Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Местная администрация запрашивает сведения о зарплате

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Когда строительная компания может рекламировать себя и свои объекты

18 апреля 2016 329 просмотров
В Законе о рекламе прописаны ситуации, в которых нельзя привлекать денежные средства граждан для рекламы жилья. Компаниям, нарушившим эти правила, грозит штраф. Чтобы не попасть под санкции, важно четко знать, в каких случаях реклама допустима. Так когда строительная компания может рекламировать себя и свои объекты?

Нормы законодательства: когда когда строительная компания может рекламировать себя

Федеральный закон от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе» устанавливает как общие, так и специальные требования к рекламе. За их нарушение для юридических лиц предусмотрена ответственность в виде штрафа от 100 тыс. до 500 тыс. руб. (п. 1 ст. 14.3 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Строительной специфике посвящены пункты 6–12 статьи 28 закона № 38-ФЗ. Содержащиеся в них положения касаются рекламы, связанной с привлечением денежных средств физических лиц для строительства жилья или приобретения жилых помещений (п. 6 ст. 28 закона № 38-ФЗ).

Под специальные требования к рекламе подпадает и привлечение средств для строительства нежилых объектов, возводимых по договорам участия в долевом строительстве. Здесь в отличие от норм, касающихся жилья, состав дольщиков не ограничен, требования распространяются на рекламу привлечения средств любых участников долевого строительства – как физических, так и юридических лиц (п. 7–9 ст. 28 закона № 38-ФЗ).

Таким образом, законной признается реклама, направленная на привлечение денег для строительства жилья в трех случаях. Если это реклама:

  • в рамках долевого строительства;
  • жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
  • жилищных накопительных кооперативов.

Реклама привлечения средств иными способами незаконна. К таковым можно отнести заключение предварительных, инвестиционных договоров, а также другие сделки.

Некоторые строительные фирмы начинают рекламную кампанию еще до того, как получено разрешение на строительство и опубликована проектная декларация. Понимая, что такая реклама незаконна, они пытаются ее завуалировать. Например, размещают рекламную информацию в статье, опубликованной в печатном издании, или в имиджевой рекламе своей фирмы, либо в распространяемых листовках, озаглавленных «Изучение спроса», и т. д.

Но если в рекламном тексте есть изображение строящегося дома и сведения о месте его расположения, номер телефона, адрес сайта, антимонопольные органы и суды считают это рекламой привлечения средств для строительства. Со всеми вытекающими отсюда последствиями. Постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2011 г. № 17АП-11686/2011-АК, ФАС Северо-Кавказского округа от 17 июня 2009 г. по делу № А63-2359/2009-С6-37 и др.

Чтобы избежать неприятностей, при размещении строительной рекламы обязательно нужно согласовывать ее текст с юристом. Поскольку даже одно слово может повлечь неблагоприятные правовые последствия для компании.

Требования к рекламе в строительстве можно условно разделить на две группы: для долевого строительства и для кооперативов. Рассмотрим их подробнее.

Долевое строительство

Реклама, связанная с привлечением денежных средств участников для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, допускается только после:

  • госрегистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства;
  • выдачи разрешения на строительство;
  • опубликования в СМИ или размещения в интернете проектной декларации.

Все эти три условия должны выполняться одновременно. Если срок действия разрешения на строительство истек, то размещать рекламу можно только после его продления. То же самое касается и прав на землю. Не допускается размещение рекламы и в период приостановления деятельности застройщика.

Необходимо иметь в виду, что реклама «долевки», согласно пункту 7 статьи 28 закона № 38-ФЗ, должна содержать сведения о месте и способах получения проектной декларации. При этом указание в рекламе адреса сайта без информации о том, что по нему можно ознакомиться с проектной декларацией, является нарушением.

Приведенные требования распространяются также на рекламу, связанную с уступкой права требования по договору участия в долевом строительстве.

Жилищные накопительные кооперативы

Из указанных ранее видов кооперативов закон регламентирует рекламу только жилищных накопительных кооперативов (ЖНК) (п. 11 ст. 28 закона № 38-ФЗ). Поэтому с них и начнем.

Реклама ЖНК должна содержать:

  • информацию о порядке покрытия членами кооператива понесенных кооперативом убытков;
  • сведения о включении ЖНК в реестр жилищных накопительных кооперативов;
  • адрес сайта, на котором осуществляется раскрытие информации ЖНК.

При размещении рекламы на сайте ЖНК в соответствии со статьей 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» должна быть раскрыта определенная информация.

В частности, об уставе и внутренних документах, регулирующих деятельность органов кооператива; о формах участия в деятельности кооператива; о порядке определения стоимости жилых помещений, приобретаемых или строящихся кооперативом; о годовом отчете кооператива; о существенных фактах в деятельности кооператива.

Существенными фактами в деятельности кооператива признаются созыв годового или внеочередного общего собрания членов кооператива, избрание или назначение исполнительных органов кооператива и т. д. Полный перечень приведен в пункте 5 статьи 21 закона № 215-ФЗ.

Есть и ограничение: в рекламе ЖНК не допускается гарантировать сроки приобретения или строительства жилых помещений (п. 12 ст. 28 закона № 38-ФЗ).

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

С жилищными и жилищно-строительными кооперативами (ЖК и ЖСК) сложнее. Дело в том, что закон № 38-ФЗ не содержит специальных требований к их рекламе, что создает проблемы.

Но было бы ошибкой предполагать, что раз требования не определены, то реклама может быть какой угодно. Это не так.

Чем руководствоваться

Каких же требований придерживаться: установленных для долевого строительства, для ЖНК или общих требований к рекламе? Сейчас этот вопрос не урегулирован. Поэтому формально можно применить лишь общие требования. То есть реклама должна быть достоверной, добросовестной, содержать существенные условия и т. д.

Однако на рассмотрении в Госдуме РФ находится законопроект, конкретизирующий соответствующие нормы (проект Федерального закона № 296629-6 «О внесении изменений в Федеральный закон “О рекламе”»).

В нем предусмотрено, что реклама жилья, для строительства (создания) которого деньги граждан привлекает жилищно-строительный кооператив, должна содержать:

  • полное наименование ЖСК и номер госрегистрации его в качестве юридического лица; местонахождение, а также адрес постоянно действующего исполнительного органа кооператива, по которому осуществляется связь с кооперативом;
  • сведения о выданном разрешении на строительство (номер и дату выдачи);
  • информацию о праве ЖСК на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома или иных объектов недвижимости;
  • сведения о лице, разместившем указанную рекламу (если это не ЖСК), а также сведения о договоре, на основании которого размещена реклама от имени жилищно-строительного кооператива, и сведения о месте и способах ознакомления с таким договором.

Так что законодатели считают, что требования к рекламе ЖСК должны быть схожими с требованиями, предъявляемыми к рекламе привлечения средств при долевом строительстве, но без указания источника публикации проектной декларации и способа обеспечения обязательств застройщика.

Распространенные ошибки

В настоящее время, как показывает практика, многие рекламодатели допускают следующую ошибку: не упоминают в тексте рекламы, что квартиры в строящихся домах реализуются через ЖК и ЖСК. А это является нарушением пункта 7 статьи 5 закона № 38-ФЗ (отсутствие части существенной информации о рекламируемом товаре, об условиях его приобретения или использования).

В частности, в постановлении ФАС Уральского округа от 26 марта 2014 г. № Ф09-1077/14 рассмотрена ситуация, когда антимонопольная служба признала рекламу ненадлежащей и ЖСК оспорить ее решение не удалось. Суд встал на сторону надзорного органа. Так как в тексте рекламы строящихся многоквартирных домов не было сказано, что квартиры в них реализуются через ЖСК и что для этого потребителям необходимо дополнительно принять на себя обязанности членов этого кооператива (уплатить вступительный взнос и т. п.).

Еще одна проблема рекламы деятельности ЖК и ЖСК заключается в том, что антимонопольные органы вменяют кооперативам нарушение требований, предусмотренных для рекламы долевого строительства.

Так, из-за отсутствия сведений о месте и способе ознакомления с проектной декларацией управления антимонопольной службы и суды признают рекламу ненадлежащей даже в тех случаях, когда рекламируемый объект реализуется через ЖСК. Уточним, что данное требование предъявляется только к рекламе привлечения средств для долевого строительства. Почему так происходит? Причина – в тексте рекламы.

Во-первых, не указывается, что рекламируемый объект реализуется через ЖК или ЖСК (пример приведен выше).

Во-вторых, дается ссылка на закон № 214-ФЗ, тогда как недвижимость предлагается приобрести, вступив в кооператив, а не заключив договор участия в долевом строительстве. Ссылка в рекламе на указанный закон, как считает суд, свидетельствует о долевом строительстве (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2012 г. по делу № А56-5431/2012).

В-третьих, даже когда в рекламе упоминается ЖСК, из текста следует, что недвижимость реализуется не через вступление в кооператив, а путем продажи. Пример – решение Краснодарского УФАС России по делу № 1Р/2011 от 21 января 2011 г. (компания сразу же устранила нарушения, поэтому к ответственности ее привлекать не стали).

Реклама банковских услуг при продаже недвижимости

Нередко реклама продажи жилья в готовых новостройках сопровождается рекламой банковских услуг.

Но в этом случае необходимо учитывать требования пункта 3 статьи 28 закона № 38ФЗ. А именно: если в рекламе упоминается хотя бы одно условие, влияющее на стоимость кредита, то она должна содержать все остальные условия, определяющие его полную стоимость.

Как разъяснила ФАС России в письме от 31 июля 2014 г. № АД/30890/14, к таким условиям относятся:

  • сумма кредита;
  • срок предоставления и возврата кредита;
  • валюта, в которой банк выдает кредит;
  • процентная ставка и др.

Этот перечень не является исчерпывающим и зависит от условий конкретного кредитного договора.

Так, в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 14 августа 2012 г. по делу № А53-19474/2011 признана незаконной реклама продажи квартир, размещенная в газете, в которой была следующая информация о кредите: «Выгодная кредитная программа до конца 2011 года от ОАО “Сбербанк России” – 10% годовых на 10 лет, первоначальный взнос 10%».

Отказывая в удовлетворении кассационной жалобы, суд исходил из того, что в рекламе не указаны все условия, влияющие на полную стоимость кредита, в частности:

  • связанные с оформлением залога объекта недвижимости за счет залогодателя;
  • о страховании предлагаемого в залог имущества (квартиры) за счет заемщика;
  • о досрочном погашении кредита.

Рекламодатель опубликовал только привлекательную для потребителя информацию.

Таким образом, при включении в рекламу продажи недвижимости рекламы банковских услуг организации следует помнить, что если в рекламе не будет полных сведениий о стоимости кредита, то ее признают незаконной.

Причем к ответственности привлекут не банк, услуги которого рекламируются, а компанию, которая заказала и распространила рекламу.

Индивидуальное строительство

С частными постройками дело обстоит иначе. ФАС России дала соответствующие разъяснения в письме от 30 сентября 2014 г. № АК/39508/14.

В нем отмечено, что положения пункта 6 статьи 28 закона № 38-ФЗ не распространяются на рекламу услуг по индивидуальному строительству (возведению частных домов, коттеджей, бань и других подобных объектов) на земельном участке заказчика. Но только если из рекламы однозначно следует, что компания заключает договор на строительство объекта с единственным заказчиком и не ведет долевого строительства.

Вот когда строительная компания может рекламировать себя и свои объекты.

Н.В. Лебеденко,

юрист

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка