Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Какие люди в нашей бухгалтерии!

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Коммунальные платежи по арендованным помещениям: как обойти запреты Минфина

24 апреля 2006 2611 просмотров

, и.о. руководителя Управления бухгалтерского, налогового и правового консалтинга ООО «Финэкспертиза»

Минфин России не разрешил облагать НДС операцию, когда арендатор отдельно от арендной платы компенсирует арендодателю стоимость потребленных коммунальных услуг. А это значит, что арендодатель не может принять к вычету сумму налога, которая относится к расходам арендатора. И арендатор в свою очередь не вправе зачесть НДС по своей «коммуналке».

Правда, в судебных спорах по поводу этих ограничений арбитражные суды нередко занимают сторону налогоплательщика. В этой статье мы приведем аргументы, которые позволяют оспорить ограничения Минфина.

Но лучше всего, конечно, вообще избежать придирок инспекторов. Это можно сделать, добавив в договор аренды дополнительные условия. Или составить его таким образом, чтобы «коммуналка» арендатора входила в арендную плату. А при долгосрочной аренде договор со снабжающей организацией может заключить арендатор. Обо всех этих способах вы также узнаете из нашей статьи.

Споры по «коммуналке», которая не включена в арендную плату

Типичная ситуация: договор на оказание коммунальных услуг заключен между арендодателем и снабжающей организацией. В этом случае арендодатель получает счет на оплату потребленных услуг и счет-фактуру и сам оплачивает «коммуналку». Затем он выставляет счет на стоимость коммунальных услуг, которые потребил арендатор. Арендатор в свою очередь компенсирует эти затраты, перечисляя деньги арендодателю.

Эта широко распространенная схема вызывает много споров между чиновниками и бухгалтерами.

Позиция Минфина

В письме от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52 специалисты Минфина России заявили, что операция по компенсации арендодателю стоимости услуг, потребленных арендатором, не является реализацией, а значит, не облагается НДС.

Аргументы чиновников такие. Арендодатель – это абонент, который получает электро- и теплоэнергию, воду от снабжающей организации. А так как он выступает в качестве абонента, то сам не может быть снабжающей организацией для арендатора (постановление Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2000 г. № 7349/99). Поэтому арендодатель не вправе проводить в учете компенсацию расходов по коммунальным услугам арендатора как реализацию и не может выставлять счета-фактуры. Следовательно, арендодателю нельзя начислить НДС на компенсируемую стоимость услуг. Арендатор же не сможет принять НДС по этой сумме к вычету.

Посмотрим, как, по мнению Минфина России, должны действовать в этой ситуации арендодатель и арендатор.

Арендодатель, получив счет-фактуру от снабжающей организации, регистрирует его в книге покупок. Но только в той сумме, которая приходится на коммунальные услуги, потребленные им самим. То есть без учета стоимости «коммуналки», которую компенсирует арендатор.

Затем арендодатель выставляет арендатору счет на оплату коммунальных услуг, которые он использовал. Счет-фактуру для арендатора по компенсируемым платежам составлять не надо. И налог с этой суммы арендодателю платить не нужно.

Арендатор, получив счет, должен перечислить деньги за «коммуналку» арендодателю. НДС к вычету он принять не сможет. Ведь отсутствует счет-фактура, и операция по передаче коммунальных платежей не облагается НДС. Однако сумму налога арендатор может полностью включить в стоимость услуги. И при расчете налога на прибыль арендатор может учесть эту сумму в составе материальных расходов (подп. 5 п. 1 ст. 254 Налогового кодекса РФ).

Альтернативные подходы

Сразу скажем, что некоторые суды придерживаются той же позиции, которую высказывает Минфин России (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 сентября 2005 г. № А56-30790/ 2004).

Но есть и аргументы, которые уже позволили другим налогоплательщикам защитить свои интересы в арбитражных спорах. Они пригодятся фирмам, вынужденным в силу тех или иных обстоятельств защищать порядок расчетов по «коммуналке», который расходится с рекомендациями Минфина России.

Здесь есть два варианта линии защиты – выбирайте ту, которая больше подходит вашей ситуации. Но в обоих случаях юридические доводы основаны на иных, отличных от официальной, трактовках экономической сущности операций по компенсации арендатором коммунальных расходов.

Перепродажа услуги. Ситуацию, когда арендодатель перевыставляет арендатору счета по «коммуналке», можно трактовать как фактическую перепродажу этих услуг.

Так, например, в постановлении ФАС Северно-Западного округа от 22 декабря 2005 г. по делу № А56-37483/04 судьи руководствовались тем, что до настоящего времени не разработаны единые методы ведения налогового учета операций по договору аренды, а соответственно, и оплаты коммунальных услуг.

Поэтому если снабженческая организация сначала выставляет счета по «коммуналке» арендодателю, а тот передает их арендатору, то арендодатель выступает уже как продавец коммунальных услуг и имеет определенный доход. Причем с точки зрения налогообложения – это отдельный вид деятельности.

То есть при получении счета-фактуры от снабженческой организации арендодатель примет к вычету всю сумму НДС. При перепродаже арендодатель должен выставить счет-фактуру арендатору и начислить НДС на сумму компенсации, а арендатор вправе принять налог к вычету.

Арендодатель – посредник. Если из договора аренды следует, что арендодатель обязан организовать предоставление арендатору коммунальных услуг, а арендатор должен возместить их стоимость арендодателю, то, по сути, такой договор является смешанным. В договоре есть элементы и договора аренды, и агентского договора – пусть даже арендодатель не назван агентом, а арендатор принципалом.

В этом случае арендодатель, как агент, сможет перевыставить арендатору счет-фактуру от своего имени. НДС по этому счету арендатор примет к вычету. При этом сам арендодатель на переданную сумму НДС начислять не должен.

По мнению многих юристов, организация сможет отстоять в суде такую точку зрения. При рассмотрении дела судьи будут исходить из экономической сущности договора (см. определение Конституционного суда РФ от 20 октября 2005 г. № 442-О). Поэтому на наличии агентских отношений можно настаивать, даже если напрямую арендодатель в договоре агентом не назван.

Как избежать споров с чиновниками

Конечно, арбитражных споров с налоговиками лучше избежать вовсе. Но при этом важно соблюсти интересы фирмы. Есть три способа оформления отношений между арендатором и арендодателем, которые позволяют решить обе эти задачи одновременно.

Оформляем агентские отношения

Этот способ заключается в том, чтобы прямо и недвусмысленно закрепить в договоре тот факт, что арендодатель в отношении «коммуналки» является агентом арендатора. Можно внести специальные условия в договор аренды либо составить к этому договору дополнительное соглашение. Нужно четко прописать, что арендодатель в качестве агента должен обеспечить предоставление арендатору (принципалу) коммунальных услуг, а арендатор обязан возместить их стоимость.

Обратите внимание: по общему правилу агент получает за посреднические услуги вознаграждение. Об этом сказано в статье 1006 Гражданского кодекса РФ. Поэтому в договоре аренды лучше предусмотреть его сумму. Если в договоре размер агентского вознаграждения не прописан, то оно уплачивается по цене, которая взимается за аналогичную услугу.

Как вариант в договоре можно прописать условие о том, что вознаграждение включено в арендную плату.

Пример 1

ООО «Леда» арендует у ООО «Мираж» здание. Договор энергоснабжения здания заключен с арендодателем.

В договоре аренды стороны прописали условие о том, что арендодатель в качестве агента обязан обеспечить предоставление коммунальных услуг арендатору, а арендатор обязан их компенсировать. Агентское вознаграждение включено в арендную плату.

Снабжающая организация выставила ООО «Мираж» счет-фактуру по коммунальным услугам за апрель 28-го числа на сумму 5900 руб., в том числе НДС – 900 руб. Бухгалтер ООО «Мираж» зарегистрировал счет-фактуру в журнале полученных счетов-фактур. Отметим, что в книге покупок этот счет регистрировать не надо.

В этот же день бухгалтер ООО «Мираж» перевыставил счет-фактуру ООО «Леда» от своего имени. Второй экземпляр счета арендодатель зарегистрировал в журнале выставленных счетов-фактур.

Бухгалтер ООО «Леда», получив счет-фактуру от ООО «Мираж», зарегистрировал его в журнале полученных счетов-фактур и занес в книгу покупок. По этому счету арендатор примет НДС к вычету.

Включаем коммунальные расходы в состав арендной платы

Коммунальные расходы можно включить в арендную плату. В этом случае в договоре нужно установить, что арендная плата состоит из двух частей – постоянной (непосредственно арендная плата) и переменной (коммунальные платежи). Переменная часть будет пересчитываться ежемесячно.

Отметим, что в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ размер арендной платы может меняться не чаще одного раза в год. Однако Президиум ВАС РФ в информационном письме от 11 января 2002 г. № 66 уточнил, что в течение года должен оставаться неизменным механизм исчисления арендной платы. А в данном случае порядок расчета как раз меняться не будет.

Получив счет-фактуру от организации, оказывающей коммунальные услуги, арендодатель зарегистрирует его в полной сумме в книге покупок. НДС по этому счету можно принять к вычету.

Затем арендодатель выставит арендатору счет-фактуру по арендной плате. Причем в документе нужно указать единую сумму, которая сложится из собственно платы за пользование помещением и «коммуналки». При этом арендодатель должен начислить НДС на всю сумму арендной платы.

Арендатор на основании счета-фактуры от арендодателя примет НДС к вычету.

Пример 2

ООО «Персей» арендует у ЗАО «Стелла» 190 кв. м здания. Общая площадь составляет 450 кв. м. В договоре аренды стороны указали, что арендная плата складывается из платы за пользование помещениями и стоимости коммунальных платежей. Коммунальные платежи арендатора рассчитываются пропорционально занимаемой им площади. Ежемесячная плата за пользование частью здания составляет 40 000 руб. (без НДС). Коммунальные платежи рассчитываются ежемесячно.

28 апреля 2006 года ЗАО «Стелла» получило счет-фактуру по коммунальным услугам за апрель по принадлежащему ему зданию на сумму 21 240 руб., в том числе НДС – 3240 руб. Арендодатель принял НДС к вычету.

Бухгалтер ЗАО «Стелла» составил акт на оказание услуг по аренде от 28 апреля 2006 года и выписал счет-фактуру.

Сумму арендной платы (без НДС) арендодатель рассчитал так:
40 000 руб. + (21 240 руб. – 3240 руб.) x 190 кв. м/ 450 кв. м = 47 600 руб.

В счете указана единая сумма арендной платы – 56 168 руб., в том числе НДС – 8568 руб. (47 600 руб. x 18%).

Сумму НДС арендодатель начислил к уплате в бюджет, а арендатор принял к вычету.

Договор энергоснабжения заключает арендатор

Самый удобный способ для обеих сторон, когда арендатор заключает договор и рассчитывается со снабжающей организацией самостоятельно.

В этом случае арендодателю не нужно перевыставлять счета-фактуры и пересчитывать «коммуналку», потребленную арендатором. А у арендатора гораздо меньше проблем с расчетом налогов.

Так как арендатор напрямую работает со снабжающей организацией, счета-фактуры оформлены именно на него, а не на арендодателя. Поэтому арендатор сможет принять НДС к вычету без проблем.

Арендодатель, перевыставляя счета арендатору, становится посредником

Марсова Антонина Васильевна, юрист ООО «Аудиторская служба “СТЕК”»

– Сотрудники Минфина России в письме № 03-04-15/52 сказали, что операция по компенсации арендатором потребленных им коммунальных услуг не признается реализацией для арендодателя. Однако как квалифицировать получение компенсации, чиновники не уточнили. Между тем, когда арендодатель оплачивает счета снабжающей организации, а затем перевыставляет их арендатору, он выступает в роли посредника. И здесь действует типичная схема документооборота, присущая посредническим операциям. То есть арендодатель получает счет-фактуру от снабжающей организации, а затем перевыставляет его на нужную сумму от своего имени арендатору.

Комментарии практиков

Включать «коммуналку» в арендную плату – оптимальный вариант

Самойлов Юрий Николаевич, главный бухгалтер ЗАО «Торгово-промышленная компания “Алмаз-Холдинг”»:

– Как показывает опыт, и для арендатора, и для арендодателя удобнее, чтобы коммунальные платежи включались в состав арендной платы. Преимущество для арендатора в том, что он относит на затраты всю сумму арендной платы, в которой заложены и коммунальные платежи. А получив от арендодателя счет-фактуру, арендатор сможет принять к вычету НДС по коммунальным платежам. Ничего не потеряет и арендодатель. Он будет относить коммунальные затраты на себестоимость услуг по аренде, а НДС, начисленный на стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы, примет к зачету на основании счетов-фактур, выставленных коммунальщиками.

Каруев Санл Семенович, главный бухгалтер ЗАО «Нефтяная компания “Калмпетрол”»:

– Можно было бы считать удачным такой вариант, когда арендатор напрямую заключает договор с коммунальными службами. Ведь в таком случае коммунальщики выставляют счет непосредственно арендатору, а он оплачивает их и принимает НДС к вычету. Однако арендатор вынужден будет сам лично иметь дело с коммунальными службами, решать все вопросы, связанные с обслуживанием и содержанием помещения (здания), уборкой мусора, выполнять требования ЖЭКа... А значит, у арендатора могут возникнуть дополнительные расходы. Помимо собственно коммунальных платежей. Это невыгодно для арендаторов, поэтому такой способ выбирают не всегда. Наиболее приемлемым и простым способом все же надо признать тот, когда коммунальные платежи включаются в состав арендной платы. И вычет по НДС принимается в таком случае без каких бы то ни было проблем.

Терехова Лариса Юрьевна, бухгалтер ООО «ТЭК “САМАРА-ТРАНЗИТ”»:

– Вариант, предполагающий, что арендодатель, как посредник, перевыставляет счет-фактуру арендатору на сумму, обозначенную коммунальными службами, я не могу признать наиболее подходящим. Велик риск, что налоговые органы запретят арендатору возмещать НДС по перевыставленному счету-фактуре. По их мнению, вычет возможен лишь в том случае, когда счет-фактуру выставляет сторона, оказавшая услуги, а получает этот документ непосредственно тот, кто этими услугами воспользовался (абонент). Поэтому, на мой взгляд, лучше поступить несколько иначе. Пусть арендодатель и арендатор укажут в договоре, что размер арендной платы определяется ежемесячно путем сложения стоимости коммунальных услуг и платы за пользование помещением, а арендатору выставляется один счет-фактура, где и указана получившаяся сумма. В результате арендатор сможет принять НДС по всей сумме арендного платежа (п. 2 ст. 171 Налогового кодекса РФ) и избежать претензий со стороны налоговиков. Судьи тоже считают, что для вычета по коммунальным услугам счетов-фактур от коммунальных служб не требуется (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 мая 2003 г. по делу № КА-А40/2727-03).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Вас заинтересует

УНП 7 декабря 2016 09:00 График отпусков на 2017 год
Кдело 6 декабря 2016 12:00 Приказ о приеме на работу

Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка