Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Какие люди в нашей бухгалтерии!

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Как снизить налог на недвижимость

28 апреля 2016 382 просмотра
В Москве и области много коммерческой недвижимости попало под налог, рассчитываемый из кадастровой стоимости. Чтобы снизить налог на недвижимость, некоторые компании оспаривают кадастровую стоимость.

Налог по коммерческой недвижимости исходя из кадастровой стоимости в столице платят владельцы торговых и бизнес-центров площадью свыше 3000 кв. м., в области — собственники торговых центров площадью более 1000 кв. м. Сумма налога на имущество получается немаленькая. И есть смысл побороться за ее снижение. Но сразу скажем, что процедура оспаривания — непростая и небыстрая — может затянуться на несколько месяцев. Но зато можно доказать, что кадастровая стоимость завышена в несколько раз по сравнению с рыночной, и тем самым намного уменьшить сумму налога.

Проверьте, нужно ли снизить налог на недвижимость

Сначала проверьте, попала ли ваша недвижимость в разряд облагаемых налогом, исходя из кадастровой стоимости или нет. Никто вам об этом не сообщит. И если компания продолжит платить налог исходя из среднегодовой стоимости, то налоговики начислят штрафы и пени. Провести такую проверку стоит всем московским владельцам помещений, назначение которых по документам предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживани. В области это следует сделать лишь владельцам помещений, выделенных под торговлю. Проверить себя необходимо и в том случае, если недвижимость фактически используется для указанных видов деятельности, хотя в документах обозначено иное.

Посмотрите региональные списки зданий, которые подпадают под налогообложение и запросите кадастровую справку о кадастровой стоимости своей недвижимости в Росреестре. Если цифры покажутся компании несоразмерно высокими, есть смысл побороться за ее уменьшение.

Еще больше статей по расчету и уплате налогов доступно нашим подписчикам. Сейчас на подписку действует скидка!

Далее необходимо установить рыночную стоимость недвижимости с помощью профессионального оценщика и получить положительное заключение в саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит. Затем надо попытаться доказать свою правоту в специальной комиссии при территориальном управлении Росреестра. И только потом можно идти в суд, который наверняка продлится не один месяц и, возможно, даже не один год (см. схему ниже).

Как снизить кадастровую стоимость

Мнение
Причины расхождения рыночной и кадастровой стоимостей в том, что индивидуальные особенности конкретного объекта при массовой оценке не учитываются. Это приводит к тому, что кадастровая стоимость становится выше рыночной в 1,5–2 раза.

Михаил Курепов, председатель экспертной комиссии НПО СРО «Деловой союз оценщиков»

Кадастровая стоимость определяется способом массовой оценки недвижимости. Для этого средний удельный показатель стоимости квадратного метра для кадастрового квартала, где расположен объект, умножают на его площадь (приказ Минэкономразвития России от 18 марта 2011 г. № 113).

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», кадастровая стоимость может быть оспорена в двух случаях:

  • в отчет об определении кадастровой стоимости закралась явная ошибка, например неверная площадь, местоположение и т. д.;
  • компания имеет на руках отчет профессионального оценщика об установлении рыночной цены.

Поскольку фактические ошибки довольно редки, чаще всего поводом для обращения в суд становится независимая оценка рыночной стоимости здания. Не стоит недооценивать ее важность. Правильно проведенная процедура оценки во многом определяет успешный исход дела.

К какому оценщику обращаться, чтобы снизить налог на недвижимость

Чтобы снизить налог на недвижимость у компании было больше шансов, проверьте, чтобы у оценщика, которому вы доверите проверку обоснованности кадастровой стоимости своих помещений, был сдан квалификационный экзамен и получен соответствующий аттестат (ст. 21.2 Федерального закона № 135-ФЗ). И чтобы сам оценщик состоял в саморегулируемой организации, которая отвечает за качество выполненной работы и профессионализм своих членов.

При обращении нового клиента оценщик чаще всего предлагает сделать предварительный анализ рыночной стоимости недвижимости и по ее итогам сообщает клиентам, есть ли смысл в оспаривании. «Случается и такое, что кадастровая стоимость помещения оказывается ниже рыночной», — рассказал Михаил Курепов, председатель экспертного совета НПО СРО «Деловой союз оценщиков». Если разница есть и она довольно большая, то оценщик берется за составление полноценного отчета.

При подготовке отчета об оценке критически важно правильно определить дату, на которую устанавливается рыночная стоимость. Дело в том, что даты, на которые установлены рыночная и кадастровая стоимость, должны совпадать. Иначе комиссия при Росреестре и суд откажут в удовлетворении требований компании, ибо посчитают отчет об оценке некорректным. И тут очень важно не запутаться.

Если же недвижимость попадет в перечень и ее кадастровая стоимость будет определена в течение 2016 года, то для оспаривания ее стоимости в 2017 году необходимо будет использовать другую дату. Ею станет дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости. Обычно она указывается в официальной справке, которую компания получает из Росреестра.

Оценщику понадобятся от компании:

  • договор;
  • документы о праве собственности на объект;
  • кадастровый и техпаспорт здания (помещения);
  • договор аренды и кадастровый паспорт земельного участка;
  • документы, в которых содержатся технические данные о недвижимости.

Изучив эти документы, оценщик по возможности сравнивает помещения с аналогичными объектами, цена которых известна (раздел III Федеральных стандартов оценки, утв. приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256). Для этого ищет информацию в архивах, общается с собственниками аналогичных объектов, выезжает на место. А еще с сентября 2014 года стал обязательным осмотр оценщиком оцениваемых объектов. К отчету об оценке непременно должны быть приложены фотографии, подтверждающие выводы специалиста.

Мнение
Рыночная стоимость объекта также может заметно снизиться, даже если аналогичные объекты в тот период стоили гораздо дороже. На стоимость могут повлиять неудачная планировка здания, отсутствие парковки, наличие обременений. К примеру, в нашей практике был случай, когда на уровне третьего этажа бизнес-центра построили автомобильную эстакаду. Соответственно, спрос со стороны арендаторов упал, а здание потеряло в цене.

Сергей Тишаков, партнер ЗАО «Грант-Торнтон»:

Затем необходимо получить положительное заключение на отчет в саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик (далее — СРО). Если экспертная комиссия выдаст отрицательное заключение, то это не значит, что отчет оценщика можно выкинуть. Обычно в заключении указывается, что именно не устроило СРО. Например, неверно подобраны аналоги и т. д. Оценщик должен устранить имеющиеся недостатки, после чего компания вправе вновь обратиться за заключением в СРО.

Мнение
В законе нет ограничений на количество обращений в саморегулируемую организацию. Устранять недостатки и дорабатывать отчет об установлении рыночной цены можно до бесконечности.

Михаил Курепов, председатель экспертной комиссии НПО СРО «Деловой союз оценщиков»

После получения положительного заключения можно обращаться в комиссию при Росреестре.

Как оспаривать стоимость недвижимости в комиссии при Росреестре

До середины 2014 года компании могли сразу обращаться в суд для установления кадастровой стоимости равной рыночной. Однако с июля 2014 года владельцам необходимо для начала обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальном отделении Росреестра (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ). Иначе суд откажется рассматривать иск.

Заявления от москвичей принимаются по адресу: ул. Большая Тульская, д. 15. Владельцам областной недвижимости необходимо обращаться по адресу: г. Москва, ул. Поклонная, д. 13.

К заявлению необходимо прикладывать максимально полный пакет документов. Но есть бумаги, которые обязательны, без них комиссия даже не станет рассматривать претензии собственника:
– кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
– нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на здание или помещение в нем;
– документы, подтверждающие недостоверность сведений при определении кадастровой стоимости строения, либо отчет об определении его рыночной стоимости на бумажном носителе и в электронной форме;
– экспертное заключение от СРО оценщика, опять же и на бумаге, и в электронном формате.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления. Но положительные решения выносятся лишь в единичных случаях. Поэтому большинство компаний вынуждены дальше идти в суд. Однако без отрицательного ответа Росреестра суд иск не примет. Так что в комиссию все равно нужно обращаться — за любым результатом.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в суде

Чтобы снизить налог на недвижимость, кадастровую стоимость недвижимости необходимо оспаривать в региональном суде общей юрисдикции. В Подмосковье эти споры рассматривает Мособлсуд, а в столице — Мосгорсуд. По словам Алексея Абрамова, юриста Пепеляев Групп, такое правило действует с 6 августа 2014 года. До этого такие иски подавались в арбитражные суды.

Некоторые компании московского региона уже добились положительных результатов. Девятый апелляционный суд не раз вставал на сторону компаний, даже если первая инстанция отказывала в удовлетворении требований. Так, по делу № А40-54207/2014 компании удалось убедить судей апелляционной инстанции снизить кадастровую стоимость здания на 700 млн руб. — с 3 млрд до 2,3 млрд руб. (постановление № 09АП-43122/2014-ГК). В деле № А40-48822/14 суд снизил стоимость торгового центра до 6 млрд руб. вместо 8,6 млрд (постановление № 09АП-49872/2014). И такие дела не единичны.

При подготовке заявления очень важно указать правильных ответчиков, свои исковые требования, а также расписать, чем именно нарушила права владельца недвижимости завышенная кадастровая стоимость. Иначе многомесячная работа может оказаться безрезультатной. К примеру, владелец столичного здания попытался доказать в суде, что его права нарушила комиссия Росреестра, не утвердив кадастровую стоимость согласно его требованиям. Суд постановил, что комиссия каким бы то ни было решением — положительным или отрицательным — не могла нарушить права владельца недвижимости. В итоге кадастровая стоимость осталась прежней (постановление № 09АП-51722/2014).

Мнение
В судебном иске об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости укажите, что ответчиками являются территориальное управление Росреестра и Федеральная кадастровая палата. Надо подчеркнуть, что права налогоплательщика нарушаются необоснованным увеличением налогового бремени из-за несоответствия кадастровой и рыночной стоимости, и потребовать установить кадастровую стоимость равной рыночной.

Николай Андрианов, менеджер проектов по разрешению споров и урегулированию конфликтов юридической фирмы Vegas Lex

Юристы подчеркивают, что нет смысла просить суд обязать кадастровую палату внести эти изменения в реестр, так как в силу закона она должна сделать это автоматически после вступления в силу решения суда.

Мнение
При успешном исходе суда новая кадастровая стоимость недвижимости действительна для расчета налога с 1 января того года, в котором подано заявление в суд. Ранее срок прохождения указанных выше процедур составлял от полутора до двух лет, но он может сократиться в связи с тем, что сейчас такие дела рассматривают суды общей юрисдикции.

Алексей Абрамов, юрист Пепеляев Групп

Часто суды отказывают собственникам коммерческой недвижимости из-за неверно проведенной оценки. Так, к примеру, московская компания проиграла в суде только из-за того, что в отчете об оценке было указано две цены: с учетом НДС и без него — такой отчет запросила сама компания. Этот отчет суд посчитал неоднозначным и отказался удовлетворять иск (постановление № 09АП-48606/2014). Поэтому обратите внимание и на этот момент, когда будете работать с оценщиком.

Важно!
Как выбрать хорошего оценщика

1. Выбирайте оценщика в своем регионе.

2. Позвоните в саморегулируемую организацию и попросите рекомендовать специалиста.

3. Найдите на сайте Росреестра (в Москве: to77.rosreestr.ru, в области — to50.rosreestr.ru) оценщика недвижимости, кадастровую стоимость которой чиновники признали равной рыночной. Эти сведения содержатся в разделах «Кадастровый учет» > «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» >«Информация о результатах проведения заседания комиссии».

4. Обратитесь к оценщикам, к отчетам которых не было претензий у судов (arbitr.ru > «Банк решений арбитражных судов).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Вас заинтересует

УНП 7 декабря 2016 09:00 График отпусков на 2017 год
Кдело 6 декабря 2016 15:00 Тарифная оплата труда

Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка