Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Планируете перепланировку?

13 декабря 2005 39 просмотров

, руководитель юридической службы аппарата фракции Государственной думы РФ

Жилищный кодекс РФ прошел первые испытания временем: уже около года россияне приноравливаются к новому документу, который в теории регулирует их жилищные проблемы. Но, как показала практика, не всегда решает. В этом номере мы рассмотрим только один из этапов, который надо пройти навстречу дому своей мечты, – перепланировку квартиры. Человеку, решившему согласовать ее с государственными и муниципальными органами, придется несладко...

А не обойтись ли без согласования?

Между прочим, вопрос вовсе не злонамеренный. Очень многих россиян Жилищный кодекс РФ поставил перед фактом: квартира уже была перепланирована без санкции на то властей. Одни остеклили лоджию, не зная, что это запрещено. Другие развернули мойку на кухне. Третьи и вовсе купили переделанное жилье. А ответственность за перепланировку, которую когда-то провели прежние хозяева квартиры, несут ее нынешние владельцы. Может, это и несправедливо, но совершенно четко прописано в пункте 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ.

В то же время в соответствии со статьями 4 и 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» кодекс не имеет обратной силы. То есть человек, который провел перепланировку или приобрел уже переделанную квартиру до вступления кодекса в силу, к ответственности привлечь нельзя. Вот только чиновников в этом зачастую приходится убеждать.

Ну а все те, кто затеял перепланировку после того, как кодекс начал действовать, должны руководствоваться его нормами. Но среди тех, кто только сейчас начинает ремонт, найдется не много желающих получить «добро» от властей, собрав около двадцати различных документов. При этом система «одного окна», введенная для упрощения дела, себя не оправдывает: «окон» мало, к ним ведут длинные очереди. Да и чтобы подать туда документы, надо все равно пройти множество инстанций. Так не проигнорировать ли требования чиновников?

Все пройдет гладко, если власти не узнают о перепланировке. Это вполне возможно. Ведь, согласно статье 25 Конституции РФ и пункту 2 статьи 3 Жилищного кодекса РФ, в квартиру никто не вправе входить без разрешения хозяев, суда или государственных органов, уполномоченных Федеральным законом от 12 августа 1995 г. № 144-ФЗ «Об оперативно-розыскной деятельности». А не осмотрев жилье, нельзя утверждать, законны ли проведенные в нем работы. Тут надо строго-настрого предупредить рабочих, чтобы они никого не впускали. Другая опасность – бдительные соседи, которые сообщают о ремонте в эксплуатирующую организацию, например в ДЕЗ. На самом деле, если изменения в квартире незначительны (не затрагивающие поэтажный план БТИ), то внимания на них скорее всего никто не обратит. А чтобы не провоцировать соседей на кляузы, не шумите в неурочное время, постарайтесь не оставить дом без света и не залить нижних жильцов при смене сантехники.

Но есть ситуации, в которых чиновникам попадешься почти наверняка. В частности, при купле-продаже жилья, передаче по договору дарения или пожизненного содержания, по наследству. Или когда надо нотариально оформить выделенную долю в квартире, находящейся на праве общей собственности. В последнее время работники БТИ проверяют в подобных случаях, нет ли незаконных переделок. А, скажем, согласно постановлению губернатора Московской области от 28 января 2000 г. № 21-ПГ, БТИ вправе раз в пять лет проверять помещения.

Что будет за самоуправство? Первым делом вас оштрафуют. Тут, пожалуй, стоит оговорить разницу между терминами, которые касаются изменений помещения: переустройство и перепланировка. Что они обозначают? Переустройство предусматривает установку, замену или перенос инженерных сетей, сантехники, электрики и другого оборудования. За это взимают 1000–1500 руб. независимо от числа выявленных нарушений. А перепланировка – это изменение конфигурации квартиры. Она «стоит» 2000–2500 руб. (ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

В остальном же эти различия не важны: на порядок действий человека, который затеял переделать свое жилище, они никак не влияют. Поэтому в дальнейшем любые изменения мы станем называть «перепланировка».

Это, конечно, еще не все. По идее, уплата штрафа не освобождает вас от обязанности согласовать перепланировку или же вернуть все в первоначальный вид. Поэтому вам дадут два-три месяца, за которые вы должны оформить разрешение МВК или же провести «обратный» ремонт. Если вы этого не сделаете, то вас оштрафуют повторно.

В случае когда нарушения были обнаружены при продаже квартиры, сроки могут поджимать. Тогда вы вправе поступить проще. Пусть покупатель напишет в территориальное управление Росрегистрации заявление о том, что он обязуется согласовать изменения или привести квартиру в надлежащий вид.

Впрочем, помещение может быть сохранено и в измененном виде даже без санкции МВК. Но чтобы добиться этого, придется доказать суду, что ваши нововведения не мешают соседям (п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ).

Но, разумеется, все это верно, когда изменения из числа тех, что возможны по закону. Если же в квартире обнаружат переделки, которые согласованию не подлежат (их мы перечислим ниже), то вас обяжут не только уплатить штраф, но и делать ремонт заново. Нужно приводить жилье в первоначальное состояние.

Заупрямитесь – будьте готовы к тому, что квартиры вы лишитесь. Да-да. Того, кто живет в неприватизированном помещении, по решению суда могут выселить. После этого ДЕЗ займется ремонтом. Не менее жестко поступят и с собственником жилья. На хозяина, который откажется согласовать перепланировку, подадут в суд. И когда строптивый владелец квартиры дело проиграет, судебные приставы имеют право продать его гнездышко с торгов (если только оно не является его единственным местом жительства – см. п. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ). Затем квартиру приводят в соответствие с планом БТИ и разницу между стоимостью ремонтных работ и ценой жилья возвращают теперь уже бывшему его владельцу. Все эти суровые санкции предусмотрены пунктом 5 статьи 29 Жилищного кодекса РФ.

Как видите, запросто можно попасть в очень неприятное положение. И это еще мягко сказано. Поэтому посмотрим, как справляться с проблемой законными методами.

Попробуем законным путем

Хождения по мукам ради домашнего уюта начинаются с поиска «одного окна», которое курирует эту проблему в районе, где находится квартира. Тут, увы, однозначно ничего сказать не можем: многое зависит от правил, установленных в вашем регионе. Обычно этим занимается так называемая межведомственная комиссия (МВК). Но, скажем, в Москве с 25 февраля 2005 года перепланировки следует согласовывать с Мосжилинспекцией. Куда именно обращаться, вам подскажут в ДЕЗ. Именно в заветном «окне» вам должны ответить на все интересующие вас вопросы, в том числе предупредить, в каком порядке вы должны обходить инстанции. Туда же вы станете подавать документы на окончательное согласование ваших идей, касающихся обустройства квартиры.

Но сами знаете, каково общаться с чиновниками: попробуй, добейся лишнего разъяснения, да еще и на человеческом языке! Кроме того, за каждое действие и за каждую бумажку служащие берут плату по установленным тарифам. И не только...

Поэтому лучше явиться подготовленным и лишь уточнить некоторые нюансы. А в некоторых случаях даже и это не потребуется.

Когда по инстанциям можно не ходить

От сложности работ, которые вы намерены провести в квартире, зависит, сколько сил вы потратите на то, чтобы жить в согласии с властями.

Прежде всего, как и обещали, перечислим те задумки, на которые лучше и не замахиваться. Сколько бумажек ни собери, на законном основании эти идеи в жизнь все равно не воплотить.

Худший вариант.

Согласования не получить, если:
– разобрать межквартирные перегородки;
– устроить нишу там, где проходит вентиляционный короб;
– установить отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях;
– обеспечить подогрев полов за счет общедомового отопления;
– увеличить нагрузку на несущие конструкции (например, вместо гипсокартонной стены поставить кирпичную);
– не предусмотреть на кухне естественное освещение;
– разместить туалет, ванную комнату или кухню над/под жилой площадью;
– сделать вход в единственный санузел из спальни;
– устроить камин (исключение – последние этажи, если топки и дымоходы заводского производства);
– оборудовать сауну, когда объем парной превышает 24 куб. м;
– объединить балкон (лоджию) с комнатой или кухней, а также «вынести» туда батареи центрального отопления;
– устроить балкон или лоджию;

– присоединить к квартире общий коридор или тамбур.
Должны предупредить, что этот перечень открыт: законодательство также оговаривает более редкие и сложные случаи. Кроме того, многое зависит от региональных законов.

Значительно более короткий (и к тому же закрытый) список работ, ради которых обивать пороги инстанций не потребуется, потому что все и так разрешено.

Лучший вариант.

Можно вовсе без согласования:
– делать косметический ремонт;
– собирать и разбирать встроенную мебель и антресоли;
– поменять оборудование (водопровод, канализацию, отопление, электропроводку и т. д.) на аналогичное и на том же месте;
– установить стиральную или посудомоечную машину, даже стационарно;
– сменить ванну (но не на джакузи или душевую кабину);
– поставить дверь в существующем проеме;
– сузить или, наоборот, расширить дверной проем, не затрагивая капитальные стены.

И на том спасибо!

Все остальные мероприятия надо согласовывать с чиновниками. Но и тут в некоторых случаях можно обойтись малой кровью, в других же ситуациях придется преодолевать все возможные бюрократические препоны.

Согласование эскиза – это еще полбеды

Вам относительно повезло, если вы планируете работы, не связанные с несущими конструкциями. Скажем, разобрать легкие гипсокартонные перегородки или же, наоборот, установить перегородки, не увеличивая при этом нагрузку на перекрытия. То же относится к новым проемам в ненесущих перегородках и т. д.

В этом случае самое неприятное – поход в БТИ за экспликацией и поэтажным планом, а также сбор разрешений с пожарников и СЭС. Пройдя через это, надо обратиться в «одно окно» МВК и получить бланк заявления. Далее на бланке нужно собрать подписи всех, кто зарегистрирован в квартире. Затем необходимо взять документы о правах собственности на жилье и сделать их копии, заверять их необязательно. Следующий визит в МВК: прямо на плане БТИ вы отмечаете красными ручкой или карандашом все будущие нововведения. Это и называется эскизом. Обозначения на нем применяются такие же, как на строительных чертежах.

Все эти бумажки вы отдаете в «одно окно» и ждете. Срок ожидания максимум 45 дней плюс еще три рабочих дня дается чиновникам на то, чтобы они выслали бумаги. Это установлено в пунктах 4–5 статьи 26 Жилищного кодекса РФ. Получив утвержденный план квартиры, можете приниматься за ремонт.

Согласование проекта – по полной программе

Первый этап – разработка проектной документации. Понятно, что сами вы этим заняться не сможете, надо искать исполнителей. Дизайнеры отпадают. Проект, в котором они представили ваше прекрасное будущее в новых апартаментах, чиновников не впечатлит. Более того, идеи, расписанные в дизайн-проекте, могут оказаться из тех, согласовать которые вообще невозможно. Так что, увлекаясь полетом фантазии, не забывайте, что потом его надо будет повторить в реальности.

Разработка перепланировки, достойная чиновничьих взоров, должна быть создана организацией, которая имеет лицензию на проектирование. Так, можно заказать его в государственном проектном институте – за деньги, разумеется.

Некоторые предпочитают заказать проект «под ключ» – коммерческой проектной организации, занимающейся и согласованием перепланировок. Для этого с ней заключают договор, где предусматривают утверждение проекта в соответствующих органах и ведение авторского надзора. Причем чаще всего фирма несет ответственность за содержание проекта и устраняет его недостатки за свой счет. Все бы хорошо, да стоят такие услуги недешево: от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов.

Особый случай: квартира расположена в новом доме индивидуальной планировки, а не типовой серии. Тогда проект лучше делать у организации – автора дома, тем более что этого наверняка потребует окружной архитектор. Во-первых, чтобы не нарушить авторские права. Во-вторых, у автора есть вся строительная документация на дом. В-третьих, он несет ответственность за свои расчеты. И если вы не согласуете с ним свой проект, то отвечать, например, за образовавшиеся трещины придется вам. Правда, авторы домов идти навстречу покупателям квартир не обязаны и, как правило, утверждают нововведения лишь в обмен на приличное вознаграждение.

Второй этап – сбор бумаг и согласование проекта в госинстанциях (естественно, если это не поручено фирме). Ведь сам по себе проект юридической силы не имеет и документом становится, только когда его утвердит МВК. А в «одно окно» надо подать уйму бумаг из учреждений, которые отвечают за жилье (см. список).

Если все требования межведомственной комиссии выполнены, то в течение оговоренного выше срока (не более чем 45 дней и еще 3 рабочих дня) вы получите вожделенное «Разрешение на переустройство помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме» на официальном бланке. Ну или вам вручат отказ в проведении перепланировки с объяснением причин. Его, если пожелаете, можно обжаловать в суде – это право вам дает Гражданский процессуальный кодекс РФ.

Третий этап – собственно ремонт. По идее, работник ДЕЗ (или другой организации, на балансе у которой числится ваш дом) должен сообщить о грядущей перепланировке всем вашим соседям. При этом по желанию соседей ДЕЗ составляет акт технического состояния их квартир. Так они смогут потом доказать, что трещины на стенах или протекшие потолки появились у них из-за вашего ремонта.

Вообще чиновники будут пытаться постоянно контролировать действия ваших рабочих. Напомним, ведь это очень важно: посторонние могут заходить в квартиру только с согласия владельцев, по решению суда или распоряжению «органов». Поэтому еще при подготовке документации вам предложат подписать обязательство пускать на свою стройку инспекторов. Конечно, делать это вы не обязаны, но не исключено, что на вас окажут давление: например, станут тянуть с согласованием проекта. Это, конечно, незаконно. Но даже если вы подписали подобную бумагу, а потом все равно не пустили инспектора, – ничего страшного. Ведь проверяющий каждый раз должен запрашивать ваше устное разрешение, чтобы пройти в квартиру.

Еще одно средство, с помощью которого постараются контролировать вашу перепланировку, – выданный вам журнал производства ремонтно-строительных работ. С ним отправляйтесь в ДЕЗ, чтобы зарегистрировать дату начала ремонта. В этом же журнале указывают порядок и условия вывоза строительного мусора. Свои пометки здесь делают и инспекторы, если, навестив вашу квартиру, выявят нарушения строительных нормативов или отступления от проекта. Нарушителям предписывают навести порядок. Пойманных во второй раз, а также тех, кто не выполнил предписание, штрафуют на 300–500 руб. А если не повезет, то могут и вовсе отобрать разрешение на перепланировку.

Советуем проводить ремонтные работы с девяти часов утра до восьми вечера и только в будни. Вам не нужны лишние визиты проверяющих, которым поступили жалобы ваших соседей. Немаловажно и то, что разрешение МВК имеет ограниченный срок действия – от четырех месяцев до года. Посмотрите, что стоит на ваших бумагах, и постарайтесь уложиться в указанный срок (по окончании работ журнал надо вновь отнести в ДЕЗ). Если опоздаете, то придется либо продлять разрешение, либо получать заново.

Четвертый этап. Принять ваше новое жилище должна целая комиссия, в которую войдете вы, представитель МВК (он станет председателем), сотрудники управы, ДЕЗ и строительной фирмы, которая делала ремонт. Комиссия составляет акт приемки квартиры, где указываются все проделанные работы. А если перепланировка затрагивает несущие конструкции, то подписывается еще один акт – с автором проекта – на скрытые работы. Все это добро достается вам.

Пятый, заключительный этап. Теперь нужно заказать в БТИ новые поэтажный план и экспликацию. Для этого вызывайте техника, который сделает замеры перепланированного жилья и проверит, соответствует ли оно проекту. Все это вам понадобится, чтобы получить новое свидетельство о собственности на квартиру в комитете по регистрации прав недвижимости и сделок с ним. Ведь в результате перепланировки жилая площадь, как правило, изменяется.

Вот, пожалуй, и все. Ну а чтобы не заканчивать свой рассказ на неприятных требованиях российского законодательства, расскажем о радужной перспективе. Мэр Москвы Юрий Лужков раскритиковал Жилищный кодекс РФ и заявил, что московское правительство намерено обратиться в Конституционный суд РФ и Госдуму с требованием пересмотреть некоторые положения этого документа. В частности, столичные власти хотят упростить порядок оформления бумаг на перепланировку квартир. А заодно, чтобы выполнить требования действующего законодательства (наконец!), амнистировать несанкционированные нововведения, которые граждане сделали до 1 марта 2005 года.

Документы, которые надо собрать, чтобы получить разрешение на перепланировку:
– заявление о планируемом переустройстве с перечнем работ, причем надо указать их режим и продолжительность, а также собрать подписи всех совершеннолетних, проживающих в квартиреx (утверждено постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266);
– документы, подтверждающие право собственности на квартируx;
– эскиз или же проект перепланировки, не противоречащий строительным нормам и правилам (СНиП), который выполнен проектной организациейx;
– поэтажные планы и экспликации на вашу квартиру и прилегающие помещенияx;
– техническое заключение проектной организации;
– справка о состоянии здания и копия технического паспорта на дом;
– копия финансово-лицевого счета;
– выписка из домовой книги;
– справка о проверке жилищных условий;
– согласование перепланировки жилищной инспекцией округа;
– согласование перепланировки балансодержателем (собственником) дома (ДЭЗ или ТСЖ);
– согласование перепланировки Управлением пожарной службы (УГПС);
– согласование перепланировки Санэпиднадзором (СЭС);
– согласование перепланировки газовой технической инспекцией (если в доме газовые плиты);
– согласование перепланировки окружным Архитектурно-планировочным управлением;
– договор авторского надзора;
– договор технического надзора;
– документ о страховании квартиры на время проведения ремонтных работ;
– договор на вывоз строительного мусора;
– копии лицензий проектных и строительных организаций;
– заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если дом является памятником;
– акты-соглашения с соседями обязательными бумажками не являются, но если жильцы начнут жаловаться, что им мешают ремонтные работы, то разрешение на перепланировку может быть аннулировано;
– другие документы, которые потребуют чиновники.

Копии документов нужно либо заверить у нотариуса, либо представить вместе с оригиналами, которые вам вернут после проверки.

В «одном окне» рекомендуем взять расписку о том, что пакет документов принят к рассмотрению.

BОПРОСЫ ИЗ ПРАКТИКИ

Отвечает Муратова Дарья Дмитриевна,юрист группы компаний «Беседин Аваков Тарасов и партнеры»

– Хочу заменить старые окна на стеклопакеты. Мне потребуется согласовывать это с чиновниками?

– Поскольку замена окон не связана с созданием, ликвидацией или изменением формы оконных проемов, то перепланировкой это не считается и согласования не требует. Однако надо учитывать: изменение архитектурного облика здания, в том числе из-за конструкций, отличных по материалам и внешнему виду, чиновники могут признать уже не перепланировкой, а реконструкцией. А уж она точно нуждается в разрешении. Отсюда вывод: меняйте окна, но проследите, чтобы остались тот же цвет рам и рисунок остекления. В этом случае проблем с чиновниками возникнуть не должно.

– Неужели на то, чтобы застеклить балкон или лоджию, нужно разрешение?

– По общему правилу остекление лоджий и балконов тоже считается реконструкцией, то есть изменением внешнего архитектурного облика здания. А значит, на такие работы необходимо получить разрешение. Но вообще все зависит от Архитектурнопланировочного управления вашего округа, которое, собственно, и решает, придется ли вам ходить по инстанциям. Поэтому не исключено, что нужно будет представлять на согласование проектную документацию, а для того обратиться в специализированную организацию.

– Как выбирать коммерческую фирму, которая возьмет на себя и подготовку проектной документации?

– Конечно, лучше довериться рекомендациям людей, которые уже имеют положительный опыт работы с какой-либо организацией. Но бывает, что посоветоваться не с кем. Тогда учтите: главное при выборе фирмы – убедиться в том, что это специализированная проектная организация, имеющая лицензию на осуществление проектных работ. Также необходимо обратить внимание на содержание заключаемого договора. В нем должно быть предусмотрено, что фирма обязуется не только подготовить необходимый проект, но и согласовать его с соответствующими органами.

– Можно самостоятельно установить кондиционер?

– Нет. Установка наружных технических средств, в том числе кондиционеров, также является реконструкцией здания и должна быть официально разрешена. Поэтому, чтобы установить кондиционер, надо обратиться в проектную организацию. Дело в том, что только специалист может определить, выдержит ли фасад дома вес наружного блока. Скажем, в домах, где стена покрыта облицовочным кирпичом или оштукатурена по сетке, есть специальные места для крепления подобной техники. Их укажут проектировщики. То же касается и спутниковой антенны.

– Подскажите, существуют ли ограничения на установку железной двери при входе в квартиру?

– Федеральное законодательство замену обычной входной двери на металлическую к перепланировке не относит. Ведь это не требует внесения поправок в технический паспорт помещения (конечно, если вы не меняете форму дверного проема).

Однако в любом случае необходимо принимать во внимание правила пожарной безопасности. А именно пункт 40 приказа МЧС России от 18 июня 2003 г. № 313 «Об утверждении правил пожарной безопасности в РФ (ППБ 01-03)», которым руководствуются чиновники. Он оговаривает такой момент: дверь, будучи открытой, не должна блокировать выход из соседской квартиры.

Конечно, чиновники могут и не узнать, что вы нарушили это правило. Но если у вас натянутые отношения с соседями, то они могут обратиться с жалобой на неправильную установку двери. Увы, это может стать основанием для того, чтобы вам направили требование о демонтаже двери.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка