Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Кадастровая стоимость в перечне недвижимости

25 октября 655 просмотров
Кадастровая стоимость в Перечне недвижимости — это налоговая база по налогу на имущество. При расчете налога часто ошибаются. Расскажем, как использовать кадастровую стоимость с выгодой.

Методы одобрены судьями Московского региона.

Кто платит налог по кадастровой стоимости

Налог на имущество в особом порядке считают владельцы строений и помещений из регионального Перечня объектов недвижимости, налог по которым определяется исходя из кадастровой стоимости. В столице актуальный Перечень утвержден постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2014 г. № 700-ПП, в Подмосковье — распоряжением Минмособлимущества от 24 ноября 2015 г. № 13ВР-1999.

В Подмосковье в Перечень могут попасть торговые центры площадью от 1000 кв. м (п. 1 ст. 1.1 Закона Московской области от 21 ноября 2003 г. № 150/2003-ОЗ). В Москве — помещения площадью от 2000 кв. м, используемые под торговые, административные и офисные центры, пункты общественного питания и бытовых услуг (ст. 1.1 Закона г. Москвы от 5 ноября 2003 г. № 64).

Чтобы начислять налог на недвижимость с кадастровой стоимости, региональные власти должны утвердить ее в нормативно-правовом акте на 1 января налогового периода. Актуальные данные ищите в постановлении правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. № 688-ПП, в распоряжениях Минмособлимущества от 28 ноября 2013 г. № 1499, от 24 ноября 2015 г. № 13ВР-1998.

Если здания нет хотя бы в одном из вышеперечисленных документов вашего региона, то платите налог на имущество со среднегодовой стоимости.

Попроситесь в Перечень, если среднегодовая стоимость здания выше кадастровой

Компаниям, владеющим новыми зданиями на задворках, выгодно включить их в Перечень объектов, налог по которым рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Причина проста: кадастровая стоимость в Перечне для таких сооружений часто бывает значительно ниже среднегодовой.

Это актуально, например, для торговых центров, которые находятся на МКАД. Если сооружения новые или значительно модернизированы, то кадастровая стоимость, определенная методом массовой оценки, для них ниже среднегодовой. Зная об этом, подмосковные власти часто намеренно не включают торговые центры в Перечень (утв. распоряжением Минмособлимущества от 19 декабря 2014 г. № 12ВР-1559). Логика чиновников понятна: чем выше стоимость, с которой рассчитывается налог, тем больше пополнится казна региона.

Более того, в ответ на требования компаний включить их здания в Перечень, областные чиновники довольно беззастенчиво отвечают, что «проведя сравнительный анализ соответствия кадастровой стоимости рыночным ценам, <!--<-->…<!-->--> члены комиссии единогласно приняли решение о невключении в Перечень указанного здания».

Владельцы нескольких торговых центров не стали терпеть такое поведение чиновников и оспорили бездействие Минмособлимущества в арбитражном суде. Судьи постановили, что здания являются торговыми центрами, а значит, чиновники обязаны были включить эти строения в Перечень. Альтернативы этим действиям нет. Власти не вправе составлять Перечень лишь из соображений выгоды для региона (постановления Арбитражного суда Московского округа от 10 марта 2016 г. по делу № А41-17527/2015, от 5 апреля 2016 г. по делам № А41-17661/2015, № А41-17532/2015).

Пересчитайте налог с начала года, в котором здание исключили из Перечня

Налоговики умудряются доначислить компаниям налог на имущество по кадастровой стоимости, даже если суд постановил платить по среднегодовой. Такие решения можно обжаловать. Есть все шансы, что суд примет вашу сторону.

Одна столичная компания оспорила в суде то, что ее здание включили в Перечень недвижимости, налог с которой рассчитывается исходя из кадастровой стоимости (на тот момент утв. постановлением правительства Москвы от 29 ноября 2013 г. № 772-ПП). В сентябре 2014 года Московский городской суд признал этот пункт перечня незаконным. В итоге компания пересчитала налог с начала 2014 года исходя из среднегодовой стоимости. А переплату по авансам с января по июнь зачла в счет уплаты налога на имущество за III квартал.

Налоговики по итогам камералки декларации за III квартал доначислили налог по кадастровой стоимости и пени. По логике инспекторов, решение суда вступило в силу лишь в сентябре. Соответственно, налог со среднегодовой стоимости надо считать с сентября, а не с января.

Компания вновь обратилась в суд — теперь уже в арбитражный — и выиграла. Судьи трех инстанций постановили, что налог надо пересчитать с начала налогового периода, в котором здание исключили из Перечня (постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 ноября 2015 г. по делу № А40-45999/15). То есть с 1 января 2014 года. В своих решениях судьи сослались в том числе на письмо ФНС России от 9 февраля 2015 г. № БС-4-11/1799. В нем налоговики сами поясняли, что если здание исключают из Перечня, то налог на имущество за весь год рассчитывается со среднегодовой стоимости.

Возьмите для расчета общую площадь здания, если помещения нет в Перечне

Кадастровую стоимость отдельного помещения в здании надо брать для расчета, если выполняется три условия:

  •  у помещения есть свой кадастровый номер и стоимость;
  •  оно поименовано в региональном Перечне объектов для расчета налога по кадастровой стоимости отдельно от здания, в котором находится;
  •  кадастровую стоимость помещения утвердили власти региона.

Если условия не выполнены, владелец недвижимости берет за основу кадастровую стоимость всего здания. Налог рассчитывает исходя из доли площади помещения, принадлежащего компании, в общей площади строения (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).

Но бывает, инспекторы считают налог не по закону, а так, чтобы больше собрать. В 2014 году налоговики доначислили сети гипермаркетов «Ашан» налог на имущество. Они посчитали, что владельцы магазина неправильно рассчитывали налог исходя из кадастровой стоимости всего здания. По мнению налоговиков, компании следовало брать данные из кадастровой справки, полученной в Росреестре. В ней у помещения, принадлежащего компании, был свой кадастровый номер и своя кадастровая стоимость. Следовательно, ее и надо было брать для расчета.

Но судьи обратили внимание налоговиков на то, что кадастровую стоимость для расчета налога должны утвердить власти региона (ст. 378.2 НК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 15534/13). На 1 января 2014 года данные публичной кадастровой карты о кадастровой стоимости оспариваемого помещения не утвердили официально. Поэтому их нельзя было брать для расчета налога (постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 марта 2016 г. по делу № А40-49933/2015).

Используйте кадастровую стоимость в Перечне, установленную на 1 января

Региональные власти пересматривают результаты кадастровой оценки раз в три года. Поэтому в течение года кадастровая стоимость недвижимости или земельного участка может поменяться. Для расчета налога надо брать стоимость, установленную на 1 января текущего периода. Нельзя исчислять налог исходя из новых сумм, даже если они меньше. Используйте их лишь с начала нового года.

В 2011 году подмосковные власти переоценили земельные участки и в ноябре утвердили новую кадастровую стоимость (распоряжение Министерства экологии и природопользования Московской области от 25 ноября 2011 г. № 236-РМ). Стоимость некоторых участков заметно снизилась. Одна из областных компаний ввиду этого решила пересчитать налог на имущество за первые три квартала 2011 года. Подала уточненки к декларациям с учетом новой кадастровой стоимости. По результатам выездной проверки налоговики доначислили компании в 2014 году почти 8 млн руб. земельного налога. Штрафовать не стали, поскольку у компании на тот момент была значительная переплата.

Компания решила обжаловать действия налоговиков в суде. Но арбитры подтвердили, что для расчета налога новую кадастровую стоимость можно было использовать лишь с 1 января 2012 года, а до конца 2011 года продолжать использовать стоимость, утвержденную на 1 января 2011 года (постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 декабря 2015 г. по делу № А41-32737/15).

Пересчитайте налог с начала года, в котором обжаловали кадастровую стоимость

Если кадастровая стоимость в Перечне кажется владельцам необоснованно высокой, они вправе провести рыночную оценку и попросить суд установить кадастровую стоимость равной рыночной. Если суд согласится, налог можно пересчитать с начала налогового периода, в котором подали жалобу в Росреестр (п. 15 ст. 378.2 НК РФ).

К примеру, кадастровую стоимости утвердили на 1 января 2016 года, а в декабре судебное решение вступит в силу. Тогда вы вправе пересчитать налог за весь 2016 год по новой стоимости.

Однако инспекторы часто считают, что налог по рыночной стоимости можно рассчитывать лишь с того момента, когда решение суда вступит в силу. То есть, если брать наш пример, лишь с декабря 2016 года. В итоге они доначисляют налоги тем, кто подал уточненки и пересчитал налог с учетом новой стоимости. Такие действия можно оспорить. Судьи в этом вопросе всегда на стороне компаний (постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 ноября 2015 г. № Ф05-16553/2015 по делу № А41-2689/15).

Проверьте, чтобы во всех источниках была одна кадастровая стоимость

Данные из кадастровой справки или кадастрового паспорта, которые вы получили в Росреестре, могут оказаться недостоверными. Их лучше перепроверить на официальном сайте управления Росреестра по своему региону. В Москве это www.to77.rosreestr.ru, в области — www.to50.rosreestr.ru. Если данные разнятся, запросите в ведомстве новый кадастровый паспорт и новую справку о кадастровой стоимости недвижимости. Иначе из-за недостоверных данных налоговики могут доначислить вам налог с пенями и штрафами.

Так случилось с известным российским банком. Казалось, он перестраховался — запросил в МИФНС № 50 по г. Москве, в которой состоит на учете, подтверждение, что кадастровая стоимость из справки соответствует кадастровому номеру здания. Но в итоге налоговики из инспекции по местонахождению здания доначислили ему 3,6 млн руб. налога.

Компании крупно не повезло. Оказалось, что в кадастровых документах его здания был полный бардак:

  • в региональном Перечне, в котором поименованы объекты для расчета налога по кадастровой стоимости, здание компании указано под другим номером;
  • в кадастровой справке и кадастровом паспорте на 1 января 2014 года отражена неверная стоимость.

Письмо из инспекции банку не помогло — Арбитражный суд Московского округа встал на сторону инспекции и признал доначисления законными (постановление от 26 февраля 2016 г. № А40-72764/2015).

Росреестр предоставил налоговикам справки, в которых кадастровая стоимость здания была в два раза выше. Эта сумма была также отражена на сайте Росреестра rosreestr.ru. Поэтому судьи решили, что данные в документах, которыми пользовалась компания, недостоверные. Письмо из МИФНС № 50 судьи не стали принимать во внимание, поскольку оно не является документом, который может подтвердить кадастровую стоимость здания.

Если нет кадастровой справки, ищите стоимость в других источниках

Если Росреестр отказался выдать кадастровую справку, ищите стоимость в других источниках. Это подтверждает история с подмосковной компанией, которой доначислили почти 10 млн налога плюс штрафы в 400 000 руб. и пени в размере 328 029 руб. В 2012 году управление Росреестра отказалось выдать ей кадастровую справку. Тогда организация продолжила платить налог по известной ей стоимости — за 2011 год. Параллельно подала на чиновников в суд. Судьи обязали Росреестр выдать справку.

Но даже решение суда не заставило чиновников работать. Оспаривая доначисления, представители компании утверждали, что при всем желании не могли отразить правильную кадастровую стоимость в отчетности и заплатить налог в полном объеме. Ведь Росреестр не предоставил кадастровую справку даже по решению суда.

Однако судьи этот довод не приняли (постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 июня 2015 г. по делу № А40-39216/14). Они сообщили, что есть немало других способов узнать актуальную кадастровую стоимость и компания ими не воспользовалась. Во-первых, можно запросить в Росреестре не только справку, но также кадастровые паспорта и кадастровые выписки. Возможно, их бы чиновники предоставили. Во-вторых, надо было заглянуть в региональные нормативно-правовые акты, которыми утверждена кадастровая стоимость земли и недвижимости. В-третьих, все актуальные данные публикуются на сайте Росреестра rosreestr.ru.

Иногда сотрудники Росреестра отказываются представлять компаниям справки о кадастровой стоимости. Причин не объясняют. В этом случае ищите информацию во всех возможных источниках. Опасно продолжать использовать данные, которыми пользовались в прошлом году. Кадастровая стоимость в Перечне к началу нового года могла вырасти. И тогда компания начислит авансы и налог не полностью. Отказ чиновников для судей не оправдание.

Есть вопрос
Откуда взять кадастровую стоимость, чтобы рассчитать налог?

Загляните в нормативно-правовые акты местных властей. Запросите кадастровую справку или кадастровый паспорт в Росреестре. Посмотрите на сайте rosreestr.ru в разделе «Сервисы» «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Услуга бесплатная.

Что если кадастровая стоимость завышена?

Проведите рыночную оценку объекта недвижимости. Подайте в региональное управление Росреестра заявление с просьбой установить кадастровую стоимость равной рыночной. Московское управление находится по адресу: ул. Большая Тульская, 15. Владельцам подмосковной недвижимости надо обращаться по адресу: ул. Поклонная, 13. Если откажут, обжалуйте кадастровую стоимость в Мосгорсуде и Мособлсуде соответственно. В арбитражных судах подобные дела не рассматривают.

Что делать, если помещение по ошибке попало в Перечень недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости?

Обратитесь к местным властям с просьбой исключить здание из списка. В Москве заявления направляйте по адресу: 125032, Москва, Вознесенский пер., 21. В области их принимают по адресу: 143407, Московская область, г. Красногорск, бульвар Строителей, 1.

Выгодная подписка на журнал

На 13 месяцев — 18 744 12 999

На 6 месяцев —  10 758 7 777

Подписаться >>


На все ваши вопросы с радостью ответят по телефону (495) 785-01-13.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка