Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Есть законные основания досрочно отказаться от офиса, аренда которого стала невыгодной

22 сентября 2009 3 просмотра

Печатная версия
Электронная газета

Сейчас на рынке довольно много пустующих офисов. И плату за них собственники просят ниже, чем по договорам, которые были заключены каких-то несколько месяцев назад. При таких условиях желание арендатора сменить офис на более дешевый, но ничем не хуже, понятно. Однако просто взять и съехать, прекратив платить за аренду, не получится. Если только право на отказ не закреплено в договоре. Но можно найти другие, причем законные основания в одностороннем порядке расторгнуть обременительный договор. Правда, тогда уже только через суд (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Сразу скажем, что помимо оснований досрочного расторжения аренды, которые установлены в Гражданском кодексе, стороны могут в договоре предусмотреть дополнительные причины для отказа (ч. 2 ст. 620 ГК РФ).

БЕЗ СУДА

САМ ДОГОВОР МОЖЕТ РАЗРЕШАТЬ ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ

Есть законные основания досрочно отказаться от офиса, аренда которого стала невыгодной. Если в соглашении есть пункт, дающий безоговорочное право отказаться от его исполнения одной из сторон по своей инициативе, то арендатору не придется искать причины для отказа от использования офиса. Но при этом необходимо будет позаботиться об оформлении соответствующих документов – соглашения о досрочном расторжении договора аренды и акта приема-передачи имущества. Они уберегут компанию от претензий арендодателя, если он передумает и потребует оплатить аренду.

Правда, чаще всего если арендодатель и соглашается предусмотреть право на односторонний отказ, то связывает его с уплатой штрафа. Например, он может оставить за собой право после получения уведомления от арендатора удержать сумму обеспечительного платежа, полученного при заключении договора. Или требовать отступного, сумма которого может достигать значительных размеров. Но все же в некоторых случаях даже выполнение таких невыгодных условий может выйти дешевле, чем долгосрочная аренда по завышенным ценам.

ЧЕРЕЗ СУД

АРЕНДОДАТЕЛЬ НЕ ДЕЛАЕТ КАПРЕМОНТ

Расторгнуть договор аренды, даже если в нем нет такой возможности, арендодатор может при наличии некоторых нарушений со стороны арендодателя (ст. 620 ГК РФ). Правда, делать это придется через суд, но согласие контрагента уже не потребуется.

Основанием для расторжения договора может стать тот факт, что арендодатель не делает в офисе капремонт, хотя по договору обязан (п. 3 ст. 620 ГК РФ). Особенно когда затраты на ремонт требуются значительные. Ведь в нынешних условиях вполне возможно, что у контрагента просто не найдется средств, чтобы привести помещение в порядок. Кстати, отказаться от договора аренды можно будет и в случае, если арендатор сделает ремонт сам (или за счет собственных средств). Тогда можно будет потребовать с контрагента еще возмещения затрат (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

ЧЕРЕЗ СУД

ИМУЩЕСТВО ПЕРЕДАНО С НЕДОСТАТКАМИ

Передача имущества с недостатками, которые делают невозможным его использование, например офис без канализации, тоже основание расстаться с арендодателем до срока. Но такие недостатки должны отвечать нескольким критериям. Во-первых, они реально должны препятствовать использованию помещения по назначению. Во-вторых, при заключении договора о них не говорили, они не были известны арендатору и он не мог обнаружить их при осмотре помещения (п. 2 ст. 620 ГК РФ). Заметим, что при наличии этих условий время, когда недостатки будут выявлены, значения не имеет. Это может произойти и спустя неделю после заключения договора, и через несколько лет. Например, если с наступлением зимы обнаружатся сбои в работе системы отопления.

Еще одна сходная причина – состояние офиса, которое делает невозможным его использование по назначению. Но при этом такое состояние должно наступить не по вине арендатора. Например, в результате пожара (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.08.06 № КГ-А41/7680-06-П).

ЧЕРЕЗ СУД

АРЕНДОДАТЕЛЬ МЕШАЕТ ПОЛЬЗОВАТЬСЯ ОФИСОМ

Есть законные основания досрочно отказаться от офиса, аренда которого стала невыгодной. Если арендодатель препятствует использованию офиса арендатором, например не пускает внутрь здания, это еще одна причина отказаться от аренды раньше срока. Но это основание скорее гипотетическое, чем реальное. Ведь арендодатель, заинтересованный в получении прибыли от сдачи своего имущества в аренду, как правило, не допускает подобных промашек. Отметим, что, например, введение в здании обязательного контрольно-пропускного режима к такому основанию относиться не будет (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21.11.08 № КГ-А40/10714-08). Это скорее мера безопасности, чем препятствие для арендатора.

ЧЕРЕЗ СУД

ПРАВА НА ОФИС ОБРЕМЕНЕНЫ

Наконец, потребовать расторгнуть договор или снизить арендную плату компания вправе, если ей стало известно, что на арендуемое помещение имеются права у третьих лиц. А при заключении договора контрагент об этом не сообщил (п. 2 ст. 613 ГК РФ). Например, оказалось, что офис является предметом ипотеки. Причем совершенно не обязательно, чтобы третьи лица заявляли свои права на имущество.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка