Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как инспекции ужесточают работу с компаниями

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Неустойка дольщикам

30 сентября 307 просмотров
Если заказчик нарушил сроки строительства, выплачивается неустойка дольщикам. Рассмотрим бухучет и налоги в такой ситуации.

Какая ответственность грозит застройщику за несоблюдение сроков

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику является существенным условием договора участия в долевом строительстве. Застройщик обязан передать объект участнику долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Если срок в договоре не указан, сделка будет считаться незаключенной.

Законодательство не устанавливает каких-либо особых правил для исчисления срока передачи объекта долевого строительства. Значит, для целей исчисления сроков применяют общие положения гражданского законодательства РФ.

Срок передачи объекта долевого строительства может быть определен в договоре либо конкретной календарной датой; либо периодом времени, исчисляемым годами, месяцами, днями и т. д.; либо событием, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 Гражданского кодекса РФ).

Ответственность за срыв сроков начинается со дня, следующего за днем, указанным в договоре в качестве срока передачи объекта дольщику.

Неустойка

На практике зачастую возникают ситуации, когда застройщик нарушает сроки строительства и не передает дольщикам объект вовремя. В таких случаях он обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку. Об этом сказано в пункте 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Неустойка (штраф, пени) – это определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Такое определение дано в статье 330 Гражданского кодекса РФ.

Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта дольщику – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, застройщик обязан уплатить ему неустойку в двойном размере (п. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ).

Дополнительные санкции

Учтите: если застройщик не выплатит физлицу неустойку добровольно, дольщик имеет право получить еще и штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в его пользу. Данная норма установлена в пункте 6 статьи 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Взыскать неустойку дольщик может как в судебном, так и в досудебном порядке. При этом процедура досудебного урегулирования спора не является обязательной, однако может быть предусмотрена договором.

Сверх неустоек и штрафов, установленных законодательством и договором долевого участия, пострадавшие могут взыскать с застройщика убытки. Например, в размере стоимости аренды жилья, которую дольщик вынужден был уплатить в связи с нарушением срока передачи ему квартиры. Помимо этого за несвоевременную передачу объекта дольщик вправе потребовать также компенсацию морального вреда.

Кто и в каких случаях платит налог

При выплате неустойки у дольщика возникает доход. Облагается ли он НДФЛ?

Неустойка подлежит налогообложению

По мнению Минфина России, высказанному в письме от 14 мая 2015 г. № 03-04-05/27746, сумма неустойки, выплаченная физлицу за ненадлежащее исполнение условий договора, отвечает признакам экономической выгоды. Поэтому она является доходом, который подлежит обложению налогом на доходы физических лиц. Аргументы такие.

В соответствии со статьей 210 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме.

Доходы, полученные в виде неустойки, согласно статье 217 Налогового кодекса РФ, не входят в перечень доходов физических лиц, освобождаемых от налогообложения. В письме сообщено, что вопрос об уточнении указанного порядка налогообложения будет рассмотрен при внесении изменений в статью 217 кодекса.

Таким образом, ответ Минфина России однозначен: неустойка, выплаченная дольщику застройщиком, это доход физлица, с которого нужно уплатить НДФЛ.

Однако в данной ситуации возникает еще один не менее важный вопрос. Должен ли застройщик при выплате неустойки исполнить функции налогового агента? То есть удержать налог и перечислить его в бюджет. Или дольщик обязан уплатить его самостоятельно? В Налоговом кодексе РФ на данный вопрос однозначного ответа нет, поэтому рассмотрим позицию контролирующих структур.

Застройщик является налоговым агентом

Если выплаты производят по решению суда, то застройщик обязан перечислить именно ту сумму, которая указана в судебном решении. Это следует из пункта 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса РФ. При этом, когда в решении сумма НДФЛ не выделена, застройщик обязан выплатить дольщику всю сумму, присужденную судом, полностью. Ведь в данном случае застройщик не имеет возможности исполнить функции налогового агента по удержанию налога. Соответственно, он должен известить налоговую инспекцию и дольщика о невозможности удержать налог. Сделать это нужно письменно не позднее одного месяца после окончания года, в котором возникли соответствующие обстоятельства (п. 5 ст. 226 Налогового кодекса РФ).

Такую точку зрения неоднократно высказывало финансовое ведомство, в частности в письмах от 7 апреля 2014 г. № 03-04-06/15507, от 24 мая 2013 г. № 03-04-06/18724, от 5 марта 2013 г. № 03-04-05/4-171.

ФНС России придерживается аналогичного подхода (письмо от 28 октября 2011 г. № ЕД-4-3/17996).

Обратите внимание: с 1 января 2016 года срок, в течение которого налоговый агент должен уведомить ИФНС и налогоплательщика о невозможности удержать налог, изменится. Сделать это надо будет не позднее 1 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом. 

В том случае, когда гражданин самостоятельно исчисляет налог и подает налоговую декларацию, сделать это он должен не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получил соответствующий доход (п. 1 ст. 229 Налогового кодекса РФ).

Если же соответствующая сумма НДФЛ выделена в судебном решении, застройщик обязан ее удержать при выплате дольщику неустойки.

Возмещение морального ущерба

Еще один часто задаваемый вопрос – о налогообложении возмещения морального ущерба. По мнению финансистов, ответ зависит от того, на основании чего произведена выплата. Если речь идет о компенсации морального вреда, назначенной решением суда, то такие выплаты НДФЛ не облагают на основании абзаца 2 пункта 3 статьи 217 Налогового кодекса РФ. Это подтверждено в письмах Минфина России от 13 июля 2015 г. № 03-04-06/40168, от 5 марта 2013 г. № 03-04-05/4-171, от 25 сентября 2012 г. № 03-04-06/9-288. Если же моральный вред застройщик возмещает по соглашению сторон, такую выплату законодательно установленной компенсацией не признают. Поэтому ее нужно включить в доход дольщика и начислить налог в общем порядке. На это указано в письмах УФНС России по г. Москве от 17 марта 2011 г. № 20-14/3/024651@, от 6 мая 2010 г. № 20-14/3/047952@.

Е.В. Ордынская,

советник государственной гражданской службы РФ 3-го класса

Выгодная подписка на журнал

На 12 месяцев — 18 744 + Годовой отчет 2016 + Зарплата 2017 + Антенна + Отчетность

или на 12 месяцев —  18 744 16 727

Подписаться >>


На все ваши вопросы с радостью ответят по телефону (495) 785-01-13.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка