Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Перемены в работе, которые готовят чиновники и законодатели

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Оплата по договору долевого участия

20 апреля 2016 178 просмотров
Оплата по договору долевого участия иногда возможно только после регистрации такого договора. Иначе строительной компании зафиксируют нарушение.

Законодательство запрещает принимать деньги по договорам участия в долевом строительстве до их государственной регистрации только по жилым помещениям. А по нежилым такого ограничения нет. Считается ли нарушением ситуация, когда застройщик получил деньги от дольщика до регистрации договора, предметом которого является передача нежилого помещения?

Какой договор выгоднее заключить

Отношения сторон по договорам участия в долевом строительстве регулирует Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Заключение договора участия в долевом строительстве является одним из способов привлечения денежных средств как граждан, так и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

При этом в пункте 2 статьи 1 закона № 214-ФЗ определен исчерпывающий перечень способов привлечения денежных средств, связанных с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных в эксплуатацию на момент привлечения указанных средств. В частности, согласно подпункту 1 пункта 2 указанной статьи, это допускается на основании договора участия в долевом строительстве.

В нарушение установленных требований деньги привлекать нельзя – за это предусмотрена административная ответственность. Причем цена вопроса очень велика: для юридических лиц – штраф от 500 тыс. до 1 млн руб. за каждый случай привлечения средств (п. 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Таким образом, заключение договора участия в долевом строительстве является обязательным только для случаев привлечения денежных средств граждан, связанных с возникновением у них права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах.

А в тех случаях, когда гражданину будет передаваться нежилое помещение, застройщик вправе использовать иные правовые конструкции для привлечения денежных средств.

Например, можно заключить договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Такой договор не подлежит государственной регистрации и не содержит ограничений по моменту оплаты цены договора, что позволяет получить денежные средства от гражданина в срок, согласованный сторонами.

При этом необходимо учитывать то, что заключение подобного договора является крайне невыгодным для гражданина, так как его права не обеспечиваются теми способами, которые предусмотрены для стороны договора участия в долевом строительстве (залогом, поручительством, страхованием гражданской ответственности). Способы обеспечения исполнения обязательств по договору определены в статье 12.1 закона № 214-ФЗ.

Кроме того, в практике регистрирующих органов существует подход, согласно которому застройщик, заключивший договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, обязан вначале зарегистрировать право собственности на помещение на себя, а затем зарегистрировать переход права собственности к физическому лицу.

Такой порядок существенно отличается от порядка регистрации права собственности, возникающего из договоров участия в долевом строительстве, и влечет дополнительные расходы по совершению регистрационных действий.

Различается также и порядок налогообложения денежных средств, поступающих по договорам участия в долевом строительстве и договорам купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В связи с этим наиболее распространенным способом привлечения денежных средств граждан при строительстве многоквартирного дома является заключение договора участия в долевом строительстве как в тех случаях, когда объектом передачи является квартира, так и в случаях, когда объектом передачи является нежилое помещение.

Вправе ли застройщик требовать, чтобы была внесена оплата по договору долевого участия до его регистрации

Обязательства сторон по такому договору, в том числе по оплате, возникают с момента его заключения. Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 4 закона № 214-ФЗ).

Поэтому до регистрации договора застройщик не вправе требовать от гражданина исполнения денежных обязательств.

Если же гражданин добровольно исполнит свои денежные обязательства по оплате нежилого помещения до госрегистрации договора, то такое исполнение не повлечет за собой каких-либо негативных гражданско-правовых последствий при условии, что договор будет зарегистрирован, то есть заключен.

При этом риски привлечения к административной ответственности за получение средств в нарушение порядка, установленного законом № 214-ФЗ, все же имеются. Так как контролирующие органы обращают особое внимание на случаи привлечения денежных средств граждан до момента государственной регистрации договоров.

Какие аргументы помогут оспорить санкцию в суде

Однако, как следует из пункта 1 статьи 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях, состав административного правонарушения образует привлечение застройщиком денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение.

Поэтому в случае привлечения застройщика к административной ответственности за получение от гражданина денег до регистрации договора участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, постановление о наложении штрафа можно оспорить в суде. Поскольку указанной нормой охватываются только действия по привлечению денежных средств граждан за жилые помещения, шансы рассмотрения спора в пользу застройщика значительны.

Положительная судебная практика по аналогичным спорам имеется (постановление ФАС Северо-Западного округа от 31 января 2012 г. по делу № А56-26953/2011).

Л.А. Кондрашова,

начальник юридического отдела ООО «Аудит-Эскорт»

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Вас заинтересует

ФД 5 декабря 2016 16:00 Как провести PEST-анализ
Зарплата 2 декабря 2016 18:00 НДФЛ с больничного листа в 2017 году

Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка