Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Семь бухгалтерских желаний, которые сбылись в 2016 году

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Договор аренды: срок действия

20 августа 2010 9 просмотров

Сайт журнала «Учет в образовании»

Электронный журнал «Учет в образовании»

Суть спора

Вуз арендовал у территориального управления Росимущества нежилое помещение. По условиям договора за месяц до истечения срока аренды он должен был уведомить Росимущество о своем намерении продлить договор. Но срок был пропущен, письмо с просьбой о продлении аренды направлено позже. На основании этого арендодатель решил расторгнуть договор. Однако письмо о намерении прекратить арендные отношения в адрес вуза отправлено только спустя месяц по истечении срока договора. Вуз отказался освободить помещение, считая, что действие договора было продлено автоматически.

Что решил суд

Судьи поддержали арендатора. Договор аренды заключается на определенный срок. Это следует из пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока аренды, договор считается возобновленным на тех же условиях (на неопределенной срок). Так сказано в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ. Конечно, при условии, что против этого не возражает арендодатель. Поскольку арендодатель опоздал с возражениями (письмо в адрес вуза было направлено спустя месяц по истечении срока договора), вуз имеет право пользоваться имуществом и дальше.

Более того, договор в данном случае приобрел статус заключенного (возобновленного) на неопределенный срок. А такой договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 Гражданского кодекса РФ. Это подтверждает и ВАС РФ (п. 5 информационного письма от 11 января 2002 г. № 66).

Итак, договор в данном случае досрочно можно расторгнуть, если арендатор:
– пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
– портит имущество;
– более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– не проводит капитальный ремонт имущества в сроки, установленные договором аренды.

Стороны могут предусмотреть и иные основания для расторжения договора. В рассматриваемой ситуации дополнительные основания были прописаны. Однако случай, когда договор расторгается из-за пропуска срока уведомления о продлении договора аренды, там не оговорен. Судьи также учли следующее.

Арендодатель вправе требовать расторжения договора через суд, если нарушены существенные условия договора. При этом существенными считаются те условия, нарушение которых влечет для арендодателя ущерб.

Арбитры не признали нарушение, которое допустил арендатор, существенным. Поскольку оно не повлекло для арендодателя негативных последствий или имущественных потерь.

Данное дело интересно еще вот чем. За некоторое время до окончания аренды территориальное управление Росимущества передало помещение в оперативное управление другому учреждению. Фактически получилось, что теперь это учреждение считается арендодателем. Ведь переход прав собственности на сданное в аренду помещение не является основанием для расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ).

Правда, в данном случае речи о переходе прав собственности не идет. Поскольку имущество передано в оперативное управление. Однако судьи этот довод не приняли, отметив следующее. Собственник имущества (в рассматриваемой ситуации – Росимущество) имеет право распоряжаться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом.

При этом из постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2006 г. № 21 следует, что переданное с согласия собственника имущество в аренду не может быть квалифицировано как излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению. При условии, что цель такой сделки – обеспечение более эффективной деятельности учреждения, для которой оно создано, а также рациональное использование имущества. Таким образом, учреждение может передать имущество в аренду с согласия собственника, когда это необходимо для реализации его деятельности.

Поэтому в рассматриваемом случае арендодателем является учреждение, которое получило имущество в оперативное управление. Стало быть, территориальное управление Росимущества вообще не вправе обращаться в суд с иском и предъявлять какие-либо претензии вузу.

Выводы

Действительно, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды, то договор считается продленным на определенный срок. При этом стоит учесть, что каждая из сторон такого договора имеет право в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Но есть и положительный момент – договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.

Если во время действия договора аренды имущество сдано в оперативное управление, считается, что арендодателем по договору аренды выступает не собственник имущества, а учреждение, которому это имущество передано в оперативное управление. Однако это не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Вас заинтересует

Кдело 8 декабря 2016 15:00 Приказ об увольнении

Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка