Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Учет коммунальных платежей при аренде помещения

2 июля 2012 116 просмотров

Сайт журнала «Упрощенка»
Электронный журнал «Упрощенка»

Как включить в состав арендной платы суммы за коммунальные услуги? Является ли поступившая от арендатора компенсация коммунальных платежей облагаемым доходом арендодателя? Почему договор на поставку коммунальных услуг должен быть заключен только после подписания посреднического договора с арендатором?

 

Если у вас «упрощенка» с объектом доходы Ознакомьтесь с предлагаемым материалом, если вы являетесь арендодателем. Ведь у него при получении возмещения коммунальных платежей появляются налогооблагаемые доходы. Коммунальные платежи — обязательная статья расходов для любого бизнеса. Если фирма находится в собственном помещении, проблем с учетом таких расходов не возникает. Ведь все счета выписываются на собственника и соответственно коммунальные платежи являются его материальным расходом, который можно учесть при упрощенной системе налогообложения на основании подпункта 5 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ.

Однако большинство «упрощенцев» офисы арендует. А счета на электроэнергию, тепло и водоснабжение по-прежнему поступают на имя собственника помещения. Конечно, последний перевыставляет арендатору затраты на содержание помещения, которое тот занимает. Как сделать так, чтобы арендатор смог учесть эти суммы в расходах при УСН, а арендодатель не заплатил лишних налогов с полученного возмещения? Да и возможно ли такое? Чтобы найти ответы на вопросы, мы предлагаем вашему вниманию эту статью. В ней рассказано о том, какие способы оформления коммунальных платежей применяются на практике.

Общая схема возможных действий арендатора и арендодателя представлена ниже. Отметим, что особое внимание, выбирая тот или иной вариант учета, нужно уделять правильности оформления документов. Возможно, помимо договора аренды, вы решите заключить и посредническое соглашение.

Схема.Порядок учета коммунальных платежей у арендатора и арендодателя

Возмещаемая арендодателю стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату

Как оформить. С коммунальными службами рассчитывается арендодатель, а арендатор возмещает ему потраченную сумму. Для этого стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату и как самостоятельный платеж в договоре аренды не выделяется. При этом арендная плата может быть установлена как в твердой сумме, так и складываться из двух частей: постоянной и переменной.

 

Для справки Стороны вправе стоимость коммунальных услуг включить в арендную плату. При этом оплата может быть установлена в твердой сумме или состоять из постоянной и переменной частей.

Отметим, что количество израсходованной энергии меняется от месяца к месяцу, а фиксированная сумма арендной платы данный факт не учитывает. Поскольку менять ее величину можно не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Поэтому для обеих сторон выгоднее, когда арендная плата состоит из двух частей. При этом стороны должны утвердить форму расчета переменной части, а в договоре прописать, как она определяется. Можно использовать формулировку, приведенную ниже (рис. 1).

Рисунок 1. Фрагмент условия договора о постоянной и переменной частях арендной платы

Без расчета переменной части арендной платы стороны не смогут обосновать, почему размер арендных платежей так часто меняется. К тому же этот документ важен для арендаторов.Так как он подтвердит экономическую оправданность их затрат.

Учет коммунальных платежей у арендатора. Независимо от того, состоит ли арендная плата из двух частей или установлена в фиксированной величине, всю ее сумму вы можете учесть в расходах ( коподп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Есть один нюанс. При упрощенной системе налогообложения признают только оплаченные и осуществленные расходы (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Получается, что одной оплаты мало, необходимо, чтобы вы воспользовались арендными услугами. Таким образом, перечислив арендную плату авансом, вам нужно дождаться окончания периода и только в последний день оплаченного месяца вы сможете списать расходы.

Учет у арендодателя. В день поступления всю сумму арендной платы, в том числе и переменную часть (если таковая имеется), вы должны включить во внереализационные доходы (п. 4 ст. 250 НК РФ) или, если сдача в аренду является основным видом деятельности, в доходы от реализации (ст. 249 НК РФ). При этом доходы следует учесть даже в том случае, если плата поступила авансом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Стоимость воды, электроэнергии и отопления указана в подпункте 5 пункта 1 статьи 254 НК РФ. Поэтому, перечислив коммунальные платежи по назначению, вы сможете отнести их на материальные расходы (подп. 5 п. 1 и п. 2 ст. 346.16 НК РФ). Обычно поставщики коммунальных услуг применяют общую систему налогообложения и в стоимости услуг выделяют сумму НДС, указав ее в счете-фактуре. Эту сумму при «упрощенке» вы также вправе отразить в расходах (подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Арендатор возмещает коммунальные платежи отдельно от арендной платы

Как оформить. Коммунальные услуги оплачивает арендодатель, а арендатор возмещает ему их стоимость. При этом сумма коммунальных платежей не входит в арендную плату, а перечисляется отдельно. В договоре аренды это можно зафиксировать так, как показано на рис. 2.

Рисунок 2. Фрагмент условия договора аренды о возмещении коммунальных платежей сверх арендной платы

Отметим, что очень важно условие об уплате коммунальных платежей закрепить в договоре. Иначе расходы арендатора окажутся экономически неоправданными и он не сможет учесть выплаченную арендодателю сумму.

Кроме того, объем израсходованной воды, энергии и отопления в каждом месяце может быть разным. Поэтому целесообразно, чтобы арендодатель ежемесячно предоставлял расчет компенсации коммунальных платежей. Этот документ докажет обоснованность расходов арендатора.

 

Памятка Арендатор вправе отразить в материальных расходах сумму компенсации коммунальных услуг, уплаченную им контрагенту, при наличии расчета такого возмещения. Учет у арендатора. Компенсированную арендодателю стоимость потребленных вами коммунальных услуг можете учесть в составе материальных расходов (подп. 5 п. 1 , п. 2 ст. 346.16 и подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ). Расходы отразите в день списания денежных средств с расчетного счета или выплаты из кассы (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Учет у арендодателя. Некоторые арендодатели считают, что полученную от арендатора компенсацию учитывать в доходах не нужно. Ведь эта сумма через их счета проходит транзитом и сразу же поступает на счета снабжающих организаций. Насколько справедлива такая точка зрения?

Министерство финансов РФ компенсацию затрат на электроэнергию и отопление всегда относило к облагаемым доходам (письма Минфина России от 24.10.2011 № 03-11-06/2/145 и от 16.07.2009 № 03-11-06/2/130). А вот суды не столь категоричны и иногда приходят к выводу, что возмещаемые коммунальные платежи не должны включаться в доходы арендодателя (постановление ФАС Уральского округа от 04.08.2009 № Ф09-4747/09-С2).

 

Есть нюансы Вся сумма, полученная арендодателем в счет компенсации коммунальных платежей, является его доходом. Точку в этом споре поставил Президиум ВАС РФ в постановлении от 12.07.2011 № 9149/10 .?В нем сказано, что компенсация арендатором стоимости коммунальных услуг образует экономическую выгоду у арендодателя. И, поскольку такая выплата отсутствует в перечне необлагаемых доходов, приведенном в статье 251 НК РФ, ее сумму необходимо включать в доходы.

Таким образом, арендодателю компенсацию за «коммуналку», полученную от арендатора, нужно учесть в облагаемых доходах, даже если сразу эта сумма была перечислена коммунальной службе. При этом всю стоимость воды, электроэнергии и отопления можно отразить в расходах (подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Однако такая возможность есть не у всех. Если вы считаете налог с доходов, вы должны увеличить налоговую базу на сумму, полученную от арендатора. А вот списать ее в расходы у вас не получится.

Стороны договора аренды заключают посредническое соглашение

Как оформить. Арендатор и арендодатель заключают между собой посредническое соглашение, например агентский договор. В рамках этого соглашения арендодатель приобретает для арендатора коммунальные услуги. А арендатор перечисляет ему их стоимость и посредническое вознаграждение.

Отметим, что оформлять два договора (аренды и агентирования) не обязательно. Условие о посредничестве можно включить непосредственно в договор аренды. В этом случае он будет смешанным. Такая возможность предусмотрена пунктом 3 статьи 421 ГК РФ. Условие можно сформулировать так, как это показано на рис. 3.

Рисунок 3. Фрагмент условия договора аренды о покупке арендодателем коммунальных услуг для арендатора

Обратите внимание: арендодатель должен будет ежемесячно оформлять отчет посредника независимо от того, включено положение о посредничестве в договор аренды или дополнительно заключено агентское соглашение. Именно на основании такого отчета арендатор сможет определять размер коммунальных платежей и включать их в расходы.

Учет у арендатора. Как и в предыдущих случаях, вы можете учесть в расходах перечисленные арендодателю плату за аренду и стоимость коммунальных услуг (подп. 4 и 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Кроме того, вы вправе отразить в расходах выплаченное посредническое вознаграждение (подп. 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Учет у арендодателя. Суммы, которые поступили посреднику для исполнения обязанностей по посредническому договору, в облагаемых доходах не отражаются (подп. 9 п. 1 ст. 251 и подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). Это значит, что арендодатель не обязан отражать в налоговой базе стоимость «коммуналки», полученную от арендатора в рамках посреднических отношений. В доходы нужно включить только арендную плату и посредническое вознаграждение, которое можно назначить сравнительно небольшим. Правда, коммунальные платежи, перечисленные снабжающим организациям за арендатора, признать в расходах вы тоже не сможете. Ведь это не ваш расход, а арендатора.

Как видим, данный вариант привлекателен для арендодателя. Если бы не одно «но». Вспомним, что посредник, он же арендодатель, должен действовать по поручению заказчика, то есть арендатора. И сделка, совершенная прежде, чем установились посреднические отношения, не считается заключенной для выполнения заказа. Именно такие выводы сделал Президиум ВАС РФ в пункте 6 информационного письма от 17.11.2004 № 85. Более того, Минфин России занял аналогичную позицию (письмо от 10.02.2009 № 03-11-06/2/24).

Что же получается? Обычно арендодатели сначала подписывают договоры со снабжающими организациями, а уже потом посреднические договоры с арендаторами. В подобных случаях договоры на поставку коммунальных услуг нельзя расценивать как оформленные в интересах арендатора. А значит, налоговая инспекция, скорее всего, не признает отношения посредническими и включит сумму коммунальных платежей, скомпенсированную арендатором, в облагаемые доходы арендодателя. Правда, при объекте доходы минус расходы указанную сумму арендодателю можно будет также учесть в расходах. А вот тем, кто применяет объект доходы, с суммы коммунальных платежей, поступившей от арендатора, придется уплатить налог, а может быть даже пени и штрафы. К слову сказать, некоторые суды поддерживают позицию проверяющих и выносят решения не в пользу налогоплательщиков (постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 № А57-9388/06). Поэтому если арендодатель применяет УСН с объектом доходы, для него этот способ оформления отношений может оказаться невыгодным.

Нюансы, требующие особого внимания

Независимо от выбранного варианта уплаты коммунальных платежей при наличии оправдательных документов арендатор может перечисленную сумму учесть в материальных расходах.

Компенсация затрат на электроэнергию, воду и отопление, перечисленная арендатором в составе арендной платы, является для арендодателя облагаемым доходом.

Чтобы работать по посреднической схеме, арендодатель должен сначала сдать помещение в аренду, затем заключить посреднический договор, по которому он будет приобретать для арендатора коммунальные услуги, и только после этого оформить соглашения с «коммунальщиками».

Так что учет коммунальных платежей можно вести по-разному.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Вас заинтересует

Зарплата 2 декабря 2016 18:00 НДФЛ с больничного листа в 2017 году

Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка