Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Юридические расходы: когда безопасно списывать

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Неотделимые улучшения: возмещение затрат арендатора

20 августа 2012 13 просмотров

Сайт журнала «Учет в учреждении»

Электронный журнал «Учет в учреждении»

Неотделимые улучшения: требования законодательства

Согласно пункту 1 статьи 623 Гражданского кодекса РФ, неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

С другой стороны, неотделимые улучшения по своей сути – это результат капитальных работ, выполненных арендатором. При прекращении договора арендатор имеет право на возмещение арендодателем стоимости неотделимых улучшений, если они были произведены с согласия арендодателя и если иные условия не предусмотрены договором аренды (п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ). Соответственно стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (п. 3 ст. 623 Гражданского кодекса РФ). Исключения из этого правила могут быть предусмотрены только законом.

В то же время Федеральным законом от 22 июля 2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности…» предусмотрено специальное правило. Так, в соответствии с частью 6 статьи 5 указанного закона стоимость неотделимых улучшений арендуемого государственного (муниципального) имущества засчитывается при их выкупе в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, в случае если указанные улучшения имеют место с согласия арендодателей.

Причем данное требование закона является императивным, то есть должно применяться независимо от того, предусмотрено ли оно сторонами в договоре о выкупе арендуемого имущества и даже в случае его противоречия условиям заключенного договора.

Арбитражная практика

Однако арбитры решили, что учреждение не должно учитывать подобные затраты при продаже имущества (постановление ФАС Уральского округа от 25 июня 2012 г. №Ф09-5376/12). Давайте рассмотрим доводы, на основании которых было вынесено такое постановление.

Организация арендовала помещение у комитета по управлению муниципальным имуществом. В течение этого периода она произвела неотделимые улучшения арендованного имущества.

О том, как отражается в учете улучшение арендованного объекта, было рассказано в журнале «Учет в бюджетных учреждениях» за 2011 год.

Собственник не возражал против реконструкции помещения, что подтверждается письмом комитета.

После окончания срока договора об аренде стороны подписали договор купли-продажи, в котором была установлена определенная стоимость передаваемого помещения.

Условие о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества в договоре купли-продажи сторонами не предусмотрено.

Однако организация обратилась к учреждению с просьбой учесть расходы на проведение реконструкции в счет оплаты имущества, на что получила от собственника письменный отказ. Указанное письмо покупатель получил до момента подписания договора купли-продажи. Несмотря на это, сделка была совершена и зарегистрирована (на условиях, предложенных комитетом).

В дальнейшем организация пересмотрела свои намерения и попыталась оспорить в суде отказ учреждения.

В данной ситуации арбитры посчитали, что, установив в договоре цену выкупаемого имущества, обе стороны выразили свое согласие на то, чтобы не зачитывать стоимость неотделимых улучшений в счет выкупной цены.

Соответственно требования о зачете стоимости неотделимых улучшений, произведенных в отношении нежилого помещения, являются необоснованными. Ведь организация добровольно совершила сделку.

Как поступить учреждению

При составлении подобных договоров бюджетным учреждениям следует иметь в виду такой момент. Совершенно иные последствия будут в случае, когда соответствующие условия (о зачете сумм, потраченных на улучшение имущества при его продаже) включены непосредственно в договор купли-продажи при выкупе государственного и муниципального имущества.

В то же время отказ государственных органов предусмотреть соответствующий пункт в договоре может быть оспорен в суде путем подачи иска об урегулировании разногласий при заключении договора.

Как показывает практика, вероятность удовлетворения такого требования до заключения договора достаточно велика. В качестве примеров можно привести постановления ФАС Северо-Западного округа от 11 апреля 2012 г. №А26-1107/2010, Поволжского округа от 27 февраля 2012 г. №А72-9435/2010, Центрального округа от 14 февраля 2012 г. №А09-743/2011, Северо-Кавказского округа от 20 декабря 2011 г. №А32-2398/2010, Волго-Вятского округа от 28 октября 2011 г. №А39-64/2011, Уральского округа от 5 октября 2011 г. №Ф09-11555/10.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Вас заинтересует

Бюджетник 8 декабря 2016 15:00 КБК для учреждений на 2017 год
Кдело 8 декабря 2016 15:00 Приказ об увольнении

Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка