Журнал, справочная система и сервисы

Обеспечительный платеж

11 октября 507 просмотров
При аренде часто вносят обеспечительный платеж. Его не включают в доходы и не списывают в расходы. С НДС не все так ясно.

Зачем нужен обеспечительный платеж при аренде

Обеспечительный платеж гарантирует, что компания исполнит обязательства в будущем, поэтому нередко такой платеж используют при заключении предварительных договоров, например, аренды. По такому договору в аренду сдают площади в недвижимости на стадии строительства. По окончании строительства заключают основной договор на условиях, предусмотренных в предварительном соглашении. Преимущество для сторон в том, что такой договор можно заключить, даже если у арендодателя еще не оформлены права собственности на недвижимость.

Предварительный договор аренды должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора, должен содержать конкретные характеристики имущества. Иначе договор недействителен (ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

Платить ли налог на прибыль с обеспечительного платежа при аренду

Доходы, полученные в форме залога или задатка, при расчете налога на прибыль не учитывают (подп. 2 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ). При этом в расходы не включают стоимость имущества или имущественных прав, которые передали в качестве задатка, залога (п. 32 ст. 270 Налогового кодекса РФ). Однако обеспечительный платеж не является ни тем, ни другим. Тем не менее, Минфин России считает, что эти виды обеспечения имеют схожую правовую природу. Поэтому положения статей 251 и 270 Налогового кодекса РФ можно применить и к обеспечительному платежу (письмо от 27 июля 2015 г. № 03-03-06/2/42967).

На дату, когда обеспечительный платеж засчитывают в счет исполнения обязательства, арендодатель отражает доход, арендатор признает расход (письмо Минфина России от 8 апреля 2013 г. № 03-11-06/2/11372).

На сумму обеспечительного платежа не начисляют проценты, предусмотренные статьей  317.1 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено в договоре. Если же проценты начисляют, они учитываются в доходах и расходах (письмо Минфина России от 27 июля 2015 г. № 03-03-06/2/42967).

Облагается ли обеспечительный платеж при аренде НДС

В отличие от налога на прибыль, по НДС четкой позиции чиновников нет. Здесь мнения разделились, поэтому выбор остается за налогоплательщиком. Приведем две позиции.

Позиция 1. Обеспечительный платеж облагают НДС

Денежные средства, полученные от арендатора в качестве обеспечительного платежа, связаны с оплатой услуг. Следовательно, с них платят НДС (подп. 2 п. 1 ст. 162 Налогового кодекса РФ). Об этом – в письме Минфина России от 3 июня 2011 г. № 03-07-11/156. Есть и более поздние разъяснения. В письме от 3 ноября 2015 г. № 03-03-06/2/63360 ведомство предлагает налогоплательщикам включать в налоговую базу обеспечительный платеж, если договор предусматривает зачет этого платежа в счет оплаты реализуемых товаров (работ, услуг), не освобождаемых от НДС. Подтверждают такое мнение и  судьи (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27 февраля 2013 г. № А27-2581/2012). Тогда включать суммы обеспечительного платежа в налоговую базу по НДС нужно в момент получения оплаты (письмо Минфина России от 28 февраля 2013 г. № 03-07-11/5941).

Пример

ООО «Альфа-Центр» сдает помещения в аренду. С сентября 2016 года юристы внесли изменения в договор и предусмотрели для арендаторов обеспечительный платеж в размере 100 000 руб.

В бухгалтерском учете надо сделать такие записи:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76

– 100 000 руб. – получили обеспечительный платеж;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Авансы полученные»  КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 12 524, 24 руб. – начислили НДС с обеспечительного платежа;

ДЕБЕТ 008

– 100 000 руб. – отразили обеспечительный платеж за балансом.

Если обеспечительный платеж возвращается, начисленный НДС ставят к вычету (абз. 2 п. 5 ст. 171 Налогового кодекса РФ).

Если основной договор аренды не заключается, и обеспечительный платеж остается у арендодателя, ему придется подать уточненную декларацию за период, в котором обеспечение включили в налоговую базу. В уточненке можно уменьшить налоговые обязательства. Конечно, при условии, что арендодатель в момент поступления денег налог начислил.

Позиция 2. Обеспечительный платеж не облагают НДС

Некоторые судьи считают, что НДС с обеспечительного платежа не начисляют (постановление ФАС Московского округа от 22 октября 2013 г. № А40-136345/12). Судьи не расценивает обеспечительный платеж как оплату.

Пример

Изменим предыдущий пример. Покажем поводки для ситуации, когда компания не начисляет НДС с обеспечительного платежа:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76

 – 100 000 руб. – получили обеспечительный платеж;

ДЕБЕТ 008

 – 100 000 руб. – отразили обеспечительный платеж за балансом.

Если вы решили не начислять НДС с обеспечительного платежа, в договоре надо предусмотреть возможность возврата обеспечительного платежа при надлежащем исполнении обязательств по договору, а также четко прописать назначение обеспечительного платежа «для исполнения некоторых обязательств арендатора, не связанных с операциями, облагаемыми НДС».

Татьяна Евдокимова,

эксперт сервиса Контур.Бухгалтерия компании СКБ Контур

Выгодная подписка на журнал

На 12 месяцев — 18 744 + Годовой отчет 2016 + Зарплата 2017 + Антенна + Отчетность

или на 12 месяцев —  18 744 16 727

Подписаться >>


На все ваши вопросы с радостью ответят по телефону (495) 785-01-13.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка