Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как без ошибок выдать декабрьскую зарплату до Нового года

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Сдать имущество в субаренду по минимальной цене

19 апреля 2013 17 просмотров

Печатная версия
Электронная газета

У арендаторов есть три распространенные проблемы: как списать плату за простаивающие активы, как подольше амортизировать неотделимые улучшения и как не переплачивать по ним налог на имущество. Для всех из них есть законные и выгодные решения.

Нередко законные способы оптимизации (случайно или нарочно) подсказывают налоговики и Минфин в своих официальных разъяснениях. Поэтому арендаторы могут не только сэкономить налог на прибыль и налог на имущество, но и заручиться рекомендациями чиновников, чтобы снизить риск претензий инспекторов.

Сдать имущество в субаренду по минимальной цене

Сдать имущество в субаренду по минимальной цене. Можно учесть расходы при простое помещения

Надо найти арендатора на пустые площади и обосновать низкую цену

Если компания арендовала актив, который временно не использует, его выгоднее сдать в субаренду хотя бы по демпинговой цене. Даже если сдать объект дешевле, чем стоит его аренда, расходы можно полностью списать (письмо УФНС пог.Москве от19.10.12 №16–15/099933@).

При полном простое помещения (когда оно не сдается и не используется) налоговики снимают расходы на аренду. А судьи их в этом поддерживают (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от10.09.08 №Ф04-5561/2008(11401-А45-15)).

Меры налоговой безопасности. Во-первых, надо заручиться письменным согласием арендодателя на субаренду (п. 2 ст. 615 ГКРФ). Для этого можно включить такое условие в договор аренды либо попросить у арендодателя отдельное письмо-согласие. Во-вторых, надо обосновать более низкую цену. Например, тем, что компания планирует в будущем сама использовать офис, но через некоторое время. Поэтому пока нашла субарендаторов на короткий срок.

Не перезаключать договор аренды с новым собственником

Можно продлить амортизацию капитальных вложений

Надо убедить нового собственника сохранить договор

Недавно Минфин подсказал, как арендатору продолжить амортизировать капитальные вложения, если поменялся собственник помещения. Достаточно оставить старый договор без изменений (письмо от22.02.13 №03-03-06/2/5003).

Обычно новый владелец перезаключает договор на тот же срок на старых условиях. Но при расторжении предыдущего контракта арендатор потеряет право амортизировать вложения, сделанные во время пользования помещением (письмо ФНС России от13.07.09 №3-2-06/76). Тем не менее при смене собственника договор аренды сохраняет свою силу (п. 1 ст. 617 ГКРФ). Значит, перезаключать его с новым владельцем не обязательно. Главное — убедить в этом нового собственника.

Меры налоговой безопасности. Плату за помещение арендатор будет перечислять другому контрагенту, и у налоговиков может возникнуть вопрос почему. Чтобы его исключить, стоит получить от арендодателя письменное уведомление, с какого числа он является новым владельцем. Есть еще один способ — заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в котором записать новые банковские реквизиты. Это и убережет от споров с налоговиками, и убедит нового владельца сохранить прежний договор.

Вписать в договор аренды обязанность демонтажа улучшений

Пристройку можно не облагать налогом на имущество

Арендодатель вправе потребовать разобрать пристройку

Недавно Минфин разъяснил, что неотделимые улучшения увеличивают стоимость недвижимости. Ведь неотделимые активы нельзя демонтировать без ущерба для здания (письмо от14.03.13 №03-05-05-01/7760).

Чтобы обойти это ограничение, арендатору, который планирует перестроить помещение, стоит договориться с собственником о том, что по окончании срока аренды он демонтирует все улучшения. Если капитальные вложения можно демонтировать, значит их можно признать отделимым имуществом. То есть движимым объектом. А раз компания улучшила имущество в 2013 году, то с таких вложений не надо платить налог на имущество (подп. 8 п. 4 ст. 374 НКРФ).

Меры налоговой безопасности. Если по договору арендатор обязан демонтировать капитальные вложения, то по окончании срока аренды не надо составлять акт об их передаче собственнику. Иначе инспекторы решат, что условие о демонтаже фиктивное. А на самом деле все улучшения неотделимы от недвижимости.

Оценка налоговой безопасности способов
Чиновник Практик Наша оценка
Александр Мохов, советник государственной гражданской службы РФ 3-го класса Ольга Цохорова, юрист ООО «Щёкин и партнеры» Электронный сервис
В первом способе главное, чтобы субарендатор не был фиктивным. Во втором негативных последствий нет, но стоит вписать реквизиты собственника в дополнительное соглашение. В третьем — риски зависят от улучшений. Например, при замене отопления или канализации безопаснее платить налог на имущество Из ГК РФ прямо следует, что на субаренду важно лишь согласие арендодателя, а при смене собственника договор аренды сохраняется. Поэтому налоговых рисков нет. А в третьем способе стоит включить в договор аренды условие о возврате помещения в том же состоянии, в котором арендатор его получил. Тогда риски минимальны Калькулятор есть на  в разделе . Помогает быстро оценить безопасность любого способа снижения налогов
Оценка
Способ № 1 
Способ № 2 
Способ № 3 
Оценка
Способ № 1 
Способ № 2 
Способ № 3 
Оценка по «Калькулятору»
Способ № 1 
Способ № 2 
Способ № 3 

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка