Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Местная администрация запрашивает сведения о зарплате

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Арендные отношения: как «вмененщику» избежать проблем

10 июня 2010 19 просмотров

Печатная версия
Электронный журнал

Как «вмененщику» избежать проблем? Общие требования к договору аренды содержатся в главе 34 ГК РФ. Так, по указанному договору арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и (или) в пользование. При этом арендодателем может являться либо собственник имущества, либо уполномоченное лицо (ст. 606 и 608 ГК РФ) (см. также письма Минфина России от 27.03.2006 № 03-03-04/1/288 и УФНС России по г. Москве от 18.06.2009 № 16-15/061721.3).

Поэтому прежде чем заключить договор аренды, плательщикам ЕНВД следует убедиться в том, что будущий арендодатель вправе сдавать помещение в аренду. Для этого он должен представить копию свидетельства о государственной регистрации права собственности или доверенность от владельца. Соответствующий документ нужно приложить к договору аренды, сделав ссылку на него в тексте договора.

Если нежилое помещение сдается в субаренду, в тексте договора должны приводиться реквизиты договора аренды между собственником помещения и арендатором, по условиям которого последнему предоставлено право передавать имущество в субаренду.

Итак, в договоре аренды указываются сведения об арендодателе и арендаторе (полное наименование, реквизиты и адрес), объект аренды, срок действия договора аренды, размер арендной платы и порядок ее внесения, обязанности сторон сделки, в том числе по содержанию арендованного имущества, возможность сдачи арендованного имущества в субаренду, условие о заключении договора на новый срок, основания досрочного расторжения договора и др. Рассмотрим условия сделки подробнее.

Государственная регистрация договора и налоговый учет

Договор аренды на срок более года заключается в письменной форме. Если нежилое помещение арендуется на срок более одного года, то его должна в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). В противном случае он будет считаться незаключенным (п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Как правило, государственная регистрация договора аренды занимает немало времени. И если в этот период плательщик ЕНВД начнет использовать помещение, указанное в договоре аренды (например, для осуществления розничной торговли или оказания услуг общепита), то он подвергнет себя определенному риску. Так, при проведении налоговой проверки инспекторы могут указать на неверное определение величины физического показателя «площадь торгового зала (в квадратных метрах)», «площадь торгового места (в квадратных метрах)» или «площадь зала обслуживания (в квадратных метрах)». В подобной ситуации есть несколько способов избежать .

1. Указать в договоре аренды, что его условия распространяются на правоотношения, возникшие до заключения договора, то есть до его государственной регистрации (425 ГК РФ). Например, с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору.

2. Заключить предварительный договор аренды. Он позволяет установить правовую связь между сторонами будущего основного договора аренды недвижимости и обозначить существенные условия основного договора (ст. 429 ГК РФ). Подобный контракт служит гарантией заключения договора аренды в определенный срок. Если конкретная дата в предварительном договоре не указана, то основной договор нужно заключить в течение года с момента подписания предварительного договора.

В предварительный договор можно включить условие о размере арендной платы. Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 05.05.97 № 14, если данное условие отсутствует, необходимо применять нормы статьи 424 ГК РФ. То есть исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары (работы, услуги) (см. также постановления и ).

Кстати, предварительный договор не нуждается в регистрации, так как он не является соглашением о сделке с недвижимостью исходя из требований статьи 164 ГК РФ.

3. Заключить договор аренды на срок менее года с последующей пролонгацией на тот же срок (например, на 11 месяцев) или на неопределенный срок. Такой договор не требует государственной регистрации. Однако в этом случае «вмененщик» рискует получить отказ арендодателя в продлении действия договора (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Причем в договор аренды следует включить именно условие о праве арендатора на заключение договора на новый срок. Дело в том, что условие об увеличении срока действующего договора аренды повлечет обязанность сторон осуществить его государственную регистрацию.

Обратите внимание: если в договоре аренды указано, что он действует с 1 июля 2010 года по 30 июня 2011 года, его нужно зарегистрировать. Президиум ВАС РФ в пункте 3 информационного письма от 11.01.2002 № 66 указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.

4. Заключить договор аренды на неопределенный срок. Его также не нужно передавать на регистрацию в Росреестр. Но недостаток указанного договора в том, что и арендодатель, и арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (если иной срок не установлен договором). Это следует из пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Значит, если арендодатель решит расторгнуть договор, у плательщика ЕНВД на поиски нового помещения будет только три месяца.

Объект аренды

Составляя договор, очень важно четко определить объект аренды. Для этого в договоре нужно указать точный адрес здания, в котором арендуется помещение. Если «вмененщик» планирует арендовать не все здание, а лишь его часть, необходимо приложить поэтажный план, выделив на нем занимаемые площади. В противном случае контракт будет считаться незаключенным (об этом – пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Как известно, магазины и павильоны, помимо площади торгового зала, имеют подсобные, административно-бытовые помещения, а также помещения для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже (ст. 346.27 НК РФ). Поэтому в тексте договора метраж этих помещений должен быть разграничен (см. также постановление ФАС Уральского округа от 14.02.2008 № Ф09-321/08-С6). Например, в договоре можно указать следующее: «Объектом аренды по настоящему договору является торговый зал площадью 100 кв. м и складское помещение площадью 20 кв. м. Общая площадь объекта аренды составляет 120 кв. м». А в приложении к нему следует начертить план сдаваемого помещения, отметив границу между торговым залом и складским помещением. В этом случае «вмененщик» сможет избежать доначисления суммы ЕНВД по результатам налоговой проверки.

Можно ли арендовать жилое помещение

Если «вмененщика» заинтересовало помещение в жилом доме, то ему необходимо убедиться, что оно переведено в категорию нежилых помещений в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ (см. пункт 3 статьи 288 ГК РФ и статью 17 ЖК РФ). Подтверждением этого является уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 № 502, а также паспорт БТИ (если было проведено переустройство (перепланировка) данного помещения или иные работы).

Использование жилых площадей для предпринимательской деятельности лицами, не являющимися собственниками помещения, . Следовательно, не стоит арендовать квартиры или комнаты, входящие в жилой фонд, под офисы, склады и тем более под . Такая сделка будет признана недействительной (ст. 168 ГК РФ).

Обратите внимание: на помещения, признанные нежилыми, распространяются все ограничения, установленные для использования жилых помещений, с которыми они соседствуют. На основании пункта 10 статьи 23 Жилищного кодекса РФ должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования.

Арендная плата

Обычно арендная плата устанавливается в виде фиксированной суммы платежей. Однако стороны могут договориться считать арендной платой, к примеру, предоставление арендатором определенных услуг арендодателю, а также затраты на улучшение арендованного имущества, возложенные договором на арендатора, либо иные варианты оплаты (п. 1 и 2 ст. 614 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Заметим, что в договоре допустимо предусмотреть порядок ежеквартальной индексации арендной платы с учетом инфляции. Причем такая корректировка не является изменением размера арендной платы и не нарушает нормы гражданского законодательства (подобный вывод содержится в пункте 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Обязанность арендатора по уплате коммунальных платежей и несению иных расходов установлена в пункте 2 статьи 616 ГК РФ. Поэтому при подписании договора аренды необходимо уточнить у арендодателя, включает ли в себя сумма аренды данные платежи. Если нет, то коммунальные платежи определяются исходя из фактического потребления коммунальных услуг. То есть «вмененщику» ежемесячно нужно будет перечислять разную сумму за данные услуги на основании расчетов, представленных арендодателем вместе со счетами эксплуатационных компаний. Если отдельные водо– и электросчетчики в арендованном помещении не установлены, расходы за поставленные коммунальные услуги распределяются пропорционально занимаемой площади.

Иногда «вмененщики» снимают помещения на безвозмездной основе. Например, если собственник недвижимого имущества – учредитель организации. Заметим, что на уплату ЕНВД это никак не повлияет, однако для арендодателя выбор такого варианта грозит неприятностями. Налоговики могут доначислить ему налоги исходя из рыночных цен на услуги по сдаче в аренду объектов недвижимости (ст. 40 НК РФ). Впрочем, такие действия инспекторов можно оспорить в суде (см. постановления ФАС Московского округа от 18.11.2009 № КА-А40/12215-09 и ФАС Западно-Сибирского округа от 17.09.2008 № Ф04-5628/2008 (11555-А46-15)).

Ремонт помещения

Важным условием договора аренды является распределение обязанностей сторон по содержанию переданного имущества. Так, капитальный ремонт обязан производить арендодатель в срок, установленный договором, а если он не определен или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. Продолжительность ремонта согласовывается сторонами договора. Все разногласия по данному поводу устраняются в суде (постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.10.2005 № А52-1425/2005/1).

Если собственник не исполнил свои обязанности, арендатор :
– самостоятельно произвести капитальный ремонт, взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
– потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;
– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В обязанности арендатора входит устранение текущих неисправностей. Но иногда ему требуется произвести достройку и реконструкцию помещений (например, установить кондиционеры, автоматические двери либо проложить дополнительный кабель). В подобных случаях речь идет о неотделимых улучшениях арендованного имущества. Если такие изменения согласованы с арендодателем, то плательщик ЕНВД имеет право на компенсацию затрат (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Заключаем договор аренды с физическим лицом

Если гражданин является собственником имущества, он вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Арендные отношения с физическим лицом оформляются договором, форма и существенные условия которого не отличаются от договора, заключаемого с фирмами. Но недостаток такого договора в том, что обычно он составляется на срок не более года, то есть не подлежит государственной регистрации.

В случае, когда «вмененщик» арендует нежилое помещение у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, он признается налоговым агентом. То есть фирма (коммерсант), уплачивающая ЕНВД, с суммы арендной платы должна исчислить, удержать и перечислить сумму НДФЛ по ставке 13% (подп. 4 п. 1 ст. 208 и п. 4 ст. 226 НК РФ). А до 1 апреля следующего года она обязана представить в налоговую инспекцию по месту своего учета справку о доходах физического лица по форме 2-НДФЛ (утверждена приказом ФНС России от 13.10.2006 № САЭ-3-04/706).

Кстати, суммы, компенсирующие расходы арендодателя по оплате стоимости коммунальных услуг сверх арендной платы, не облагаются НДФЛ (письма Минфина России от 14.11.2007 № 03-04-05-01/366, от 09.07.2007 № 03-04-06-01/220 и от 24.12.2008 № 03-04-05-01/470).

У плательщиков ЕНВД может возникнуть вопрос: обязаны ли они начислять страховые взносы во внебюджетные фонды на сумму арендной платы, выплачиваемой физическому лицу?

На основании пункта 3 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ не относятся к объекту обложения страховыми взносами выплаты и иные вознаграждения, производимые в рамках гражданско-правовых договоров, связанных с передачей в пользование имущества (имущественных прав). Таким образом, арендная плата, выплачиваемая «вмененщиком» физическому лицу за арендуемое у него недвижимое имущество, не является объектом обложения страховыми взносами.

Как быть, если будущий арендодатель еще не является собственником объекта аренды

Учтите, что при рассмотрении дела в суде возможны выводы о ничтожности предварительного договора аренды недвижимого имущества. Подобного мнения придерживается ФАС Северо-Западного округа в постановлениях от 09.06.2008 № А56-15598/2007 и , а также ФАС Западно-Сибирского округа в . Однако некоторые судьи высказывают противоположное суждение ().

Возьмите на заметку

Если жилое помещение не перевести в нежилое

При обнаружении факта аренды жилого помещения под магазины, объекты общепита или офисы и признании сделки ничтожной гражданина – собственника помещения могут оштрафовать на сумму от 1000 до 1500 руб. (ст. 7.21 КоАП РФ).

Если жилым помещением, используемым не по назначению, владеет фирма (индивидуальный предприниматель), то она должна будет вернуть полученную арендную плату в полном объеме и скорректировать данные налогового и бухгалтерского учета (ст. 167 ГК РФ). Ей также придется заплатить административный штраф, если это предусмотрено законодательством субъекта РФ, в котором она состоит на учете.

Арендатору грозит административный штраф, если он переоборудовал помещение в ущерб условиям пользования жильем без согласия собственника. Тогда ИП уплатит от 4000 до 5000 руб., а юридическое лицо – от 40 000 до 50 000 руб. (ст. 7.22 КоАП РФ).

Есть мнение

Арендатор – налоговый агент по НДФЛ?

Некоторые арбитры считают, что организации, выплачивающие физическим лицам доходы по договорам аренды, в соответствии с пунктом 2 статьи 226 и подпунктом 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ не признаются налоговыми агентами. Следовательно, в данной ситуации арендодатель нежилого помещения исчисляет сумму налога самостоятельно и представляет на основании пункта 1 статьи 229 НК РФ налоговую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Обязанность организации-арендатора представлять при этом в налоговые органы (как по месту своего учета, так и по месту жительства арендодателя) сведения о выплаченных в адрес арендодателя доходах в главе 23 НК РФ не установлена. Подобный вывод содержится в . Специалисты УФНС России по г. Москве придерживаются такой же точки зрения (см. письма от 07.09.2009 № 20-14/4/093209 и от 18.08.2009 № 20-14/3/085399).

Однако, по мнению финансового ведомства, обязанность по исчислению и уплате НДФЛ с доходов в виде арендной платы возложена на физическое лицо, только если арендатором является иностранная компания (письма от 20.07.2009 № 03-04-06-01/178, от 07.10.2009 № 03-04-06-01/257 и от 03.06.2009 № 03-04-05-01/428).

Таким образом, если при аренде помещения у физического лица арендатор примет решение не исполнять функции налогового агента по НДФЛ, то свою позицию ему придется отстаивать в суде, причем высока вероятность того, что арбитры займут его сторону.

См. Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457.

Об этом – письма Минфина России от 12.07.2006 № 03-03-04/2/172, а также УФНС России по г. Москве от 18.02.2008 № 20-12/015152.2 и от 29.12.2008 № 19-12/121861.

Суды при рассмотрении подобных дел руководствуются пунктом 38 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.96 № 6/8.

См. также Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям СанПиН 2.1.2.1002–00, утвержденные Главным государственным санитарным врачом России 15.12.2000.

Об этом говорится в статье 616 ГК РФ.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка