Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23

17 марта 2005 7 просмотров

С нового года существенно изменилось законодательство об ипотеке. Кроме того, с 1 марта вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Нововведений много, и носят они в основном положительный характер. Так, договор об ипотеке больше не нуждается в нотариальном удостоверении, а получить кредит можно и под залог недостроенного коттеджа.

Но есть и неприятные новшества. В 2005 году банку будет проще выселить должника из квартиры - значительно упростился порядок взыскания заложенного имущества.

Рассмотрим подробнее, каким же образом все эти нововведения отразятся на гражданах, приобретающих жилье по ипотеке.

Регистрация и удостоверение договора ипотеки

Как мы уже сказали, с 1 января 2005 года заверять у нотариуса договор ипотеки больше не нужно. Это обязательное условие исчезло как из статьи 339 Гражданского кодекса РФ, так и из статьи 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Безусловно, это приятная новость, ведь раньше сумма расходов на нотариат доходила до 1,5 процента от суммы сделки.

А вот зарегистрировать договор об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ней по-прежнему нужно, поскольку договор об ипотеке считается заключенным только с момента его госрегистрации.

Обратим внимание: с этого года ставки государственной пошлины за регистрацию договора об ипотеке определяет Налоговый кодекс РФ. Государственная пошлина, которую платят физические лица, составляет 500 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 кодекса).

Если заемщик задерживает выплаты по кредиту

Если покупатель квартиры нарушит существенные условия договора об ипотеке (как правило, об оплате), банк вправе наложить на жилье взыскание. То есть продать его с торгов в принудительном порядке. Кроме того, в этом случае у должника возникнут проблемы и с получением имущественных вычетов по НДФЛ.

Действия банка

В прошлом году выселить должника из квартиры банкам было затруднительно. Дело в том, что по ранее действующему законодательству изъять квартиру нельзя было в том случае, если у собственника-должника другого жилья не было. Такое условие содержалось в пункте 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ. А приобретаемая с помощью ипотеки квартира нередко являлась для покупателя единственной. Поэтому-то и забрать ее банку было достаточно сложно.

Теперь же банк вправе лишить заемщика жилья, заложенного по договору ипотеки, даже если оно является единственным для должника. Закон об ипотеке также никаких препятствий для этого не содержит.

С нового года больше не является препятствием для выселения и тот факт, что в квартире прописаны дети. Согласие органов опеки и попечительства требуется лишь в случае проживания в квартире детей, оставшихся без родительского попечения.

Таким образом, с этого года переход права собственности на заложенное жилье к другому лицу является основанием для выселения членов семьи бывшего собственника.

В этой связи возникает вопрос: каким образом государство обеспечивает гражданам, попавшим в подобную ситуацию, гарантированное статьей 40 Конституции РФ право на жилище?

Здесь также произошли изменения. С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Статья 95 кодекса вводит понятие так называемых жилых помещений маневренного фонда. С бывшим собственником и членами его семьи на основании решения о предоставлении такого помещения заключается договор найма, по которому им передается жилое помещение для временного проживания. При этом необходимо обратить внимание на то, что договор найма заключается лишь на период до завершения расчетов с гражданами, у которых банк изъял жилье (ст. 106 Жилищного кодекса РФ).

Итак, выселить неплательщика из квартиры банкам по новым правилам будет проще. В том числе и в случае, если у должника есть дети. Однако те, кто не собирается обманывать банк, в этом могут отыскать и положительный момент. Так, граждане, у которых есть дети, смогут в большей мере рассчитывать на получение кредита под залог жилья, чем раньше. Ведь до этого банки, как правило, неохотно давали ипотечные кредиты семьям, у которых есть дети. И именно потому, что при невозвращении кредита выселить должника с ребенком было практически невозможно.

Проблемы при получении имущественного вычета по НДФЛ

Человек, купивший квартиру, имеет право уменьшить свои доходы на сумму имущественного вычета. При этом не имеет значения, приобрел он собственность на свои деньги или на заемные. Более того, вычет можно получить и на проценты, которые выплачиваются по ипотечному кредиту. Но как быть с вычетом, если заемщик не смог расплатиться с банком и квартира продается? Налоговики считают, что после этого использовать вычет по НДФЛ станет невозможно (п. 3.3 письма МНС России от 30 января 2004 г. № ЧД-6-27/100@).

Пример

Соколов П.А. приобрел в 2003 году квартиру за 1 000 000 руб. Для ее покупки он взял в банке ипотечный кредит. Доход Соколова за 2003 год, облагаемый по ставке 13 процентов, составил 350 000 руб.

В начале 2004 года Соколов подал в налоговую инспекцию декларацию за 2003 год, в которой заявил свое право на имущественный вычет за этот год в сумме 350 000 руб., который и был ему предоставлен. Оставшаяся часть вычета в размере 650 000 руб. (1 000 000 - 350 000) была перенесена на следующие налоговые периоды.

Однако в конце 2004 года за неуплату долга Соколов был лишен банком права собственности на квартиру, и она была продана.

Доход Соколова за 2004 год, облагаемый по ставке 13 процентов, составил 200 000 руб. В феврале 2005 года он представил в свою инспекцию налоговую декларацию по НДФЛ за 2004 год, в которой заявил имущественный вычет за 2004 год в сумме 200 000 руб. Однако право собственности на квартиру Соколовым уже утрачено. А в таком случае право на имущественный вычет по НДФЛ за 2004 год он теряет. Поэтому налоговая инспекция в предоставлении вычета ему отказала.

Но некоторые специалисты считают, что данную точку зрения можно оспорить. Ведь в Налоговом кодексе РФ четко сказано, что, если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного его использования. И ни слова не сказано о том, что право на вычет теряется после продажи квартиры.

Тем не менее есть логика и в позиции налоговиков. Дело в том, что получить вычет можно только на основании документов, подтверждающих право собственности на квартиру. А как только должник продаст квартиру, свидетельства о праве собственности он лишается. Так что, на наш взгляд, отстоять право на вычет после продажи квартиры будет уже невозможно.

Сложности с расчетом НДФЛ могут возникнуть в отношении сумм, которые должник получил от продажи квартиры. Если жилье к этому моменту находилось в собственности менее трех лет и его стоимость превышает 1 000 000 руб., то с суммы превышения придется заплатить налог на доходы физлиц. При этом не важно, что всю выручку от продажи человек направляет на выплату кредита.

Однако есть другой вариант уплаты НДФЛ. А именно - не получать имущественный вычет, а уменьшить свои доходы на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с покупкой квартиры (второй абзац подп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ). Здесь прежде всего имеется в виду стоимость, которую бывший собственник заплатил за квартиру продавцу, а также различные сопутствующие расходы, например, на оплату услуг риэлтора. Поступить так целесообразно в том случае, если суммарная величина таких расходов превысит 1 000 000 руб.

Изменения в ипотеке строящегося жилья

Начиная с этого года объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу. Следовательно, недостроенное жилье может быть предметом ипотеки. Правда, для этого нужно зарегистрировать на него право собственности. Именно поэтому распространить это нововведение на покупку квартиры в недостроенном многоквартирном доме, к сожалению, не получится. Ведь квартира по общему правилу перейдет к покупателю в собственность только после того, как дом будет построен.

Таким образом, это изменение в первую очередь касается частного строительства жилых домов, например коттеджей. Теперь, столкнувшись с нехваткой средств на постройку дома, человек может зарегистрировать право собственности на недостроенный объект, обратиться в банк за ипотечным кредитом и достроить дом. При этом по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается. Такое уточнение в статье 76 Закона об ипотеке появилось с этого года.

Конечно, получить в банке кредит на достройку дома можно было и раньше. Однако из-за того, что недостроенный дом не был в собственности у гражданина, банк не мог взять его в залог, то есть оформить ипотеку. Из-за этого банки либо вообще не кредитовали строительство, либо кредитовали под очень высокие проценты. Теперь же можно рассчитывать на то, что одолжить деньги у банка удастся под более низкий процент.

ВОПРОСЫ ИЗ ПРАКТИКИ

Отвечает ПЕЛИХ Олег Анатольевич,
президент Фонда правовой поддержки и защиты
предпринимательства

- Если приобретенная с помощью ипотеки квартира окажется юридически "нечистой", кто будет нести ответственность за это: банк, риэлторы или заемщик?

- Ответ на этот вопрос во многом зависит от того, как составлены договоры на приобретение квартиры и выдачу ипотечного кредита. Идеальным вариантом для заемщика будет прописать в договоре ответственность риэлтора, так как именно он отвечает за подготовку всех документов и проверку "чистоты" сделки, за что и получает комиссионное вознаграждение.

При этом и банки требуют от заемщика страхования имущества, под которое выдан ипотечный кредит, в том числе и от недобросовестности третьих лиц. Именно поэтому определиться, кто, за что и какую ответственность несет, нужно еще до покупки квартиры. Лучшим вариантом будет застраховать свои риски каждому из участников. Конечно, это будет дороже, но зато спокойнее.

- С этого года договор об ипотеке не нуждается в нотариальном удостоверении. А как быть в том случае, если банк все же включит этот пункт в перечень своих условий для получения кредита?

- Да, действительно, некоторые банки в своих требованиях необоснованно обязывают заемщика пройти данную процедуру. Что в этом случае можно посоветовать заемщику? Проще всего будет отказаться от услуг данного банка. Если же по каким-то причинам это невозможно, то попробовать решить проблему можно, указав руководству банка на расхождение его требований с требованиями действующего законодательства. Выиграть же в судебном порядке этот спор нереально. Дело в том, что в законодательстве нет прямого запрета на совершение нотариальных действий.

- В каком случае банк имеет право изъять квартиру у заемщика?

- Банк имеет право обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, при систематическом (по общему правилу более трех раз в течение года) нарушении сроков оплаты кредита, даже если каждая просрочка незначительна.

Также банк вправе потребовать досрочного возврата кредита при:
- грубом нарушении покупателем правил пользования заложенным имуществом;
- нарушении правил содержания или ремонта квартиры;
- необоснованном отказе в проверке заложенного имущества и т. д.

Все эти, а также другие условия банки прописывают в кредитном договоре.

- Кто несет ответственность в случае гибели заложенного имущества? Имеет ли право банк изъять квартиру, если купивший ее человек внезапно потеряет свою трудоспособность?

- При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель (то есть покупатель) обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения. Если это произойдет, убытки банку возместит страховая организация.

Кроме того, как правило, банк, выдающий ипотечный кредит, обязывает заемщика страховать жизнь и здоровье за счет собственных средств. В этом случае при наступления страхового случая средства, полученные от страховщика, поступят на погашение кредита на покупку квартиры.

- Вправе ли банк при невозврате кредита во внесудебном порядке забрать и продать квартиру без согласия покупателя?

- Закон об ипотеке допускает удовлетворение требований банка за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд. Однако для этого требуется нотариально удостоверенное соглашение между залогодержателем и залогодателем. Следовательно, взыскать квартиру без согласия покупателя банк может только через суд.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка