Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Перемены в работе, которые готовят чиновники и законодатели

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Как заключить предварительный договор

17 февраля 2006 10 просмотров

Е Деревягина

Заключение предварительного договора сельхозорганизацией неизбежно приводит к следующим вопросам: как оформить такой договор, на что следует обратить внимание и что делать, если основной договор в будущем не заключается? Каждый из этих вопросов рассмотрен в нашей статье.

Для чего нужен предварительный договор

Предварительный договор составляется с целью заключить договор в будущем о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как и любой договор, предварительный влечет возникновение у сторон юридических обязательств. Только его предметом выступает не передача имущества, выполнение работ или оказание услуг, а заключение другого, основного договора (ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

Предварительный договор заключают в том случае, если заключение основного договора пока невозможно.

Во-первых, предварительный договор заключается в отношении будущих основных договоров, которые являются по своей характеристике реальными (договоры ренты, перевозки груза, займа, хранения и т. д.).

Во-вторых, необходимость в предварительном договоре возникает при заключении в будущем основного договора, требующего государственной регистрации (договоры купли-продажи или мены жилых помещений (п. 2 ст. 558, п. 2 ст. 567 Гражданского кодекса РФ); договоры дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 Гражданского кодекса РФ); договоры продажи или аренды предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 658 Гражданского кодекса РФ); аренды здания (сооружения) на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ); перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 Гражданского кодекса РФ); соглашение сторон о новации обязательства по зарегистрированному договору (ст. 414 Гражданского кодекса РФ) и др.).

Форма предварительного договора

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не нужно регистрировать (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

Но если для основного договора предусмотрено нотариальное удостоверение, то и предварительный договор необходимо удостоверить у нотариуса. Наряду с этим нотариальное удостоверение предварительного договора обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону такое удостоверение не требуется (п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса РФ).

Предмет и содержание предварительного договора

Предметом предварительного договора являются действия сторон по заключению в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основного договора).

Если предварительный договор не содержит всех существенных условий основного договора, то такой договор не считается заключенным. Следовательно, отсутствуют правовые основания к понуждению заключить основной договор. Именно к такому выводу пришли арбитры в постановлении ФАС Уральского округа от 3 марта 2005 г. № Ф09-391/05-ГК.

Что же должен содержать предварительный договор? Во-первых, существенные условия того договора, который планируется заключить. Например, для поставки товара в предварительном договоре нужно описать товар, который планируется поставить (наименование, количество, качество, ассортимент), и указать срок поставки. Для купли-продажи недвижимости – описать недвижимость и ее цену. Для строительных работ – их характер и результат. То есть из предварительного договора должно быть видно, на каких условиях стороны условились построить свои отношения в будущем.

Если в предварительном договоре условие о цене не было указано, то это не означает, что стороны не определились в этом вопросе. Ведь при отсутствии в возмездном договоре условия о цене и невозможности ее определения исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ).

В том случае, когда в предварительном договоре указано, что условие о цене будет определено сторонами в основном договоре, такая запись должна расцениваться как достижение согласия сторон о включении в основной договор такого условия.

Следует заметить, что в некоторых случаях, например при продаже недвижимости, установлении размера арендной платы за аренду зданий и сооружений, определять цену договора по сравнимым обстоятельствам запрещено (п. 1 ст. 555, п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса РФ).

В этих и других случаях отсутствие согласованных существенных условий основного договора в предварительном договоре влечет признание предварительного договора незаключенным.

Во-вторых, в предварительном договоре должен быть оговорен срок заключения основного договора. При отсутствии такого срока он предполагается равным одному году с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ). Если в течение года основной договор не будет заключен и ни одна из сторон не сделает другой стороне предложение заключить такой (оферта), предварительный договор прекращает свое действие (постановление ФАС Центрального округа от

6 июня 2003 г. № А09-7746/02-19).

Ответственность за уклонение от заключения основного договора

В случае если сторона, заключившая предварительный договор, в пределах срока его действия уклоняется от заключения основного договора, применяются правила, предусмотренные для заключения обязательных договоров.

В этом случае другая сторона может подать иск о понуждении к заключению основного договора.

Кроме того, в самом предварительном договоре можно установить неустойку (штраф, пени) за отказ от заключения основного договора или просрочку его заключения. Пример предварительного договора мы привели в приложении стр. 1, стр. 2.

Предварительный договор: оплата

По мнению арбитров, средства, уплаченные на основании предварительного договора, являются авансом или предварительной оплатой имущества (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17 июня 2004 г. № Ф04/3281-399/А67-2004).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка