Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Выгодное оформление коммунальных платежей у арендатора

26 августа 2005 419 просмотров

, адвокат Московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры»

На практике арендаторы часто оплачивают коммунальные расходы не в составе арендной платы, а по отдельным счетам арендодателя. Но вот в ФНС упорно настаивают на том, что так делать нельзя ни в коем случае. Налоговики считают, что раз все документы от снабжающей организации оформлены на арендодателя, то только он и вправе отнести «коммуналку» на расходы. А арендатор вообще не может учесть оплату коммунальных платежей в такой ситуации.

Конечно, точка зрения налоговиков не правомерна, ведь Гражданский кодекс РФ предоставляет организациям право самостоятельно устанавливать в договоре правила взаимодействия друг с другом. Но чтобы обезопасить себя от претензий инспекторов, арендатору нужно позаботиться о том, чтобы правильно оформить договор аренды и подготовить все необходимые документы. Как это сделать, мы подробно объясним в данном материале.

Также расскажем о двух других, менее проблемных способах оформления коммунальных расходов – когда арендатор напрямую заключает договор со снабжающей организацией и когда «коммуналка» входит в арендную плату.

Кроме того, отдельно дадим решение для тех случаев, когда одна из сторон находится на «упрощенке».

Для наглядности мы сравнили различные варианты расчетов за коммунальные платежи в таблице.

Арендатор перечисляет плату за коммунальные услуги отдельно

Итак, прежде всего разберем способ, когда договор на коммунальное обслуживание со снабжающей организацией заключил арендодатель. И при этом арендатор возмещает коммунальные услуги не в составе арендной платы, а отдельной суммой.

Это означает, что арендодатель сам оплачивает счета за «коммуналку», а потом перевыставляет их арендатору на сумму коммунальных услуг, потребленных арендатором. Тот в свою очередь перечисляет деньги арендодателю. То есть фактически арендодатель выступает в роли посредника.

Как мы уже говорили, при этом способе у арендатора наверняка возникнут проблемы с проверяющими. В некоторых регионах инспекторы считают, что поскольку снабжающая организация выставила все документы на имя арендодателя, то арендатор не вправе учесть коммунальные расходы.

Тем не менее арбитражная практика свидетельствует, что арендаторам удавалось доказать обратное. В качестве примера можно привести постановление ФАС Северо-Западного округа от 29 августа 2001 г. по делу № 2301.

Также выгодное для налогоплательщиков письмо по этой проблеме выпустило УМНС России по г. Москве от 22 июля 2003 г. № 26-12/40946. В нем налоговики указали: если арендатор оплачивает коммунальные услуги по перевыставленным арендодателем счетам, то он вправе эти расходы включить в состав прочих затрат, связанных с производством и реализацией.

Чтобы проблем было меньше, в договоре аренды нужно четко прописать, что арендодатель обязан обеспечить предоставление арендатору коммунальных услуг и выставлять ему счета на основании счетов снабжающей организации. А арендатор обязан возмещать арендодателю стоимость потребленных им коммунальных услуг на основании выставленных арендодателем счетов.

Кроме того, советуем арендатору иметь не только счет арендодателя, но и копию счета снабжающей организации, а также порядок расчета коммунальных платежей, согласованный с арендодателем. Эти документы также помогут доказать экономическую обоснованность в случае, если инспектор начнет придираться к правомерности включения в расходы коммунальных затрат.

Что касается НДС по коммунальным услугам, то, чтобы арендатор смог принять его к вычету, арендодатель должен выписать от своего имени счет-фактуру на сумму коммунальных платежей, потребленных арендатором.

Кроме того, арендатору лучше попросить у арендодателя еще и копию счета-фактуры снабжающей организации. Тогда арендатор сможет проверить, правильно ли рассчитана стоимость услуг, потребленных им. Определить такую стоимость можно:
– в зависимости от доли площади, занимаемой в арендуемом здании;
– с помощью отдельных счетчиков;
– другим способом, выбранным сторонами.

Вот образец договора аренды.

Арендатор оплачивает коммунальные услуги в составе арендной платы

Если договор со снабжающей организацией оформлен на арендодателя, то возместить свои расходы на коммунальные услуги он может, увеличив на их сумму арендную плату. В этом случае в договоре прописывают, что арендная плата состоит из двух частей – постоянной (собственно платы за аренду) и переменной (платы за «коммуналку»).

Такой способ для арендатора удобен, так как ему не нужно учитывать коммунальные платежи и вести расчеты со снабжающей организацией. Он просто всю стоимость аренды отнесет на расходы (подп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ) и уплаченный по аренде НДС примет к вычету. Для этого ему понадобятся акт оказанных услуг, подписанный им и арендодателем, счет-фактура арендодателя и документ об оплате аренды.

Здесь стоит обратить внимание на такой нюанс. Если арендодатель предоставляет в пользование целое здание, то он просто к сумме арендной платы прибавляет всю стоимость коммунальных услуг, указанную в счете снабженца.

Если же в аренду сдается часть здания, то прежде нужно рассчитать, какую часть коммунальных расходов понес именно арендатор. Сделать это можно, установив в помещении съемщика отдельный счетчик, разделив «коммуналку» пропорционально арендуемой площади или другому показателю. И уже полученную сумму прибавить к размеру арендного платежа.

При таком варианте не исключено, что инспекторы попросят предоставить копии счетов и счетов-фактур снабжающей организации и согласованный порядок расчета коммунальных расходов, потребленных арендатором.

Арендатор заключил договор со снабжающей фирмой

Пожалуй, самый беспроблемный для арендатора способ – напрямую заключить договор со специализированной организацией.

Удобство этого варианта состоит в том, что арендатор напрямую работает со снабжающим предприятием, а потому все документы оформлены именно на него, а не на арендодателя. Поэтому арендатор без проблем сможет учесть коммунальные расходы при расчете налога на прибыль (подп. 5 п. 1 ст. 254 Налогового кодекса РФ), а «входной» НДС принять к вычету.

Однако этот способ довольно сложен в исполнении – не всегда на практике легко перезаключить договор на коммунальное обслуживание. Ведь изначально он оформлен на арендодателя. Поэтому к такому способу прибегают, как правило, при долгосрочной аренде.

Выводы

Подведем итоги. Самым удобным и выгодным вариантом учета коммунальных расходов является тот, при котором «коммуналка» включается в состав арендной платы. Ведь в таком случае арендатор может включить в расходы всю арендную плату, в том числе и коммунальные платежи. А всю сумму «входного» НДС по аренде имеет право принять к вычету (если арендодатель на общей системе налогообложения).

Тот вариант, когда арендатор заключает договор со снабжающей организацией, выгоден с точки зрения налогообложения. Ведь документы от снабжающей фирмы выставлены на имя арендатора, и он без проблем сможет учесть в расходах коммунальные платежи и уплаченный по ним НДС принять к вычету. Серьезный недостаток этого способа – это то, что договоры с обслуживающими организациями придется перезаключать с арендодателя на арендатора. А это не всегда возможно реализовать.

Вариант расчетов за «коммуналку» отдельно от арендной платы самый проблемный. Как мы уже отмечали, многие налоговики не соглашаются с таким способом расчетов за аренду, аргументируя это тем, что арендодатель не может перевыставлять документы на услуги, которые он фактически не оказывает. А значит, арендатор неправомерно включает в расходы коммунальные платежи и принимает «входной» налог к вычету. Об особенностях учета коммунальных платежей у арендатора, когда он или арендодатель применяет «упрощенку», мы рассказали на странице 25.

Как лучше оформить договор, если арендатор оплачивает коммунальные услуги отдельно

ЧАЙКА Игорь Евгеньевич, руководитель департамента аудита центра налогового планирования «Корпус права»

– На практике достаточно распространена ситуация, когда стоимость коммунальных услуг арендатор возмещает не в составе аренды, а отдельным платежом. Арендодатель оплачивает счета снабжающей организации, а затем перевыставляет их арендатору. То есть фактически выступает в роли посредника. Налоговики могут придраться, что так оформлять коммунальные расходы нельзя, так как не арендодатель оказывает коммунальные услуги, а снабжающая фирма. Чтобы этого избежать, необходимо в договоре аренды закрепить условие о том, что арендодатель обязан обеспечить предоставление арендатору коммунальных услуг, а арендатор обязан возместить их стоимость арендодателю. Кроме того, существует важный аргумент – постановление Президиума ВАС РФ от 9 ноября 1999 г. № 7235/98, в котором суд указал: арендатор вправе учесть коммунальные расходы, оплаченные по счетам арендодателя.

Если одна из сторон договора аренды находится на «упрощенке»

МЕЩИРЯКОВА Евгения Ивановна, эксперт журнала «Главбух»

«Упрощенку» применяет арендатор

Рассмотрим те же три варианта учета коммунальных платежей, что и для обычных фирм.

1. Арендатор оплачивает коммунальные услуги отдельно. В этом случае арендатор включает перечисленные коммунальные платежи и «входной» НДС в состав расходов (подп. 4 и 8 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ). Подтвердить свои расходы арендатор может следующими документами: копией счета снабжающей организации; согласованным расчетом коммунальной платы; счетом арендодателя на оплату коммунальных услуг; документом об оплате «коммуналки»; счетом-фактурой арендодателя.

2. Арендатор платит за коммунальное обслуживание в составе арендной платы. Плату за аренду (в том числе коммунальные расходы) и «входной» НДС по ней арендатор включает в расходы. Основание – подпункты 4 и 8 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. При этом у арендатора обязательно должны быть согласованный с арендодателем акт оказанных услуг, счет-фактура арендодателя на сумму арендной платы и документ об оплате аренды.

3. Арендатор самостоятельно рассчитывается со снабжающей фирмой. В этом случае арендатор может списать их как расходы по арендуемому имуществу на основании подпункта 5 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Подтверждением таких расходов являются счета снабжающей фирмы и документы об оплате «коммуналки» (п. 2 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ). Уплаченный «входной» НДС на основании счета-фактуры обслуживающей организации арендатор вправе отнести на расходы. Так поступить позволяет подпункт 8 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ.

Обратим внимание, что по поводу данного варианта учета коммунальных платежей не возражает и Минфин России в письме от 30 апреля 2005 г. № 03-03-02-04/1/108. Однако чиновники подчеркивают, что в качестве коммунальных услуг можно списать только затраты на отопление, воду и энергию. А вот, например, расходы на вывоз мусора – нельзя, так как они не перечислены в статье 254 и не указаны в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. В таком случае можно посоветовать включить стоимость коммунальных услуг в арендную плату. Тогда всю сумму, уплаченную за аренду (в том числе расходы на вывоз мусора), арендатор сможет отнести на расходы.

По «упрощенке» работает арендодатель

Теперь о случае, когда на упрощенном режиме работает арендодатель.

1. Арендатор оплачивает коммунальные услуги отдельно. В этом случае арендатор на основании акта оказанных услуг может включить в расходы стоимость «коммуналки». Так как в такой ситуации арендодатель выступает в роли посредника, он как обычный комиссионер перевыставляет счета-фактуры, полученные от снабжающей фирмы. Поэтому арендатор может принять к вычету «входной» НДС на основании счета-фактуры арендодателя.

Однако, как мы уже отмечали, налоговики, возможно, будут оспаривать этот способ: не разрешат арендатору учитывать коммунальные платежи, так как документы от снабжающей организации оформлены на арендодателя.

2. Стоимость коммунальных услуг входит в арендную плату. При таком способе арендатор может учесть в расходах всю сумму арендной платы. Принимать к вычету налог по аренде арендатору не придется, так как арендодатель не является плательщиком НДС, в связи с чем не облагает им стоимость аренды и не выставляет счетов-фактур.

3. Арендатор самостоятельно рассчитывается со снабжающей фирмой. Здесь никаких проблем у арендатора с налогообложением не возникнет. Стоимость коммунальных платежей он вправе отнести на расходы, а «входной» налог принять к вычету.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка