Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Какие люди в нашей бухгалтерии!

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Застройщик при заключении договоров с дольщиками привлек агента

13 июля 226 просмотров
Ситуация: застройщик при заключении договоров с дольщиками привлек агента. Застройщик строит многоквартирные дома по договорам долевого участия. Вправе ли он привлекать агента для заключения таких договоров? Если да, то на каких условиях? И как правильно оформить договор? 

Может ли застройщик привлечь посредника

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это договор гражданско-правого характера. Его составляют по общим правилам гражданского законодательства с учетом обязательных норм, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Договор участия в долевом строительстве заключают путем составления одного документа, подписанного сторонами. Он считается заключенным с момента государственной регистрации договора (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ, ст. 4 закона № 214-ФЗ).

Ни закон № 214-ФЗ, ни Гражданский кодекс РФ прямо не ограничивают право застройщика привлекать другое лицо (посредника) для совершения действий по заключению ДДУ в интересах застройщика. Но следует учитывать такой момент. Для потенциальных дольщиков участие посредника в заключении договора может оказаться менее привлекательным способом вложения денежных средств. Ведь они в целях должной осмотрительности будут вынуждены оценивать не только полномочия застройщика, но и правовой статус посредника.

Каким должен быть договор с агентом

Состав и порядок совершения действий по заключению посредником договора участия в долевом строительстве определяют в договоре между застройщиком и привлеченным лицом. Поэтому правовая квалификация договора между застройщиком и посредником зависит от того, какие конкретно полномочия застройщик предоставляет последнему (какие действия поручает ему совершить).

Модель договора

В правоприменительной практике чаще всего между застройщиком и посредником заключается либо договор поручения, либо агентский договор.

По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Это установлено в пункте 1 статьи 971 Гражданского кодекса РФ.

Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала (п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, если застройщик поручает посреднику совершить только юридические действия, например подписать договор, то следует заключить договор поручения.

Если же наряду с юридическими посредник будет осуществлять и фактические действия, то с ним заключают агентский договор. При этом статья 1005 Гражданского кодекса РФ допускает, что агент может действовать как от имени принципала, так и от своего имени.

Соответственно к возникающим отношениям применимы правила главы 49 «Поручение» либо главы 51 «Комиссия» Гражданского кодекса РФ в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени. Если эти правила не противоречат положениям главы 52 «Агентирование» (ст. 1011 Гражданского кодекса РФ).

Однако отношения между застройщиком и агентом, которому поручается заключить договор участия в долевом строительстве, не могут быть установлены с использованием модели договора комиссии. Дело в том, что закон № 214-ФЗ предъявляет к застройщику (как к стороне ДДУ) специальные требования.

Так, застройщиком может выступать юридическое лицо, которое имеет земельный участок (в собственности или на праве аренды, субаренды). И привлекает деньги дольщиков для возведения на нем многоквартирных домов или иных объектов недвижимости (кроме объектов производственного назначения) на основании полученного разрешения на строительство.

Это означает, что стороной договора участия в долевом строительстве может быть только компания, которая отвечает требованиям, установленным в пункте 1 статьи 2 закона № 214-ФЗ.

Поэтому привлекаемый застройщиком агент не может быть уполномочен на заключение ДДУ от собственного имени и указывать себя в качестве стороны такого договора (то есть застройщика), а должен действовать только от имени застройщика. 

Предмет договора

Учитывая сказанное, предметом агентского договора будут:

  • согласованные сторонами юридические действия, которые должен совершить агент от имени застройщика (подписание договора, подписание заявления в регистрирующий орган и пр.);
  • фактические действия (связанные с юридическими) – проведение переговоров с потенциальными участниками долевого строительства, показ квартир и др.

В агентским договоре нужно определить вознаграждение агента и конкретизировать условия договора долевого участия в строительстве, на которых агент уполномочен заключить соответствующую сделку.

Как правило, такие условия отражают в образце (типовой форме), который прилагают к агентскому договору. Застройщик может поручить агенту самостоятельно разработать форму договора долевого участия исходя из указанных застройщиком условий.

Полномочия агента

Юридические действия агента по подписанию договора участия в долевом строительстве ограничиваются. Он может лишь указать свое наименование в качестве представителя застройщика и поставить подпись вместо застройщика в соответствующем разделе ДДУ.

Например, вводную часть договора участия в долевом строительстве, который уполномочен подписать агент, можно сформулировать следующим образом.

При подобной формулировке вводной части договора в разделе договора долевого участия «Подписи сторон» вместо подписи генерального директора застройщика подпись поставит генеральный директор компании-агента.

При этом следует отметить, что Гражданский кодекс РФ не требует обязательно ставить в договоре печати и оставляет решение этого вопроса на усмотрение сторон.

Поэтому если в ДДУ предусмотрено, что договор удостоверяется печатями сторон, то необходимо поставить печать застройщика как стороны договора участия в долевом строительстве. Ставить в договоре еще и печать агента нет необходимости. Но если агент и поставит свою печать, то это не сделает договор недействительным.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала (п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса РФ). Поэтому то, что от имени застройщика договор подписал агент, не влечет за собой возникновения у агента каких-либо прав или обязанностей по такому договору.

В частности, агент не отвечает за исполнение физическим лицом своих денежных обязательств по договору, не вправе требовать от участника долевого строительства уплаты цены договора на свой счет.

Фактические действия, разрешенные агенту. Что касается фактических действий, застройщик не может поручить агенту получать деньги от дольщиков (на банковский счет компании-агента). Такие полномочия будут противоречить пункту 2 статьи 3 закона № 214-ФЗ, согласно которому право на привлечение денежных средств граждан имеют только застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Какой еще возможен вариант

Если агент намеревается получить более широкие полномочия (в том числе на получение денег от граждан), то его отношения с застройщиком должны строиться по-другому. Это будут уже не посреднические отношения.

Посреднический договор (поручения, агентирования) застройщик с агентом в этом случае не заключает, вместо этого агент принимает на себя все права и обязанности участника долевого строительства. Поясним.

Для установления таких отношений стороны – застройщик и «агент» (юридически он в данном случае агентом не является) заключают между собой обычный договор участия в долевом строительстве, по которому «агент» будет выступать как рядовой дольщик. Это даст ему возможность уступать свое право требования на конкретную квартиру в пользу гражданина по согласованной с ним цене.

Какие особенности надо учесть сторонам при применении такой схемы взаимоотношений?

Договор уступки права требования, как и договор участия в долевом строительстве, подлежит государственной регистрации.

Недостаток этого варианта – дополнительные расходы на регистрацию. А также то, что уступить свое право на конкретную квартиру в пользу филица можно только после уплаты ее стоимости застройщику.

Иначе говоря, у такого «агента» должны быть свободные деньги для того, чтобы он мог оплатить уступаемую квартиру, предварительно перечислив ее полную стоимость застройщику.

Правда, и этот недостаток устраним.

Но без оплаты квартиры уступку права требования можно осуществлять только с согласия застройщика и с одновременным переводом долга по оплате цены договора (квартиры) на нового участника, такие правила установлены в пункте 1 статьи 11 закона № 214-ФЗ.

Л.А. Кондрашова,

начальник юридического отдела ООО «Аудит-Эскорт»

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Вас заинтересует

Бюджетник 8 декабря 2016 15:00 КБК для учреждений на 2017 год
Кдело 8 декабря 2016 15:00 Приказ об увольнении

Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка