Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Местная администрация запрашивает сведения о зарплате

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Как законно не отражать убытки

19 ноября 2012 115 просмотров

Момент признания доходов

Уточним:  доходы застройщика при строительстве многоквартирных жилых домов по договорам долевого участия - тема этой статьи.

В налоговом учете

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ). А значит, возможность признания доходов у застройщиков возникает не раньше окончания строительства.

Такая же точка зрения изложена в письмах Минфина России от 10 ноября 2006 г. №03-03-04/1/734 и ФНС России от 12 декабря 2005 г. №02-1-09/203@. Где подтверждено, что по окончании строительства сумма вознаграждения включается в состав доходов застройщика от реализации услуг по исполнению договора и что доход в виде экономии средств в целях налогообложения прибыли выявляется только по окончании строительства.

Деятельность застройщика в рамках закона 214-ФЗ рассматривается как оказание услуги. В пункте 1 статьи 5 данного закона сказано, что цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Если застройщик сам не выполняет работы по возведению дома на имеющемся земельном участке, то его доходом признается разница между суммой, полученной от дольщиков по условиям договоров, и средствами, истраченными на оплату работ, выполненных подрядными организациями, непосредственно возводящими объект.

Отсюда следует, что, если в договорах долевого участия сумма вознаграждения застройщика и порядок ее уплаты не предусмотрены, а налоговую выгоду до завершения строительства определить невозможно, в качестве выручки от реализации в учете должна отражаться разница между суммой средств, поступивших от дольщиков, и суммой затрат на строительство в момент сдачи объекта. Чиновники с таким подходом согласны, о чем свидетельствуют письма Минфина России от 21 марта 2011 г. №03-03-06/1/163, от 14 февраля 2011 г. №03-03-06/1/98.

Таким образом, не выделяя в договоре сумму вознаграждения застройщика, компания, по мнению автора, сможет избежать необходимости показывать доходы в течение всего срока ведения строительства объекта.

В бухгалтерском учете

В бухгалтерском учете признавать доходы застройщика при строительстве, согласно пункту 13 ПБУ 9/99 (утверждено приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. №32н), можно либо по мере готовности работ (если это возможно определить), либо по завершении выполнения работ в целом.

Распределение расходов

В период строительства застройщики несут затраты на сооружение объекта и на свое содержание. Минфин России рекомендует застройщику в бухгалтерском учете отражать расходы, связанные с возведение объекта строительства (в том числе объекта долевого строительства), с применением счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

По окончании строительства накопленные на счете 08 суммы списываются в дебет счета 76 «Расчеты с дебиторами и кредиторами». А разница, возникшая на счете 76, списывается на счет 90 «Продажи» (в разрезе каждого участника долевого строительства) – это экономия средств, полученных от инвесторов.

В случае если у организации остаются квартиры, не переданные участникам долевого строительства до сдачи дома в эксплуатацию и оформленные в собственность застройщика с целью дальнейшей их продажи, то расходы на строительство данных квартир, накопленные на счете 08, должны быть списаны в дебет счета 43 «Готовая продукция».

Рекомендации по бухгалтерскому учету расходов застройщика приведены в письме Минфина России от 18 мая 2006 г. №07-05-03/02.

Деятельность застройщика направлена на получение прибыли в виде экономии средств, поступивших от участников долевого строительства. Исходя из положений закона №214-ФЗ (о том, что деятельность застройщика рассматривается как оказание услуг), расходы, понесенные организацией на содержание аппарата управления, маркетинговые исследования, рекламу, вознаграждение агентам и пр., направлены на получение дохода.

В бухгалтерском учете для формирования финансового результата от обычных видов деятельности определяется себестоимость проданных товаров, работ, услуг, которая формируется на базе расходов по обычным видам деятельности. Это установлено в пункте 9 ПБУ 10/99 (утверждено приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. №33н).

Поскольку застройщик продает только услугу, в состав расходов по обычным видам деятельности могут быть включены лишь расходы, связанные с ее оказанием. Затраты, непосредственно связанные с возведением объекта (на строительно-монтажные работы, проектирование, благоустройство и т. п.), расходами застройщика не являются.

В связи с этим затраты на содержание застройщика не могут учитываться не счете 08 (они не формируют стоимость строительства), а должны быть отражены на счетах 20 «Основное производство» и 26 «Общехозяйственные расходы».

Получается, что в течение некоторого времени доходы будут отсутствовать и покрыть расходы на собственное содержание застройщику будет нечем. То есть в отчете о прибылях и убытках и в декларации по налогу на прибыль появятся убытки.

Налоговые органы такие декларации принимают с неохотой, а нередко и требуют показать прибыль. Однако, согласно пункту 1 статьи 318 Налогового кодекса РФ, строительная компания имеет право самостоятельно определять перечень прямых расходов.

В бухгалтерском учете коммерческие и управленческие расходы могут учитываться в себестоимости товаров, работ, услуг (п. 9 ПБУ 10/99).

По мнению автора, застройщик вправе признать все свои затраты как прямые (и в бухгалтерском, и в налоговом учете, определив соответствующие положения в учетной политике). И отражать (накапливать) в бухгалтерском учете их на счете 20, не списывая до окончания строительства.

А в налоговом – также не учитывать такие расходы в целях исчисления прибыли до окончания строительства. То есть до сдачи дома в эксплуатацию в налоговом и бухгалтерском учете будут отсутствовать и доходы, и расходы.

В результате убытка в отчетности не будет. Это позволит избежать претензий налоговиков.

Напомним: целевые поступления, полученные от других организаций или физических лиц, использованные получателем по назначению, при определении налоговой базы не учитываются (подп. 14 п. 1 ст. 251, п. 2 ст. 251, п. 17 ст. 270 Налогового кодекса РФ).

При этом получатели обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (понесенных) в рамках целевых поступлений.

Пример

ООО «Ново-Строй» (застройщик) ведет строительство жилищного комплекса. Причем сдача домов осуществляется в разные налоговые периоды (несколько очередей строительства).

Согласно учетной политике организации, общие расходы на строительство (подлежащие распределению), которые невозможно отнести к конкретному объекту по прямому признаку, распределяются пропорционально площади.

Общая площадь (за исключением мест общего пользования):

  • всего комплекса – 64 000 кв. м;
  • первой очереди – 30 000 кв. м.

К моменту сдачи первой очереди объекта имелось 5000 кв. м площадей помещений, на которые не были заключены договоры долевого участия.

Они будут оформляться застройщиком в собственность для дальнейшей реализации по договорам купли-продажи.

Затраты на строительно-монтажные работы – СМР, относящиеся ко всему комплексу в целом, которые невозможно отнести к конкретной очереди (проектные работы по всему комплексу, аренда земли и т. п.), – 1 000 000 000 руб.

Затраты на строительно-монтажные работы, относящиеся к первой очереди строительства, – 500 000 000 руб.

Определим долю общих расходов, относящуюся к первой очереди строительства:

1 000 000 000 руб. : 64 000 кв. м x 30 000 кв. м = 468 750 000 руб.

Тогда расходы на строительство первой очереди составят 968 750 000 руб. (468 750 000 + 500 000 000).

Сумма расходов, учитываемых в стоимости площадей, оформляемых в собственность застройщика (готовой продукции), будет равна 161 458 333,33 руб. (968 750 000 руб. : 30 000 кв. м x 5000 кв. м) – в разрезе аналитики по объектам – квартирам или машиноместам.

В учете застройщика данная сумма будет отражена так:

Дебет 43    
Кредит 08 субсчет «Строительство объектов по договорам долевого участия»

– 161 458 333, 33 руб. – списана себестоимость готовой продукции.

Сумма расходов за счет средств инвесторов по первой очереди (по объектам, передаваемым дольщикам) – 807 291 666,67 руб. (968 750 000 – 161 458 333, 33). Ее бухгалтер списал проводкой:

Дебет 76 субсчет «Участники долевого строительства»    
Кредит 08 субсчет «Строительство объектов по договорам долевого участия»

– 807 291 666,67 руб. – списаны расходы на строительство объектов, переданных участникам долевого строительства (по каждому договору).

Расходы на содержание застройщика, накопленные до окончания налогового периода, в котором происходит сдача первой очереди, – 200 000 000 руб. Определим долю этих расходов в совокупной сумме расходов на строительство первой очереди:

200 000 000 руб. : 64 000 кв. м x 30 000 кв. м = 93 750 000 руб.

Расходы на оказание услуг застройщика по объектам, передаваемым участникам долевого строительства, подлежащие списанию на дату сдачи первой очереди, – 78 125 000 руб. ((93 750 000 руб. : 30 000 кв. м x (30 000 кв. м – 5000 кв. м)). Расходы, подлежащие учету в стоимости готовой продукции, – 15 625 000 руб. (93 750 000 – 78 125 0000). Бухгалтер ООО «Ново-Строй» отразил их так:

Дебет 90 субсчет «Прочие расходы»    
Кредит 20

– 78 125 000 руб. – списаны расходы на услуги застройщика в части площадей, передаваемых участникам строительства;

Дебет 43    Кредит 20
– 15 625 000 руб. – списаны расходы на оказание услуг застройщика в части площадей, предназначенных для продажи.

Далее расходы на оказание услуг застройщика накапливаются до момента сдачи следующих очередей строительства и распределяются таким же образом.

В налоговом учете признаются только расходы, списанные при передаче объектов инвесторам или при реализации (готовой продукции) по договорам купли-продажи.

Исключением являются внереализационные расходы, например проценты по кредитам и займам. Проценты по долговым обязательствам любого вида относятся к внереализационным расходам (подп. 2 п. 1 ст. 265 Налогового кодекса РФ) и признаются в периоде их начисления. В письме Минфина России от 24 сентября 2008 г. №03-03-06/1/541 разъяснено, что расходы по процентам за кредит, полученный застройщиком для строительства объектов с долевым участием, также учитываются в составе внереализационных расходов и не включаются в первоначальную стоимость объекта.

В соответствии с пунктом 8 статьи 272 Налогового кодекса РФ по договорам займа и иным аналогичным договорам (иным долговым обязательствам), срок действия которых приходится более чем на один отчетный период, расход признается осуществленным и включается в состав соответствующих расходов на конец месяца отчетного периода.

Однако при накапливании только внереализационных расходов (в виде процентов по кредитам и займам, банковских расходов и прочих расходов по налогам, например налогу на имущество или земельному налогу) у строительной компании проблем с налоговиками, по мнению автора, возникнуть не должно. Так как по данным видам расходов они не требуют подтверждающих документов ежеквартально, а лишь разово запрашивают копии договоров по займам и кредитам и расчет процентов.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка