Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Вопросы про неотделимые улучшения арендованного имущества

19 февраля 2016 757 просмотров

Как отличить отделимые улучшения от неотделимых

Отличить отделимые улучшения от неотделимых можно по следующему признаку: будет ли причинен арендованному имуществу вред, если попытаться отделить от него произведенное улучшение. Если отделить улучшение можно без вреда для имущества, то такое улучшение является отделимым. Например, демонтаж системы видеонаблюдения не нанесет вреда арендованному зданию.

Такой вывод позволяет сделать пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ. Что подразумевается под нанесением вреда арендованному имуществу, данная норма законодательства не разъясняет. Поэтому точный критерий отнесения улучшений к тому или иному виду можно прописать в договоре аренды или привести конкретный перечень работ с указанием того, к какому виду улучшений они относятся. Такой список поможет сторонам сделки разобраться в определении произведенных работ (например, при разрешении споров об оплате стоимости улучшений).

Как учесть расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества

Как организации-арендатору отразить при расчете налога на прибыль операцию по производству и передаче неотделимых улучшений на баланс арендодателя, если условиями договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя компенсировать стоимость неотделимых улучшений?

Неотделимые улучшения изначально являются собственностью арендодателя, реализации имущества в данном случае не происходит. Но в то же время имеет место передача результатов выполненных работ. Это следует из положений пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса РФ и пункта 1 статьи 39 Налогового кодекса РФ.

Поэтому сумму компенсации стоимости неотделимых улучшений учтите в налогооблагаемых доходах при расчете налога на прибыль как выручку от реализации работ (услуг) (п. 1 ст. 249 НК РФ). При использовании метода начисления сделайте это в момент подписания документа, подтверждающего приемку-передачу результата выполненных работ (например, акта приема-передачи) (п. 3 ст. 271 НК РФ). При кассовом методе включите компенсацию в доходы после получения ее суммы на расчетный счет или в кассу организации (п. 2 ст. 273 НК РФ, письмо Минфина России от 7 марта 2008 г. № 03-03-06/1/159).

При этом затраты, связанные с производством неотделимых улучшений, также учтите при расчете налога на прибыль как экономически обоснованные расходы, связанные с выполнением работ (п. 1 ст. 252, подп. 1 п. 3 ст. 315 НК РФ). Аналогичного мнения придерживается налоговая служба (письмо МНС России от 21 июня 2004 г. № 02-4-07/229).

Когда на неотделимые улучшения арендованного имущества арендатор начисляет амортизацию?

По неотделимым улучшениям арендованного имущества арендатору можно начислять амортизацию, пока действует договор аренды. Для этого необходимо, чтобы выполнялось два условия: улучшения согласованы с арендодателем и он их не компенсирует (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ).

Амортизация начисляется с месяца, следующего за месяцем ввода улучшений в эксплуатацию. А вот по окончании договора аренды амортизацию арендатор начислять уже не вправе. Арендатор может не успеть полностью самортизировать стоимость неотделимых улучшений. Тогда недоамортизированную часть капитальных вложений учесть при расчете налога на прибыль нельзя (письмо Минфина России от 13 мая 2013 г. № 03-03-06/2/16376).

После пролонгирования договора арендатор сможет продолжить начислять амортизацию по неотделимым улучшениям. Причем это можно делать даже в том случае, если изменения сроков в договор не внесены. То есть изначально установленный срок аренды закончился, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, поскольку арендодатель не против этого. В этом случае договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Чиновники Минфина России в письме от 3 мая 2011 г. № 03-03-06/2/75 согласились с таким подходом. И разрешили арендатору амортизировать неотделимые улучшения в течение всего срока действия договора.

Нужно ли при передаче неотделимых улучшений начислять НДС

Арендодатель возмещает стоимость капитальных вложений в неотделимые улучшения арендованного имущества. Нужно ли арендатору начислить НДС при передаче арендодателю неотделимых улучшений?

Да, нужно. Передача права собственности на товары (работы, услуги) на возмездной основе признается реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ). Поэтому при передаче арендодателю неотделимых улучшений с их стоимости начислите НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Такой точки зрения придерживаются контролирующие ведомства (письма Минфина России от 5 ноября 2009 г. № 03-07-11/282, от 29 августа 2008 г. № 03-07-11/290, ФНС России от 18 мая 2006 г. № 03-1-03/985).

Нужно ли арендатору начислить НДС при безвозмездной передаче арендодателю неотделимых улучшений, если стоимость капитальных вложений в неотделимые улучшения арендованного имущества арендодатель не возмещает?

Нужно. Передача права собственности на товары (работы, услуги) на безвозмездной основе для целей НДС признается реализацией (п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Поэтому с нее нужно заплатить НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Подтверждают такую точку зрения контролирующие ведомства (письма Минфина России от 31 декабря 2009 г. № 03-07-11/341, от 5 ноября 2009 г. № 03-07-11/282, ФНС России от 19 апреля 2010 г. № ШС-37-3/11).

Налоговую базу в этом случае определяйте исходя из рыночных цен без включения в них НДС (п. 2 ст. 154 НК РФ). При этом, если информация о рыночной стоимости аналогичных объектов отсутствует, определяйте ее затратным методом исходя из остаточной стоимости объекта (абз. 2 п. 10 ст. 40 НК РФ).

Уменьшает ли сумма НДС, начисленная на стоимость безвозмездно переданного основного средства, налоговую базу по налогу на прибыль?

Нет, не уменьшает. Этот вывод следует из пункта 16 статьи 270 Налогового кодекса РФ, а также писем Минфина России от 8 декабря 2009 г. № 03-03-06/1/792, ФНС России от 20 ноября 2006 г. № 02-1-07/92.

Удерживать ли НДФЛ с неотделимых улучшений при аренде у гражданина

Нужно ли удержать НДФЛ с сумм неотделимых улучшений арендованного имущества, если компания арендует помещение у гражданина и по условиям договора неотделимые улучшения арендованного имущества арендодателем не возмещаются?

Да, нужно. Стоимость проведенных неотделимых улучшений имущества признается доходом арендодателя в натуральной форме (п. 2 ст. 211 НК РФ). С него организация должна удержать НДФЛ (п. 1 ст. 226 НК РФ).

Датой получения дохода в натуральной форме является день передачи таких доходов (подп. 2 п. 1 ст. 223 НК РФ). В отношении дохода в виде неотделимых улучшений арендованного имущества такой датой будет день окончания действия договора аренды (см. письма Минфина России от 21 июня 2006 г. № 03-05-01-04/171 и от 1 июня 2006 г. № 03-05-01-04/141).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка