Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Предварительный договор аренды: особенности заключения и налогообложение у сторон

16 мая 2011 61 просмотр

Сайт журнала «РНК»
Электронный журнал «РНК»

Предварительный договор аренды обычно заключается в период строительства объекта недвижимости, который планируется сдавать в аренду. В нем могут быть заинтересованы обе стороны. Так, арендодателю этот договор позволяет сократить до минимума наличие неиспользуемых площадей на момент сдачи объекта в эксплуатацию, а также дает возможность в период строительства при недостаточности собственных средств осуществить отделочные работы за счет будущего арендатора. В свою очередь арендатор, заключивший предварительный договор, сможет закрепить за собой право аренды привлекательных площадей с согласованной заранее величиной арендной платы. Причем размер этой платы арендодатель не вправе будет изменить при заключении основного договора аренды.

Таким образом, при определенных условиях предварительный договор аренды выгоден как арендодателю, так и арендатору. Вместе с тем при заключении такого договора необходимо учитывать его правовую природу и специфический характер отношений, возникающих при его заключении.

Предварительный договор аренды в гражданском законодательстве

Отношения сторон, связанные с предварительным договором, регулируются статьей 429 Гражданского кодекса. Согласно пункту 1 этой статьи предварительный договор представляет собой соглашение, которое содержит обязательство сторон заключить в будущем основной договор, то есть договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Применительно к рассматриваемому случаю это означает следующее.

Предварительный договор аренды — это договор, в котором стороны определяют условия и порядок заключения основного договора аренды. Он не является договором о передаче имущества в аренду, поскольку его предметом признается не аренда помещения, а обязательства сторон: обязанность арендодателя — предоставить определенные площади в аренду и обязанность арендатора — арендовать эти площади.

Организации, заключившие предварительный договор... Организации, заключившие предварительный договор аренды, возлагают на себя одинаковую обязанность: заключить в будущем основной договор аренды имущества. При этом каждая из сторон имеет право требовать заключения основного договора от другой стороны

Порядок заключения предварительного договора аренды

Гражданским кодексом установлены определенные требования к предварительному договору. При несоблюдении этих требований предварительный договор может быть признан недействительным. Так, согласно пункту 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Пунктом 1 статьи 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды (основной договор) с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме. Следовательно, и предварительный договор аренды, в котором хотя бы одна из сторон является организацией, обязательно заключается в письменной форме.

Несоблюдение правил о форме... Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ)

Обратите внимание: договор аренды недвижимого имущества, согласно которому срок аренды составляет не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Это правило не распространяется на предварительный договор аренды, поскольку при заключении такого договора передачи имущества в аренду не происходит.

В пункте 2 статьи 429 ГК РФ говорится, что предварительный договор должен содержать данные, позволяющие однозначно установить предмет и другие существенные условия основного договора. То есть, по сути, в предварительном договоре должны быть прописаны те же положения, что и в основном договоре. В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ и пунктом 1 статьи 654 ГК РФ существенными условиями основного договора аренды недвижимого имущества являются:

  • предмет договора аренды;
  • характеристика объекта аренды;
  • размер арендной платы.

Таким образом, перечисленные сведения должны быть обязательно отражены в предварительном договоре аренды. Остановимся на них подробнее.

В предварительном договоре аренды... В предварительном договоре аренды необходимо указать предмет и все существенные условия основного договора аренды. В частности, он должен содержать данные, позволяющие точно определить имущество, которое будет передано арендатору в качестве объекта аренды

Обязательные положения

Предмет договора аренды. Под ним понимается объект будущей аренды, то есть помещение, здание и т. д., подлежащее передаче арендодателем арендатору.

Характеристика объекта аренды предполагает максимально точное описание объекта аренды. Заметим, что Гражданский кодекс не уточняет, какие именно данные об объекте аренды следует указать в предварительном договоре. Поэтому в каждом конкретном случае заинтересованные стороны определяют их самостоятельно. Характеристика объекта аренды, в частности, должна включать следующие сведения: адрес арендуемого имущества, размер арендуемой площади, количество этажей в арендуемом здании, целевое назначение объекта аренды и др. Иными словами характеристика должна быть такой, чтобы объект аренды, указанный в основном договоре, соответствовал описанию, приведенному в предварительном договоре.

Как правило, при аренде помещений в действующих зданиях проблем с характеристикой объекта не возникает. Сложности появляются в отношении помещений в строящихся зданиях. Дело в том, что на момент заключения предварительного договора аренды по таким зданиям невозможно указать окончательные и полные характеристики арендуемых в будущем помещений (границы, размеры в плане помещений или поэтажной экспликации). Поэтому обычно их берут из проектных данных, и в дальнейшем уточняют по данным бюро технической инвентаризации (БТИ).

Чтобы предварительный договор, оформленный в отношении строящегося здания, содержал более полную характеристику объекта аренды, в нем можно не только указать имеющиеся сведения, но и приложить к нему план помещений с ориентировочными размерами арендуемых в будущем площадей в соответствии с проектной (предпроектной) документацией на здание, утвержденной застройщиком. При этом в договоре следует оговорить, что точный размер общей площади объекта недвижимости, передаваемого арендодателем арендатору во временное пользование, будет определен в соответствии с данными БТИ.

Арендная плата — это плата, которую арендатор уплачивает арендодателю за пользование арендуемым помещением. Как сказано выше, размер арендной платы является существенным условием основного договора. Поэтому ее размер должен быть предусмотрен также в предварительном договоре. Размер арендной платы, зафиксированный в предварительном договоре, не может быть изменен в основном договоре. Напомним, что это следует из пункта 1 статьи 429 ГК РФ, в котором говорится, что основной договор должен быть заключен на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На практике бывает, что одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, так как по тем или иным причинам не согласна с размером арендной платы, установленным в предварительном договоре. В подобной ситуации другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием в принудительном порядке обязать эту сторону заключить договор. Причем сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Условия основного договора... Условия основного договора аренды можно прямо прописать в предварительном договоре, а можно оформить их в виде приложения, назвав его «Проект основного договора аренды»

Сроки, указываемые в предварительном договоре

Помимо указанных выше положений, в предварительном договоре аренды должно быть предусмотрено два взимосвязанных между собой срока:

  • срок действия предварительного договора аренды;
  • срок заключения основного договора аренды.

Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Таким образом, период действия предварительного договора аренды ограничивается сроком подписания основного договора аренды.

Возможна ситуация, когда срок действия предварительного договора заканчивается, а заключить основной договор стороны еще не могут (например, здание не введено в эксплуатацию). Пропуск срока заключения основного договора аренды может обернуться для арендодателя негативными последствиями — арендатор имеет право отказаться от подписания этого договора. Основание — пункт 6 статьи 429 ГК РФ, в котором сказано, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если в установленный срок не подписан основной договор либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Чтобы не допустить прекращение срока, некоторые организации заключают соглашение о пролонгации предварительного договора. Однако Гражданским кодексом подобный порядок для рассматриваемого договора не установлен. Поэтому арбитражные суды не всегда с этим согласны. Так, ФАС Московского округа в постановлении от 30.12.2009 № КГ-А40/11904-09-3 по делу № А40-68233/09-77-465 указал, что в силу специфики правовой природы предварительный договор всегда носит срочный характер. Он не может быть заключен или продлен на неопределенный срок и прекращает свое действие в связи с истечением указанного в нем или законом срока. Значит, учитывая арбитражную практику, предварительный договор должен содержать такой срок заключения основного договора, который не пришлось бы менять в связи с невозможностью его исполнения.

Обязательства, предусмотренные предварительным... Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо если в этот срок одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить названный договор

Что касается предложения о заключении договора, то оно считается направленным только в том случае, если из этого предложения явно следует безусловное намерение стороны заключить основной договор и существует ссылка на условия предварительного договора (включая существенные условия основного договора). Кроме того, предложение должно быть направлено таким образом, чтобы другая сторона имела возможность его получить. Например, необходимо направить предложение о заключении договора не только по юридическому адресу контрагента, но и по фактическому или почтовому адресу, если они отличаются от юридического адреса организации.

Ответственность сторон предварительного договора

Кстати

Предварительный договор аренды может не содержать условие о внесении обеспечительных платежей. Поэтому иногда будущий арендатор либо арендодатель, считая, что нарушение обязательства не приведет к негативным последствиям, отказывается подписывать основной договор даже в том случае, когда контрагент со своей стороны выполнил все условия.

Если в намерениях потенциального партнера остаются сомнения, можно включить в предварительный договор аренды условие об ответственности за отказ подписать основной договор, например предусмотреть уплату неустойки. Поскольку в отношении обязательств по предварительному договору Гражданский кодекс не содержит каких-либо особенностей по видам ответственности, которая может быть предусмотрена за их нарушение, условие в предварительном договоре о взыскании с контрагента неустойки (пеней) за каждый день просрочки подписания основного договора не противоречит законодательству и является действительным. Такой точки зрения придерживаются некоторые арбитражные суды (постановления ФАС Московского округа от 29.10.2009 №?КГ-А40/11187-09, ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.08.2009 по делу №?А19-7385/07, ФАС Уральского округа от 29.09.2008 №?Ф09-6201/08-С6 и др.)

Срок заключения основного договора аренды, предусмотренный в предварительном договоре, может быть определен календарной датой, истечением периода времени, указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (ст. 190 ГК РФ). Если срок в предварительном договоре не указан, основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Обеспечение обязательств по предварительному договору

Как сказано выше, предварительный договор аренды — это соглашение, на условиях которого стороны в будущем обязуются заключить основной договор аренды. Он не обязывает организации совершать конкретные действия по объекту аренды (например, передавать помещение в аренду) и не предполагает уплаты каких-либо денежных средств в отношении этого объекта. Однако этот договор может предусматривать внесение денежных средств в качестве обеспечительного платежа по заключению основного договора аренды. Отметим, что гражданское законодательство не содержит запрета по уплате таких средств. Сумма обеспечительного платежа, как правило, зависит от размера арендной ставки. Согласно условиям, установленным в предварительном договоре, обеспечительный платеж в дальнейшем может быть возвращен арендатору либо зачтен в счет арендной платы по основному договору аренды. Также этот платеж может быть оставлен у арендодателя, если основной договор аренды не заключен по вине арендатора. В договоре обеспечительный платеж может называться, например, задатком, гарантийным или вступительным взносом, обеспечительной суммой, страховым депозитом и др.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ... Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором

Задаток

Наиболее часто в качестве обеспечительного платежа по предварительному договору аренды используется задаток.

Понятие и функции задатка

Задатком признается денежная сумма, которую одна сторона передает другой стороне в счет причитающихся с нее по договору платежей в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Задаток может выполнять три функции:

  • обеспечительную;
  • удостоверительную;
  • платежную.

Обеспечительную функцию задаток выполняет в случае, когда договор не заключен по вине одной из сторон. Применительно к договору аренды эта функция исполняется таким образом. Если договор не заключен по вине арендатора, перечисленный задаток остается у арендодателя. Допустим, договор не заключен по вине арендодателя, тогда задаток должен быть возвращен арендатору в двойном размере.

Удостоверительную функцию задаток выполняет, когда договор не заключается по независящим от сторон причинам или по соглашению сторон. При этом задаток возвращается арендатору в сумме, полученной арендодателем.

Платежная функция проявляется, когда по условиям предварительного договора задаток передается арендодателю в счет причитающихся платежей по основному договору.

Соглашение о задатке... Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть составлено в письменной форме. Оно может быть оформлено как отдельный документ в виде приложения к предварительному договору аренды, а может быть выделено в отдельный раздел непосредственно в самом предварительном договоре. Если есть сомнения в том, что сумма, уплаченная стороной договора в счет причитающихся платежей, является задатком, она будет считаться авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ)

Налогообложение задатка

При использовании задатка в качестве обеспечительного платежа у сторон договора аренды возникают определенные обязательства по налогу на прибыль и налогу на добавленную стоимость.

Налог на прибыль

В момент перечисления задатка в качестве обеспечительного платежа по предварительному договору налоговых последствий по налогу на прибыль у сторон не возникает. Так, арендатор не отражает сумму задатка в налоговом учете на основании пункта 32 статьи 270 НК РФ, согласно которому в целях налогообложения прибыли не учитываются расходы в виде имущества или имущественных прав, переданных в качестве задатка.

Арендодатель не включает задаток в налоговую базу по налогу на прибыль согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 251 НК РФ. Этим подпунктом установлено, что в целях налогообложения прибыли не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме задатка в качестве обеспечения обязательств.

Дальнейший порядок налогообложения задатка зависит от того, заключили стороны основной договор аренды или нет. При заключении основного договора аренды сумма задатка в целях налогообложения прибыли учитывается в следующем порядке. У арендатора она включается в прочие расходы, связанные с производством и реализацией, на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ, а у арендодателя — во внереализационные доходы в соответствии с пунктом 4 статьи 250 НК РФ. Названный порядок налогового учета связан с тем, что после оформления основного договора аренды задаток приобретает платежную функцию и признается авансом, полученным (выданным) по договору аренды.

Доходы от сдачи имущества... Доходы от сдачи имущества в аренду арендодатель имеет право учитывать в целях налогообложения прибыли в соответствии с пунктом 1 статьи 249 НК РФ как доходы от реализации услуг (п. 4 ст. 250 НК РФ)

ПРИМЕР 

ООО «Стандарт» (потенциальный арендодатель) и ЗАО «Импульс» (потенциальный арендатор) 17 января 2011 года заключили предварительный договор аренды, которым предусмотрено, что стороны обязуются заключить договор аренды офиса до 5 июня 2011 года. Предварительным договором установлено, что в целях обеспечения исполнения обязательств по договору ЗАО «Импульс» перечисляет ООО «Стандарт» задаток, который равен размеру арендной платы за месяц. Задаток в сумме 85 000 руб. был перечислен будущему арендодателю 18 января 2011 года.

Основной договор аренды организации заключили 30 мая 2011 года. В соответствии с этим договором арендатор обязан перечислять арендную плату ежемесячно не позднее 30-го числа соответствующего месяца. Обе организации в целях налогообложения прибыли применяют метод начисления.

В момент перечисления задатка (в январе) стороны предварительного договора сумму в размере 85 000 руб. в целях исчисления налога на прибыль не учитывают. То есть ЗАО «Импульс» не включает ее в расходы, а ООО «Стандарт» не отражает эту сумму в доходах.

После заключения основного договора аренды (в мае) задаток в размере 85 000 руб. признается в налоговом учете налогоплательщиков на дату расчетов в соответствии с указанным договором, то есть 30 июня 2011 года. При этом ЗАО «Импульс» отражает эту сумму в составе прочих расходов, а ООО «Стандарт» — внереализационных доходов.

Основной договор аренды организации могут не заключить по взаимному согласию либо по вине одной из сторон. При прекращении обязательства о заключении основного договора аренды по соглашению сторон задаток должен быть возвращен. Операция по возврату задатка не отражается в налоговом учете сторон, поскольку изначально сумма задатка не учитывалась ни в доходах арендодателя, ни в расходах арендатора. Задаток не возвращается, если основной договор не заключен по вине арендатора. Сумму задатка, оставшуюся у другой стороны, арендатор не может учесть в расходах, поскольку задаток признается безвозмездно переданным имуществом. Согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ при исчислении налога на прибыль не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей. Данные разъяснения приведены в письме Минфина России от 18.01.2008 № 03-03-06/1/12. Для арендодателя сумма полученного задатка в рассматриваемой ситуации признается безвозмездно полученным имуществом. При исчислении налога на прибыль он должен включить эту сумму в состав внереализационных доходов на основании пункта 8 статьи 250 НК РФ (письмо Минфина России от 08.09.2005 № 03-03-04/2/56).

Датой получения доходов... Датой получения доходов от аренды может признаваться дата осуществления расчетов в соответствии с условиями договора или дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода (п. 4 ст. 271 НК РФ)

ПРИМЕР 

Воспользуемся условием предыдущего примера. Предположим, ЗАО «Импульс» (арендатор) отказалось от заключения основного договора аренды, о чем сообщило в письменном виде ООО «Стандарт» 2 июня 2011 года.

Поскольку договор аренды не заключен по вине арендатора, задаток в сумме 85 000 руб. ему не возвращается. Он признается безвозмездно переданным имуществом, поэтому в расходы, учитываемые в целях налогообложения прибыли, у ЗАО «Импульс» не включается.

Для ООО «Стандарт» указанная сумма задатка признается безвозмездно полученным имуществом. Арендодатель должен в налоговом учете включить ее во внереализационные доходы в июне 2011 года.

Если основной договор не заключен по вине арендодателя, то арендатору возвращается двойная сумма задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ). При получении двойной суммы задатка сумма, превышающая ранее выданный задаток, является для арендатора экономической выгодой (ст. 41 НК РФ). Поэтому он обязан учесть ее в целях налогообложения прибыли. Поскольку эта сумма по сути является санкцией за нарушение договорных обязательств, она включается во внереализационные доходы в соответствии с пунктом 3 статьи 250 НК РФ. Арендодатель двойную сумму задатка, уплачиваемую арендатору, учитывает следующим образом. Сумма в размере ранее полученного задатка в целях налогообложения прибыли в расходах не признается, поскольку она не учитывалась в доходах арендодателя в момент получения. Сумма, уплачиваемая арендодателем сверх суммы полученного задатка, в налоговом учете признается во внереализационных расходах на основании подпункта 13 пункта 1 статьи 265 НК РФ, поскольку, по сути, является санкцией за нарушение договорных обязательств (конечно, если данный расход соответствует требованиям статьи 252 НК РФ).

ПРИМЕР 

Воспользуемся условием примера 1. Допустим, ООО «Стандарт» (арендодатель) отказалось от заключения договора аренды с ЗАО «Импульс» (арендатор) в связи с продажей здания. Соответствующее письмо направлено этой организации 1 июня 2011 года.

Так как договор аренды не заключен по вине ООО «Стандарт», оно возвращает ЗАО «Импульс» двойную сумму задатка — 170 000 руб. Из этой суммы ЗАО «Импульс» включает во внереализационные доходы 85 000 руб. Остальные 85 000 руб. в налоговом учете не отражаются.

ООО «Стандарт» из суммы, возвращаемой ЗАО «Импульс», в целях налогообложения прибыли учитывает во внереализационных расходах 85 000 руб. (при условии выполнения требований статьи 252 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость

Если в предварительном договоре аренды указано, что сумма задатка после заключения основного договора должна быть зачтена в счет оплаты услуг по аренде, то исходя из правовой природы задатка с его суммы нужно исчислить НДС. По мнению автора, обязанность по исчислению налога возникает у арендодателя на дату заключения основного договора и фактической передачи недвижимости в аренду по акту приема-передачи, поскольку только после оформления этих документов задаток становится оплатой, поступившей в счет предстоящего оказания услуг (авансом). С такой точкой зрения согласны и арбитражные суды (постановление ФАС Поволжского округа от 09.09.2009 по делу № А55-7887/2008).

ПРИМЕР 

Воспользуемся условием примера 1. Напомним, что основной договор аренды офиса ООО «Стандарт» (арендодатель) и ЗАО «Импульс» (арендатор) заключили 30 мая 2011 года. В этот же день они оформили акт приема-передачи помещения в аренду. С указанной даты задаток в сумме 85 000 руб., перечисленный арендодателю в качестве обеспечения обязательств, признается авансовым платежом в счет оказания услуг по аренде. Поэтому ООО «Стандарт» должно исчислить с него НДС в сумме 12 966 руб. (85 000 руб. ? 18 : 118) и выставить арендатору соответствующий счет-фактуру.

Обратите внимание: Минфин России придерживается иной позиции. Финансовое ведомство полагает, что при получении задатка по предварительному договору, который засчитывается в счет стоимости услуг по основному договору, НДС с суммы задатка надо исчислить в том налоговом периоде, в котором задаток получен, а не на дату подписания основного договора (письмо Минфина России от 02.02.2011 № 03-07-11/25). Отметим, что эта позиция Минфина России не бесспорна, так как не учитывает одно важное обстоятельство. Предоставление услуг по аренде начинается с момента подписания основного договора, и, следовательно, только с этого времени задаток может рассматриваться как платеж, связанный с реализацией услуг по аренде, а значит, облагаться НДС.

По названной выше причине задаток не является объектом обложения НДС, если основной договор аренды не заключен. Причем это справедливо и когда задаток остается у арендодателя, и если он в двойном размере возвращается арендатору. В обоих случаях поступившие суммы не облагаются НДС, поскольку не связаны с оплатой предоставляемых услуг по аренде, а, по сути, являются санкцией за неисполнение договорных обязательств. Аналогичной точки зрения придерживаются и арбитражные суды (постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2008 № 11144/070).

Согласно подпункту 2 пункта 1... Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 162 НК РФ в налоговую базу по НДС включаются суммы, связанные с расчетами по оплате товаров (работ, услуг)

Другие виды обеспечительных платежей по предварительному договору

Как уже отмечалось, помимо задатка, предварительным договором аренды могут быть предусмотрены обеспечительные платежи в виде гарантийного платежа, вступительного взноса, обеспечительной суммы, страхового депозита и т. д. Хотя все обеспечительные платежи устанавливаются для того, чтобы стороны исполнили предусмотренные обязательства, по предварительному договору предпочтительнее использовать иные виды обеспечительных платежей, а не задаток. С чем это связано?

Арбитражная практика, сложившаяся в последнее время по рассматриваемому вопросу, показывает следующее. Суды в основном считают, что задаток не может выступать в качестве обеспечения обязательства по предварительному договору. На это прямо указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09. В нем говорится, что по смыслу, вытекающему из пункта 1 статьи 380 ГК РФ, задаток может обеспечивать исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору. Предварительный договор не содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом. Поэтому задаток в качестве обеспечения обязательств по предварительному договору применяться не может. Со ссылкой на такую правовую позицию вынесены определения ВАС РФ от 03.03.2010 № ВАС-2121/10 и № ВАС-5467/08, а также приняты постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 23.12.2010 по делу № А81-6271/2009, от 02.07.2010 по делу № А45-24776/2009 и др. Заметим, что ранее ВАС РФ признавал задаток обеспечительным платежом по предварительному договору (Определение ВАС РФ от 10.08.2009 № ВАС-9765/09, от 10.03.2009 № 48?В08-19 и от 22.07.2008 № 53-В08-5).

По мнению автора, в сложившейся ситуации организации могут и при помощи иных платежей обеспечить исполнение или прекращение обязательств в порядке, аналогичном применяемому при задатке. Но только если соответствующие условия будут предусмотрены в предварительном договоре. Гражданское законодательство в этом случае нарушено не будет, поскольку согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться способами, предусмотренными в договоре.

Последствия для сторон договор... Последствия для сторон договора в случае исполнения или неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, прямо прописаны в Гражданском кодексе. При применении иных обеспечительных платежей последствия должны быть указаны непосредственно в договоре

По общему правилу обеспечительный платеж носит возвратный характер. Поэтому в предварительном договоре необходимо установить порядок и сроки возврата обеспечительного платежа (вступительного взноса, обеспечительной суммы и т. д.) при заключении основного договора. Также в предварительном договоре стороны могут установить не возврат, а зачет обеспечительных платежей в счет арендной платы. Важный момент — в таком случае в договоре указывают, когда обеспечительный платеж будет признаваться арендной платой. Например, это может быть дата заключения основного договора аренды, дата подписания акта приема-передачи недвижимости в аренду, дата начала исполнения обязательств по договору и т. д. За неисполнение обязательств в предварительном договоре могут быть предусмотрены те же последствия, что и при применении задатка, например возврат арендатору двойной суммы денежных средств, уплаченных арендодателю в качестве обеспечительного платежа.

Налогообложение. Любой обеспечительный платеж, установленный предварительным договором, имеет черты задатка. Поэтому он облагается налогом на прибыль и НДС в том же порядке, что и задаток. Такая позиция изложена в письмах Минфина России от 12.03.2010 № 03-03-06/1/131 и от 26.02.2010 № 03?03?06/1/93. С этим согласны и арбитражные суды (постановление ФАС Московского округа от 19.01.2011 № КА-А40/16866-10 по делу № А40-62580/10-76-255).

Другие платежи и затраты по предварительному договору аренды

Часто для того, чтобы приблизить срок подписания основного договора аренды, будущий арендатор начинает осуществлять по нему расходы сразу после оформления предварительного договора (например, за счет собственных средств ремонтировать помещение). В подобной ситуации, помимо обеспечительных платежей, предварительным договором аренды могут быть предусмотрены:

  • плата за фактически используемое имущество до подписания договора аренды
  • плата за сервитуты (права ограниченного пользования определенными помещениями — помещениями входной группы, подъездом к объекту аренды)
  • сервисные платежи за эксплуатацию помещений общего пользования, технических и вспомогательных помещений, инженерных систем и т. д.

Указанные платежи в период действия предварительного договора аренды нельзя квалифицировать как арендные платежи за пользование имуществом, поскольку предварительный договор аренды не содержит основных признаков договора аренды. Поэтому организация не вправе учесть эти платежи в расходах при налогообложении прибыли (письма Минфина России от 30.07.2008 № 03?03?06/2/99, от 04.02.2009 № 03-03-06/2/16, от 10.04.2009 № 03-03-06/1/230 и от 12.05.2009 № 03-11-06/2/84).

Договор вступает в силу... Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. При этом стороны вправе установить, что условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора (п. 1 и 2 ст. 425 ГК РФ)

Что касается затрат на ремонт офиса, проводимый до подписания основного договора аренды, то они учитываются при налогообложении прибыли при условии, что в заключенном (прошедшем государственную регистрацию) основном договоре установлено, что его положения применяются к отношениям арендатора и арендодателя, возникшим до заключения этого договора (письмо Минфина России от 17.02.2006 № 03-03-04/3/3 и письмо УФНС России по г. Москве от 29.02.2008 № 20-12/019088)

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка