Журнал, справочная система и сервисы

Улучшения арендованного имущества

12 августа 2011 49 просмотров

Какие виды улучшений бывают

Улучшения арендованного имущества бывают двух видов – неотделимые и отделимые (ст. 623 Гражданского кодекса РФ).

Отделимые улучшения можно отделить от объекта аренды без причинения ему вреда и в дальнейшем использовать самостоятельно. Это, например, установка съемных перегородок, осветительных приборов, сплит-систем. Если иное не указано в договоре аренды, такие улучшения – собственность арендатора (п. 1 ст. 623 Гражданского кодекса РФ).

Неотделимые улучшения не могут быть отделены от объекта аренды без причинения ему вреда (п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ). К ним можно отнести: монтаж окон, прокладку скрытой проводки, телефонной связи, установку системы водоснабжения. Такие улучшения переходят в собственность арендодателя и носят капитальный характер. К ним относятся достройка, дооборудование, модернизация, реконструкция или техническое перевооружение. А вот ремонт под данную категорию не попадает.

Арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора. При условии, что они произведены не только за его счет, но и с согласия арендодателя. А вот если согласие отсутствовало, их стоимость арендатору не возмещается, если иное не предусмотрено законом (п. 2, 3 ст. 623 Гражданского кодекса РФ).

Исчисляем налог на прибыль

Порядок обложения капитальных вложений налогом на прибыль зависит от их вида и условий проведения

Отделимые улучшения

Отделимые улучшения арендованного имущества, стоимость которых превышает 40 000 руб., а срок полезного использования более 12 месяцев, признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 Налогового кодекса РФ). Если эти условия не соблюдаются, то их стоимость арендатор списывает единовременно, в момент ввода в эксплуатацию, в состав материальных расходов (подп. 3 п. 1 ст. 254 Налогового кодекса РФ).

Не согласованные с арендодателем неотделимые улучшения

По таким улучшениям ни арендатор, ни арендодатель амортизацию не начисляет (п. 1 ст. 256 Налогового кодекса РФ).

Поскольку по окончании договора неотделимые улучшения передаются арендодателю безвозмездно, их стоимость и затраты, связанные с такой передачей, арендатор не может включить в расходы при расчете налога на прибыль (п. 16 ст. 270 Налогового кодекса РФ). Арендодатель же учитывает безвозмездно полученное имущество в составе внереализационных доходов (письмо Минфина России от 3 мая 2011 г. № 03-03-06/1/280). Однако он не может увеличить первоначальную стоимость возвращенного объекта на сумму улучшений и амортизировать их отдельно.

Невозмещаемые неотделимые улучшения

Данные улучшения амортизирует арендатор. Но только в случае, если они носят капитальный характер (связаны с достройкой, дооборудованием, реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества).

Причем начислять амортизацию он может только в течение срока действия договора аренды с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода улучшений в эксплуатацию (п. 1 ст. 258, п. 3 ст. 259.1, п. 6 ст. 259.2 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России от 26 октября 2009 г. № 03-03-06/2/204).

По окончании срока действия договора начисление амортизации прекращается. Это относится и к случаю, когда после закрытия одного договора стороны заключают новый (письмо Минфина России от 18 сентября 2009 г. № 03-03-06/2/174).

А вот при пролонгации договора арендатор может продолжать амортизировать улучшения (письмо Минфина России от 3 мая 2011 г. № 03-03-06/2/75).

Также арендатор не прекращает начислять амортизацию, если после истечения договора он пользуется имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Ведь в данной ситуации договор считается заключенным на неопределенный срок. Делать это он может до тех пор, пока одна из сторон не объявит о расторжении соглашения (письмо № 03-03-06/2/75).

Начисление амортизации продолжается и в том случае, когда в договоре аренды сменился собственник, но права и обязанности сторон сохранились (письмо Минфина России от 20 октября 2009 г. № 03-03-06/1/677).

Заметьте, что недоамортизированную часть капитальных вложений нельзя включить в расходы в целях налогообложения прибыли (письмо Минфина России от 21 марта 2011 г. № 03-03-06/1/158).

Амортизацию рассчитывают исходя из срока полезного использования либо арендованного объекта, либо неотделимых улучшений (если они есть в Классификации, утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1). При отсутствии таких объектов в классификации, можно руководствоваться техническими условиями или рекомендациями изготовителя (п. 6 ст. 258 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России от 13 апреля 2010 г. № 03-03-06/2/75).

Арендатор не отражает безвозмездную передачу имущества в расходах (п. 16 ст. 270 Налогового кодекса РФ). Арендодатель также не может учесть полученное имущество в налогооблагаемых доходах и не вправе увеличить первоначальную стоимость возвращенного объекта на сумму улучшений (подп. 32 п. 1 ст. 251, п. 1 ст. 258 Налогового кодекса РФ).

Возмещаемые неотделимые улучшения

Такие улучшения амортизирует арендодатель в общеустановленном порядке. С первого числа месяца, который следует за месяцем ввода имущества в эксплуатацию (п. 1 ст. 258, п. 3 ст. 259.1, п. 6 ст. 259.2 Налогового кодекса РФ).

Арендатор же включает в расчет налога на прибыль доход в виде компенсации стоимости улучшений (ст. 249 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России от 18 марта 2008 г. № 03-03-09/1/195). Сделать это он должен на дату их передачи арендодателю. Кроме того, он может на эту дату включить в состав материальных расходов затраты на сами неотделимые улучшения (подп. 1, 6 п. 1 ст. 254 Налогового кодекса РФ). Если же стоимость вложений возмещена частично, арендатор включает сумму возмещения в состав доходов от реализации, а невозмещенную стоимость амортизирует в общем порядке (письмо Минфина России от 25 января 2010 г. № 03-03-06/1/19).

Налог на добавленную стоимость

При возврате арендодателю не согласованных с ним неотделимых улучшений, а также согласованных невозмещаемых улучшений арендатор должен начислить НДС. Поскольку безвозмездная реализация признается объектом обложения. Об этом сказано в подпункте 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ.

Также он может при соблюдении условий, предусмотренных статьями 171, 172 Налогового кодекса РФ, принять «входной» НДС, уплаченный при производстве неотделимых улучшений, к вычету.

А вот у арендодателя право на вычет «входного» налога по безвозмездно полученному имуществу отсутствует.

Если же улучшения произведены с согласия арендодателя и возмещаются им, арендатор также начисляет налог на добавленную стоимость на дату передачи улучшений (подп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ) и принимает к вычету «входной» налог, уплаченный при проведении работ. В этой ситуации и арендодатель может принять к вычету налог по улучшениям, полученным от арендатора (при соблюдении требований статей 171, 172 Налогового кодекса РФ).

А когда арендатор произвел отделимые улучшения, он принимает к вычету «входной» налог, предъявленный подрядчиками в составе их стоимости.

Налог на имущество

Если отделимые улучшения принадлежат арендатору и учитываются на его балансе в составе основных средств, то он должен платить налог на имущество. А когда собственник – арендодатель, арендатор начисляет амортизацию до момента передачи.

Неотделимые улучшения, по мнению финансистов, должны облагаться налогом на имущество у арендатора до их выбытия в рамках договора аренды. При условии, что они учтены у него в составе основных средств.

К выбытию относится окончание договора аренды либо возмещение арендодателем стоимости улучшений. За исключением возмещения стоимости посредством установления соответствующей величины арендной платы (письма Минфина России от 3 ноября 2010 г. № 03-05-05-01/48, от 1 ноября 2010 г. № 03-05-05-01/46).

Однако есть решения суда, в которых сказано, что неотделимые улучшения арендованного имущества изначально считаются собственностью арендодателя. Поэтому они ни при каких условиях не могут быть учтены арендатором на счете 01. И не должны включаться им в базу по налогу на имущество (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27 марта 2007 г. № Ф08-1018/2007-574А).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка