Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Номер за пять минут

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Подводные камни договора аренды

30 августа 2012 7 просмотров

Сайт журнала «Упрощенка»
Электронный журнал «Упрощенка»

Подводные камни  договора аренды. Если у вас «упрощенка» с объектом доходы Статья адресована тем, кто уплачивает налог с разницы между доходами и расходами. Если вы арендуете помещение и планируете сменить объект, ознакомьтесь с рассмотренными проблемами. Театр начинается с вешалки, а бизнес — с аренды. Подавляющее большинство «упрощенцев» арендует офисы. В связи с этим арендная плата является стабильной и весьма значительной статьей расходов. Такие расходы после оплаты и осуществления можно учесть в налоговой базе по УСН. Однако при некоторых обстоятельствах налоговики могут не признать издержки на аренду. Рассмотрим эти обстоятельства и обсудим, какие действия помогут вам избежать претензий со стороны чиновников.

Помещение арендовано, а договор не подписан

В чем проблема. При упрощенной системе все расходы должны быть подтверждены документами ( п. 2 ст. 346.16 и п. 1 ст. 252 НК РФ). Если таковые отсутствуют, расходы нельзя учесть в налоговой базе. Любая сделка совершается на основании договора. Мы рассматриваем ситуацию, когда договора нет. А значит, инспекторы имеют основания исключить арендные платежи из расходов. В результате вам придется доплачивать «упрощенный» налог, перечислять пени, а возможно, и штрафы.

На заметку

Арендатору для учета расходов нужны ежемесячные акты об оказании услуг

Перечисляя арендную плату, вы платите за пользование арендованным помещением, а не за оказанную вам услугу. То есть арендодатель, сдавая вам в аренду объект, никаких услуг не оказывает. А значит, и акт об оказании услуг в данном случае ему составлять не нужно. Чтобы учесть арендную плату в расходах, вам достаточно иметь договор аренды, акт передачи арендованного имущества (составляется единожды, когда арендатор получает помещение в пользование) и платежные поручения, по которым перечислялась арендная плата. Такая точка зрения высказана в письме Минфина России от 13.10.2011 № 03-03-06/4/118 .

Как исправить. Понятно, что вы должны заключить договор аренды в письменной форме. Но как быть с арендной платой, которая была перечислена до того, как он был заключен? Чтобы учесть ее в расходах и избежать претензий со стороны налоговиков, нужно сделать следующее. Оформите акт приемки-передачи помещения. Отметим, что такой акт по арендным сделкам нужно оформлять всегда. На это указывают и специалисты Минфина России в письме от 13.10.2011 № 03-03-06/4/118 . А в договоре аренды зафиксируйте, что его положения действуют с момента фактической передачи объекта арендатору по акту приемки-передачи. Ведь согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны могут установить, что Важное обстоятельство Чтобы учесть арендную плату в расходах при УСН, нужны договор аренды, акт приемки-передачи помещения и платежное поручение, подтверждающее оплату аренды. условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Документы об оплате аренды у вас уже есть. Соответственно у налоговиков не будет оснований для того, чтобы не принять расходы. И они не будут исключать из расходов арендную плату, перечисленную до заключения договора. Именно к такому выводу можно прийти, анализируя письмо УФНС России по г. Москве от 06.07.2011 № 16-12/065620@ .

Договор заключен на год или больше, но не зарегистрирован

В чем проблема. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, нужно зарегистрировать ( п. 2 ст. 651 ГК РФ ). До регистрации такой договор считается незаключенным, а значит, налоговики смогут перечисленную по нему арендную плату исключить из расходов и доначислить вам «упрощенный» налог. Напомним, что все расходы «упрощенцев» должны быть подтверждены документами. В данном же случае договор аренды, по сути, является недействительным.

Как исправить. Логичнее всего зарегистрировать все-таки долгосрочный (длящийся год или более) договор аренды недвижимости. Однако государственная регистрация — занятие достаточно хлопотное и небыстрое. Поэтому, если есть возможность, можно пойти другим путем. Внесите в договор изменения, указав, что он заключен на неопределенный срок. Такие договоры регистрировать не нужно, а значит, вы без рисков будете учитывать арендную плату в расходах. Суть вопроса «Упрощенцы» вправе отражать в расходах арендную плату по бессрочному договору аренды недвижимости, даже если он не зарегистрирован. Именно к таким выводам пришел Президиум ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 № 59 ( п. 11 ). Чиновники поддержали данную позицию и согласились с тем, что арендаторы могут отражать в расходах арендную плату по бессрочному договору аренды недвижимости, даже если он не зарегистрирован (письма Минфина России от 07.04.2009 № 03-03-06/1/226 , ФНС России от 24.05.2010 № ШС-37-3/2340@ и УФНС России по г. Москве от 22.03.2006 № 20-12/22181 ).

Однако здесь нужно принять во внимание особенности договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе расторгнуть такой договор в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца ( п. 2 ст. 610 ГК РФ ). На наш взгляд, данное обстоятельство не должно препятствовать заключению бессрочного договора. Во-первых, не факт, что арендодатель пожелает вскоре после подписания договора от него отказаться. А во-вторых, даже если это и случится, то три месяца — это достаточно большой срок для того, чтобы подыскать новое помещение под офис.

Для тех, кто не желает заключать бессрочный договор аренды, можем предложить еще один вариант. Установите в договоре аренды, что он действует максимум 11 месяцев. Такие договоры аренды недвижимости регистрировать не нужно, и вы сможете списывать в расходы арендную плату. После того как срок договора аренды истечет, его можно будет пролонгировать. В этом случае фактически по окончании первоначального срока начнет действовать новый договор аренды на тех же условиях. Его срок опять же будет меньше года, следовательно, регистрации не потребуется. К таким выводам пришел Президиум ВАС РФ в пункте 10 информационного письма от 16.02.2001 № 59. Тем не менее данный вариант достаточно рискованный, поскольку чиновники так и не пришли к единому мнению. Одни поддерживают позицию Президиума ВАС РФ, считая, что регистрировать договор аренды в рассматриваемом случае не нужно ( письмо УФНС России по г. Москве от 18.02.2008 № 20-12/015152.3 ). Другие же указывают, что если общий срок аренды после продления становится больше года, то его нужно регистрировать ( письмо ФНС России от 13.07.2009 № 3-2-06/76 ). Как поступать в подобной ситуации, решать, конечно, вам. Если же вы, продлив срок договора аренды, не станете его регистрировать, а налоговики решат с этим поспорить, будьте уверены, что суд, скорее всего, примет решение в вашу пользу и подтвердит, что арендную плату по такому договору можно учитывать в расходах ( постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.07.2008 № А42-2352/2007 ).

Полезные советы

Учесть в расходах стоимость «коммуналки» можно по документам, выписанным арендодателем

Договор на оказание коммунальных услуг обычно заключает собственник помещения. Поэтому квитанции по коммунальным услугам приходят на имя арендодателя. А вот платят по ним зачастую арендаторы. Если это ваш случай, то практику лучше поменять. Иначе вы не сможете подтвердить свои издержки по оплате «коммуналки», ведь документы выставлены не вам.

Предложите арендодателю, чтобы он сам перечислял коммунальные платежи. Вы же будете ему возмещать израсходованные суммы. Тогда компенсацию расходов арендодателя можно учесть в составе материальных расходов ( подп. 5 п. 1 , п. 2ст. 346.16 и подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ ). Какие документы подтвердят ваши расходы? Прежде всего договор аренды, в котором будет закреплен подобный порядок действий. Кроме того, вам потребуется счет, выставленный арендодателем. Не лишней будет и справка с подробным расчетом суммы компенсации. Ее можно составить на основании счетов, полученных арендодателем от коммунальных служб.

Под офис арендовано жилое помещение

Подводные камни  договора аренды. В чем проблема. Договор аренды жилого помещения под офис считается недействительным, поэтому уплаченную по нему арендную плату нельзя учесть в расходах. К такому мнению пришли чиновники ( письмо Минфина России от 14.02.2008 № 03-03-06/1/93 ). Указанное письмо адресовано плательщикам налога на прибыль, однако в отношении тех, кто применяет УСН, скорее всего, будут сделаны аналогичные выводы. А все из-за того, что в жилых помещениях должны проживать граждане и в них Есть нюансы Жилой фонд предназначен для проживания, поэтому, снимая под офис квартиру, вы рискуете потерять возможность учитывать аренду в расходах. запрещено размещать производства ( ст. 17 Жилищного кодекса РФ ). Получается, что, арендуя под офис квартиру, вы поступаете по крайне мере опрометчиво. Не только нарушаете жилищное законодательство, но и не сможете уменьшить базу по «упрощенному» налогу на свои издержки.

Как исправить. Проще всего сменить местонахождение организации, то есть расторгнуть договор с собственником квартиры и заключить новый, но уже на аренду нежилого помещения. Если же вы и арендодатель находите выгодным сотрудничество, можно поступить иначе. Предположим, хозяин желает и дальше сдавать помещение. Тогда ему нужно перевести его в разряд нежилых помещений. Правда, есть два условия, без выполнения которых перевод невозможен. Во-первых, необходимо оборудовать отдельный доступ к будущему нежилому помещению. А во-вторых, перевести в нежилую можно только квартиру на первом этаже. Если же она находится выше, то под ней не должно быть жилых площадей. Порядок перевода жилого помещения в нежилое установлен в статье 23 Жилищного кодекса РФ. После того как квартира будет переоформлена, вы сможете арендную плату учитывать в расходах согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ.

Нюансы, требующие особого внимания

Чтобы учесть арендную плату в расходах, потребуется договор аренды, акт передачи помещения в пользование и платежные поручения. А вот ежемесячные акты об оказании услуг в данном случае не нужны.

Договор аренды недвижимости, заключенный на год или больший срок, нужно зарегистрировать. Если этого не сделать, арендную плату в расходах учесть не получится.

Арендуя квартиру под офис, убедитесь, что собственник помещения перевел его в разряд нежилых. Если же вы все-таки снимите жилую площадь, будьте готовы к тому, что налоговики смогут исключить арендную плату из учитываемых расходов.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка