценки. До 1 января 2013 года принять решение может также и Росреестр.

Отбор оценщика и заключение с ним договора проводится с учетом положений Федерального закона от 21 июля 2005 г. №94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Оценка должна осуществляться исходя из законодательно установленных норм, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является такой оценщик (ст. 15 закона №135-ФЗ).

Определение кадастровой стоимости вновь созданных или образованных объектов недвижимости, а также при внесении изменений в сведения об уже имеющихся в кадастре объектах производится по иным правилам. Это предусмотрено статьей 24.21 закона № 135-Ф. Здесь должен применяться Порядок … утвержденный приказом Минэкономразвития России от 18 марта 2011 г. №113. Осуществлять оценку вправе подведомственные Росреестру государственные бюджетные учреждения.

Для оценки стоимости земельных участков применяются Правила … утвержденные постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. №316. Они определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории РФ для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Основывается такая оценка на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Росреестра утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Обязательным к применению является федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. №508.

Отчет оценщика подлежит обязательной экспертизе соответствующей саморегулируемой организацией оценщиков (ст. 17.1 закона №135-ФЗ).

Утвердить результаты определения кадастровой стоимости, согласно статье 24.17 закона № 135-ФЗ, заказчик должен в течение 10 рабочих дней с даты принятия отчета.

Затем в течение пяти дней они направляются в Росреестр.

Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии – Росреестр (п. 1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. №457).

Если организация с оценкой не согласна

Результаты определения кадастровой стоимости строительная компания может оспорить в арбитражном суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия). Такое право предусмотрено статьей 24.19 закона № 135-ФЗ.

С 14 августа 2012 года действует Порядок создания и работы комиссии … утвержденный приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. №263 (далее – Порядок).

В соответствии с ним комиссии создаются в каждом субъекте РФ при территориальных управлениях Росреестра. Уполномоченный федеральный орган размещает информацию о создании комиссии на своем официальном сайте в интернете и на информационных стендах в течение трех рабочих дней с даты издания приказа о ее создании.

Таким образом, заинтересованные лица (в том числе организации и граждане) могут выбрать способ оспаривания результатов по проведению кадастровой оценки их земельных участков:

  • либо сразу обратиться в суд;
  • либо обратиться сначала в комиссию и лишь затем при необходимости в суд.

Однако при втором варианте суд будет разбирать спор в соответствии с положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, через рассмотрение законности действий комиссии и норм законодательства, которые она применяла, не оценивая вновь сами результаты кадастровой оценки.

При этом следует помнить, что законодательством установлены конкретные сроки обращения:

  • в комиссию – в течение шести месяцев с даты внесения результатов кадастровой оценки в государственный кадастр недвижимости (ст. 24.19 закона №135-ФЗ);
  • в арбитражный суд – в зависимости от того, какие будут заявлены требования. Наиболее распространенный вариант – оспаривание действий органов власти любого из уровней или Росреестра, к которым теперь добавится и оспаривание решения комиссии.

Заявление нужно подать в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении ее прав и законных интересов. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (п. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Основным требованием для подтверждения своего права на оспаривание является обоснование заявителем факта нарушения его прав и обязанностей результатами кадастровой оценки.

Порядок рассмотрения споров

Работа комиссии регулируется разделом II Порядка, устанавливающим конкретный механизм разбирательств.

Необходимые документы

Для рассмотрения спора строительная компания должна обратиться в комиссию с соответствующим заявлением. В нем указывают сведения о правообладателе объекта недвижимости (наименование юридического лица, почтовый адрес и местонахождение). К заявлению необходимо приложить:

  • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление о пересмотре стоимости подается по основанию ошибочности указанных сведений);
  • отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (если заявление подается по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости);
  • положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков. Перечень документов приведен в пункте 13 Порядка.

Принятие решения

Заявление при наличии всех необходимых документов комиссия обязана рассмотреть в месячный срок. Об этом сказано в статье 24.19 закона № 135-ФЗ, пункте 16 Порядка.

Если будет установлено, что при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости использовались недостоверные сведения, принимается решение о пересмотре кадастровой стоимости. Когда недостоверность не подтверждена, заявление отклоняется.

Если заявление о пересмотре стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, которая отличается от кадастровой стоимости не более чем на 30 процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости.

Если же разница составляет более 30 процентов, заявление отклоняется. Исключением являются случаи, когда организация (заявитель) представила положительное экспертное заключение.

Копия решения о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости или о ее определении в размере рыночной стоимости в течение двух рабочих дней с даты принятия представляется в уполномоченный орган власти и направляется заявителю. Об этом сказано в пункте 21 Порядка.

Далее в течение 10 рабочих дней с даты завершения рассмотрения спора орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в территориальный орган Росреестра. Он же в свою очередь обязан в течение 10 рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости внести их в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством РФ.

Судебная практика

Правила кадастровой оценки дают основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, ими являются:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, примененных при определении его кадастровой стоимости. Примером может служить проблема несоответствия фактического использования участка и его разрешенного использования по правилам землепользования и застройки муниципальных образований (применяются ст. 30–33 Градостроительного кодекс РФ);
  • определение рыночной стоимости объекта на дату установления его кадастровой стоимости.

К ним может добавиться еще и вид разрешенного использования земельного участка, указанный в правоустанавливающих документах и не соответствующий ни фактическому использованию, ни требованиям правил землепользования и застройки.

Анализ судебных споров показывает, что в таких ситуациях комиссии при рассмотрении придется учитывать все три показателя.

По данному вопросу имеется сформированная за последнее время Президиумом ВАС РФ позиция. В частности, в постановлении Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2011 г. №12651/11. В нем отмечено, что при присвоении участку вида разрешенного использования управление Росреестра должно было соотнести указанный в правоустанавливающих документах вид разрешенного использования этого участка не только с видами, установленными для целей кадастровой оценки, а в первую очередь с теми видами, которые допускаются для земель данной категории законом. А также, что Росреестру следовало учесть функциональное назначение расположенных на участке объектов недвижимости (то есть фактическое использование участка).

Еще в двух постановлениях Президиума ВАС РФ – от 29 мая 2012 г. № 12919/11 и № 13016/11 определено, что изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с применением процедуры кадастрового учета изменений по этому объекту при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования.

Если поводом для обращения в комиссию или в арбитражный суд служит второе основание (установление рыночной стоимости объекта), необходимо учесть следующее обстоятельство. Закон указывает, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

И еще одна важная деталь. Федеральным законом от 22 июля 2010 г. №167-ФЗ в пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ было внесено изменение, в соответствии с которым в случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость принимается равной рыночной стоимости.

Прежде не существовало четкой позиции о соотношении понятий «кадастровая стоимость» и «рыночная стоимость» земельного участка. Хотя кадастровая стоимость устанавливалась в процентах от рыночной (п. 3 ст. 66 закона № 167-ФЗ в ред. от 27 декабря 2009 г.), но отсутствовал алгоритм внесения сведений о рыночной стоимости участка в кадастр.

Законом нечетко была урегулирована возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. При этом среди хозяйствующих субъектов имели место массовые сомнения в достоверности кадастровой стоимости по сравнению с рыночной.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 28 июня 2011 г. №913/11 указано на то, что, согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ, установление судом рыночной стоимости участка должно являться основанием для предписания органу кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Стоимость в кадастре должна быть изменена с момента вступления в силу судебного акта.

Руководствуясь изложенным подходом, в постановлении ФАС Уральского округа от 4 июля 2012 г. №Ф09-4993/12 арбитры по заявлению организации признали кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости.

Важно запомнить

Результаты определения кадастровой стоимости организация может оспорить в арбитражном суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – по своему выбору (ст. 24.19 закона №135-ФЗ).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка