Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Вас поздравляют чиновники, от которых зависит ваша работа

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Сдаем в аренду здания и помещения

9 апреля 2012 9 просмотров

Сайт журнала «Учет в учреждении»

Электронный журнал «Учет в учреждении»

Предпринимательская деятельность учреждений

Деятельность по сдаче в аренду имущества является предпринимательской, то есть она направлена на получение дохода. Поэтому нужно помнить, что для бюджетных учреждений существует ряд ограничений в данном вопросе.

В силу пункта 3 статьи 50 Гражданского кодекса РФ учреждение относится к некоммерческим организациям, которые могут вести предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 120 Гражданского кодекса РФ, учреждением признается некоммерческая организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера.

Поэтому деятельность по сдаче в аренду принадлежащих учреждению на праве оперативного управления помещений, направленная на получение доходов в виде арендной платы, во многих случаях не соответствует целям, для достижения которых учреждение создавалось. Подобное мнение было высказано и в письме Минфина России от 1 апреля 2010 г. № 08-02-07/08.

В то же время в абзаце 2 пункта 3 статьи 298 Гражданского кодекса РФ нет запрета на ведение приносящей доход деятельности для учреждений, если она указана в его учредительных документах.

При этом установлено, что доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет них имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетного учреждения.

С учетом изложенного можно сделать вывод, что бюджетное учреждение вправе вести приносящую доход деятельность по сдаче помещений в аренду, в случае если:

  • это служит достижению целей, ради которых создано учреждение, и соответствует им;
  • данная деятельность указана в его учредительных документах.

Ограничения для бюджетников

Деятельность по сдаче в аренду имущества. При сдаче помещений в аренду нужно помнить об особенностях обращения с имуществом, которое закреплено на праве оперативного управления. Согласно пунктам 1, 2 статьи 296 Гражданского кодекса РФ, учреждение владеет и пользуется им лишь в пределах, установленных законом. Также нужно учесть цели деятельности учреждения и назначение указанного имущества. К тому же распоряжаться таким имуществом можно только с согласия собственника.

Собственник вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество. Причем вне зависимости от того, было ли оно закреплено им за учреждением либо приобретено за счет выделенных на это средств. Если имущество будет изъято по названным причинам, то собственник вправе распорядиться им по своему усмотрению.

Следует отметить, что в соответствии с пунктом 3 статьи 298 Гражданского кодекса РФ бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом, а также особо ценным движимым. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

Теперь обратимся к абзацу 5 пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2006 г. № 21. В нем отмечено, что в случаях, когда передача в арендное пользование осуществляется для более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано (например, обслуживания его работников или посетителей), рационального использования этого имущества, такие действия могут быть совершены учреждением (но опять же с согласия собственника).

Соответственно бюджетное учреждение до заключения договора обязано получить согласие собственника помещения на сдачу его в аренду.

Обратим внимание на то, что некоторые министерства по данному вопросу выпускают подробные рекомендации для подведомственных учреждений.

В письме Роспотребнадзора от 15 февраля 2010 г. № 01/2028-0-32 для подведомственных учреждений здравоохранения приведен порядок сдачи имущества в аренду.

Составляем договор аренды

Договор аренды необходимо заключить в письменной форме, указав данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным (ст. 607, 609 Гражданского кодекса РФ).

В договоре аренды помещения следует указать срок, на который оно сдается. Если срок аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Такая ситуация не очень выгодна для учреждения, ведь если арендатор расторгнет договор раньше ожидаемой даты, то учреждение недополучит запланированные доходы.

Следует отметить, что в договоре можно предусмотреть и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса РФ).

Договор аренды помещения, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным лишь с момента регистрации (ст. 651 Гражданского кодекса РФ, ее нормы распространяются и на аренду помещений).

Учреждению следует знать, что договор аренды может быть признан недействительным, если не учесть цели, для которых будет использоваться сданное помещение.

Так, учреждения спорта, культуры, а также детские, образовательные, медицинские, военные не вправе заключать договоры аренды с организациями, планирующими осуществлять розничную продажу алкогольной продукции в арендованных помещениях (если помещение сдается не для целей оказания услуг общественного питания). Это правило установлено пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 22 ноября 1995 г. № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции».

С учетом положений пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 10 июля 2001 г. № 87-ФЗ учреждения здравоохранения, культуры, физкультуры и спорта, образовательные учреждения не вправе заключать договоры аренды с организациями, планирующими продавать в розницу табачные изделия.

Также ограничения установлены подпунктом 6 пункта 2 статьи 21, подпунктом 6 пункта 2 статьи 22, подпунктом 6 пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе». Указанные нормы запрещают детским, образовательным, медицинским, санаторно-курортным, оздоровительным, военным учреждениям, театрам, циркам, музеям, домам и дворцам культуры, концертным и выставочным залам, библиотекам, лекториям, планетариям сдавать помещения в аренду для целей рекламы алкогольной продукции, пива и напитков на их основе, табака, табачных изделий и курительных принадлежностей.

По смыслу пункта 5 статьи 9 Федерального закона от 11 июля 2001 г. № 95-ФЗ не допускается деятельность политических партий и их структурных подразделений в бюджетных учреждениях.

Арендная плата

Как указано в пункте 1 статьи 654 Гражданского кодекса РФ, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные в пункте 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ (за аналогичную аренду), не применяются.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата определяется за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре сочетание указанных форм арендной платы или иные ее виды.

Имущество нужно оценить

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки является обязательным при определении стоимости объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях передачи их в аренду.

Таким образом, бюджетное учреждение перед заключением договора аренды должно провести эту оценку с целью определения минимального размера арендной платы в отношении помещения, передаваемого в аренду.

Отметим, что отдельные муниципальные образования и субъекты Российской Федерации утверждают в своих нормативно-правовых актах базовые ставки арендной платы, а также методики ее расчета. Так, в целях исчисления расчетной величины арендной платы при сдаче в аренду зданий и нежилых помещений, находящихся в собственности Московской области, установлена базовая ставка годовой арендной платы за 1 квадратный метр на 2012 год в размере 1590 руб.

Нормы Закона Московской области от 14 июля 2011 г. № 117/2011-ОЗ «Об установлении базовой ставки арендной платы при сдаче в аренду зданий и нежилых помещений, находящихся в собственности Московской области, на 2012 год».

Проведение конкурсов и аукционов

Заключение учреждением договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит ему на праве оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:

  • на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента РФ, актов Правительства РФ, решений суда, вступивших в законную силу;
  • государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации;
  • образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм и иным субъектам, указанным в законе.

Правило установлено частями , статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Обратите внимание, приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67 утверждены следующие документы.

  1. Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды. Для определения лучших условий исполнения договора, предложенных в заявках на участие в конкурсе, оценка и сопоставление этих заявок делаются по цене договора и иным критериям, указанным в конкурсной документации.
  2. Перечень видов имущества, в отношении которого договоры аренды могут заключаться путем проведения торгов в форме конкурса.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка