Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Плата за аренду и коммунальные услуги: актуальные бухгалтерские и налоговые аспекты

22 марта 2005 685 просмотров

Аренда производственной площади - для самарских предприятий дело обычное. В то же время проведение данной операции оказывается проблематичным для большинства бухгалтеров. Трудно сказать, у кого реально возникает больше вопросов - у арендаторов или арендодателей. А самым спорным, как показывает практика, является механизм учета в составе расходов при исчислении налога на прибыль потребленных коммунальных услуг (водоснабжения, тепло- и электроэнергии, услуг связи). Сегодня мы вместе проанализируем "подводные камни" учета коммунальных услуг при аренде.

Одним из обязательных условий, делающих возможным включение произведенных затрат в состав расходов, является наличие подтверждающих документов (п.1 ст. 252 НК РФ). Разумеется, документы должны быть оформлены в точном соответствии с законодательством РФ. Как известно, размер арендных платежей и порядок их перечисления определяется договором, который заключается в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом арендатор обязан учитывать в составе своих затрат расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей и услуг связи, относящихся к арендованным помещениям. Существует несколько вариантов оформления договорных отношений между арендатором и арендодателем, касающихся оплаты коммунальных услуг по арендованному помещению.

1. Арендатор уплачивает фиксированную сумму арендной платы, а расходы по оплате коммунальных платежей (включая услуги связи) оплачиваются им сверх стоимости арендной платы.

2. Арендатор уплачивает фиксированную сумму арендной платы, включающую коммунальные платежи, а услуги связи возмещает арендодателю отдельно сверх стоимости арендной платы.

3. Арендатор уплачивает фиксированную сумму арендной платы, а расходы по коммунальным платежам оплачивает непосредственно поставщикам на основании самостоятельно заключенных договоров.

Давайте посмотрим, какие плюсы и минусы есть в каждом из вариантов.

В стоимость аренды не входят коммунальные платежи и услуги связи

Механизм действия

Этот тип договора устанавливает фиксированную сумму платы за аренду. А коммунальные расходы и услуги связи в стоимость не входят. Их арендатор оплачивает дополнительно исходя из установленных цен и тарифов. Счета, выставляемые арендодателем, оплачиваются по мере фактического потребления арендатором предоставляемых услуг.

Кому это выгодно

Заключить договор на этих условиях выгодно как арендодателю, так и арендатору. Арендодатель выигрывает от оптимизации доходов и расходов и упрощения ведения бухгалтерского и налогового учета. Выгода же арендатора состоит в том, что, не заключая отдельных договоров с предприятиями-монополистами, можно относить затраты по коммунальным платежам на уменьшение налогооблагаемой базы по налогу на прибыль, а также применять налоговый вычет по НДС. Кроме того, такие договорные отношения дают арендатору уверенность в том, что он оплачивает стоимость услуг по цене поставщика, то есть без какой-либо переплаты.

Бухучет и налогообложение

В соответствии с пунктами 2 и 3 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организаций" (ПБУ 9/99), утвержденного Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. № 32 н, суммы коммунальных платежей в данном случае не включаются в доходы арендодателя. Их следует рассматривать как отдельную хозяйственную операцию, которая не связана с получением дохода в виде арендной платы. Чтобы подтвердить тот факт, что с арендатора взимается стоимость услуг по ценам поставщика, используются копии тех расчетных документов, которые выставляет поставщик. Арендодатель оплачивает стоимость коммунальных услуг и услуг связи на основании счетов, выставленных ему поставщиками услуг, после чего в свою очередь перевыставляет счета арендатору. Кстати, правомерность именно такого порядка действий признается и существующей арбитражной практикой. Так, например, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа указал следующее: возмещаемые арендодателю коммунальные услуги - электроэнергия, абонентская плата за пользование телефоном, междугородные телефонные переговоры, оплаченные арендатором сверх сумм арендной платы - являются "транзитом платежей" и, соответственно, не должны включаться в выручку от реализации товаров, осуществления работ или оказания услуг (Постановления от 18 июля 2000 г. по делу № А56-639/00, ФАС СЗО № А66-6569-03 от 29 апреля 2004 г.).

Проблемные вопросы и способы их решения

Как распределить коммунальные платежи между арендодателем и арендатором при аренде части площадей (помещений)?

В большинстве случаев доля коммунальных расходов, приходящаяся на арендатора, определяется расчетным путем. Сначала определяется доля площади, занимаемой арендатором в общей площади арендодателя, затем полученным процентом определяется величина коммунальных услуг, приходящаяся на долю арендатора.

По какому принципу производится оплата услуг связи, предоставленных арендатору?

Услуги связи оплачиваются на основании выписок оператора связи на суммы, приходящиеся на предоставленные арендатору телефоны.

Как быть с вычетами НДС?

Чтобы правильно вести расчеты с бюджетом, необходимо четко придерживаться следующих правил учета:

·- арендодатель получает от поставщика счет-фактуру, который он регистрирует в книге покупок в части стоимости коммунальных услуг, потребленных им самим.

·- арендодатель перевыставляет арендатору счет-фактуру на стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором. В счете-фактуре, оформленном от имени арендодателя, указывается "Возмещение расхода за коммунальные услуги (электроэнергия, газ, вода, отопление)". В книге продаж этот счет-фактура арендодателем не регистрируется.

·- арендатор регистрирует полученную счет-фактуру в книге покупок.

В результате этого и арендодатель, и арендатор принимают к вычету НДС в отношении стоимости потребленных ими коммунальных услуг.

В налоговом учете арендатора расходы на коммунальные услуги (к ним относятся электроэнергия, газ, вода и отопление) включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 10 п.1 ст. 264 НК РФ).

Комментарий налогового инспектора

Наталья Михайловна Самаркина,
заместитель руководителя ИФНС России по Советскому району г. Самары,
советник налоговой службы II ранга

С точки зрения налоговой проверки при таком варианте оформления договорных отношений не должно быть никаких замечаний. Хотя, с другой стороны, этот вариант создает и определенные сложности в плане практической реализации: необходимо сличение счетов-фактур арендатора и арендодателя. И если обнаруживается расхождение в указанных цифрах (например, бухгалтер не успел отследить и выставил сумму в меньших размерах), то у проверяющих обязательно возникнут вопросы.

В стоимость аренды включены только коммунальные платежи. Услуги связи оплачиваются отдельно

Механизм действия

В данном случае стоимость арендной платы устанавливается в договоре в виде единой фиксированной суммы. Она складывается из стоимости квадратного метра арендуемых помещений и потребляемого количества тепло- и электроэнергии, которое может быть рассчитано, например, исходя из занимаемой арендатором площади и планируемой мощности энергопотребления. Телефонные переговоры целесообразно оплачивать дополнительно к стоимости арендной платы в виде компенсации расходов арендодателя по оплате услуг связи либо заключить самостоятельный договор с узлом связи о предоставлении соответствующих услуг.

Поскольку арендная плата может меняться не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ), а устанавливается она с учетом стоимости коммунальных услуг (как известно, это величина крайне непостоянная), в конце года ее все равно придется корректировать.

Кому это выгодно?

По большому счету не выгодно никому - ни арендатору, ни арендодателю. Дело в том, что в течение года нет четкого определения как выручки у арендодателя, так и расхода у арендатора. Все становится понятным только в конце года. Кроме того, аналогичная ситуация и с НДС, начисленным арендодателем, и с НДС, принимаемым к налоговому вычету у арендатора. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п.11 Информационного письма от 11 января 2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Бухучет и налогообложение

Если предоставление помещений в аренду является для арендодателя обычным видом деятельности, то доходы в виде арендной платы отражаются в бухгалтерском учете как доходы от обычных видов деятельности, а расходы по оплате коммунальных услуг - как расходы по обычным видам деятельности (п.5 ПБУ 9/99).

Если предоставление во временное пользование активов организации не является для организации обычным видом деятельности, полученные доходы в виде арендной платы расцениваются как операционные доходы (п.7 ПБУ 9/99) и учитываются на счете 91, субсчет "Прочие доходы". Аналогичным образом - как операционные расходы - расцениваются понесенные расходы по оплате коммунальных услуг (п.11 ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. № 33н).

Расходы по оплате коммунальных услуг арендодатель вправе отнести к расходам, уменьшающим налоговую базу по налогу на прибыль на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ (если организация оказывает разовые услуги по сдаче в аренду зданий/помещений). Основанием может также служить подпункт 49 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ (если такие услуги организация оказывает на систематической основе). НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, он может предъявить к вычету на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 171 Налогового кодекса РФ при условии, что арендная плата облагается НДС. Расходы арендодателя по оплате услуг связи в части, относящейся к арендатору, будут отражаться в его учете "транзитом".

Что касается арендатора, то он оплачивает арендодателю только аренду и услуги связи, суммы которых включает в состав своих расходов (подп.10 п.1 ст. 264 НК РФ), а НДС, предъявленный ему арендодателем, предъявляет к вычету в порядке, предусмотренном статьями 171 и 172 Налогового кодекса РФ.

Комментирует Наталья Михайловна Самаркина

Да, действительно, арендодатель вправе отнести к расходам, уменьшающим налоговую базу по налогу на прибыль, расходы по оплате коммунальных услуг. И вполне может предъявить к вычету уплаченный НДС. Я не совсем согласна в части, касающейся оплаты телефонных переговоров. По мнению сотрудников нашей инспекции, должен быть заключен самостоятельный договор с узлом связи. При отсутствии такого договора происходит нарушение Закона "О связи", в котором установлено, что услуги связи не могут быть предоставлены третьим лицом. В остальном у меня возражений нет.

Фиксированная стоимость аренды. Коммунальные платежи арендатор оплачивает поставщикам

Механизм действия договора

После того как помещение сдано в аренду, арендатор может заключить отдельные договоры с каждой из обслуживающих организаций или переоформить уже действующие договоры на свое имя. В этом случае коммунальные платежи арендатор оплачивает самостоятельно. Расчеты с арендодателем он ведет только по арендной плате за пользование самим помещением.

Кому выгодно?

Этот тип договорных отношений однозначно выгоден обеим сторонам. Заключать договор данного типа имеет смысл, если помещение арендуется на длительный срок или имеет производство, потребляющее много энергии. Тогда организации-арендатору выгодно рассчитываться со снабжающими организациями самостоятельно. Этот вариант применяется и в тех случаях, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность.

Бухучет и налогообложение

НДС, уплаченный в составе коммунальных платежей поставщикам услуг, арендатор может принять к вычету при соблюдении условий, предусмотренных статьями 171 и 172 Налогового кодекса РФ (то есть при наличии счета-фактуры, документов, свидетельствующих об оплате, и т.д.).

В бухгалтерском учете средства, которые перечислены коммунальным службам, относят на те же счета, что и арендную плату. Арендодатель в данном случае расходы по оплате коммунальных услуг по переданным в аренду помещениям не несет.

В налоговом учете арендатор, как и в предыдущем варианте, включает оплату коммунальных услуг в состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией на основании документов, выставленных поставщиками услуг. Кстати, нелишним будет напомнить, что в налоговом учете к материальным расходам организации, уменьшающим доходы отчетного (налогового) периода, относятся расходы организации на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели (подп. 5 п.1 ст.254 НК РФ). При этом УФНС России по Самарской области в качестве основания для отнесения расходов на оплату энергии и воды в состав расходов, учитываемых при налогообложении прибыли, рассматривает заключение договоров, предусмотренных гражданским законодательством, либо наличие счета, предъявленного налогоплательщику, с отражением поставки энергии/воды (см. разд.5.1 Методических рекомендаций по применению главы 25 "Налог на прибыль организаций" части второй Налогового кодекса Российской Федерации", утвержденных Приказом МНС России от 20 декабря 2002 г. № БГ-3-02/729).Таким образом, в случае если арендатор оплачивает коммунальные услуги арендодателю отдельно от арендной платы, то счета-фактуры и другие документы, отражающие факт такой поставки и полученные арендатором от арендодателя, будут являться достаточным основанием для включения указанных расходов в состав расходов, уменьшающих доходы текущего отчетного (налогового) периода.

Комментирует Наталья Михайловна Самаркина

Я считаю, что данный вариант является наиболее оптимальным. Объясню почему. Он является бесконфликтным с точки зрения налоговых органов: коммунальные платежи оплачиваются арендатором на основании самостоятельно заключенных договоров с поставщиками. На основании документов, выставленных поставщиками услуг, арендатор имеет право принять к вычету НДС, уплаченный в составе коммунальных платежей. И я могу точно сказать, основываясь на опыте проведения налоговых проверок нашей инспекцией, что этот вариант не создает никаких сложностей ни нам, ни нашим налогоплательщикам.

Комментарий редакции

Итак, мы видим, что вопросы, связанные с оплатой коммунальных услуг при аренде, могут быть решены разными способами, каждый из которых имеет и плюсы, и минусы. Мы еще не раз вернемся к теме аренды. Например, уже в следующем месяце у вас, уважаемые читатели, будет возможность уточнить для себя очень многое. Как правильно составить договор аренды? Какие его нюансы должны обязательно учитываться? Можно ли сэкономить на налогах, заключив договор аренды? На все эти вопросы вам готовы ответить юристы и эксперты ИД "Главбух". Напоминаем, что в апреле вместо нашего "Спутника главбуха" вы получите 2 часть спецвыпуска (1 часть вышла в октябре 2004 г.), подготовленного ИД "Главбух", - "Оформление договоров: практикум для бухгалтера"

Материал подготовила А.Я. Барбой,
налоговый консультант,
аудитор аудиторской фирмы "Бизнес-Инфо"

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка