Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Сколько НДФЛ теперь удерживать с работника — новые примеры от ФНС

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Купля-продажа объектов, подлежащих госрегистрации

17 мая 2006 44 просмотра

А Томилова

Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. В статье мы рассмотрим, каким образом регистрация повлияет на бухгалтерский и налоговый учет купли-продажи объекта у продавца и покупателя, а также с какого времени продавцу прекращать, а покупателю, наоборот, начинать начислять амортизацию по объекту и платить налог на имущество.

Учет у продавца

Рассмотрим, в какой момент продавец признает доходы и расходы при переходе права собственности на недвижимость и прекращает начислять амортизацию по ней.

Момент признания доходов

Как указано в письме Минфина России от 26 октября 2005 г. № 03-03-04/1/301, одним из необходимых условий для признания выручки в бухучете является переход права собственности на товар от поставщика к покупателю. Обратите внимание: речь идет именно о переходе права собственности, а не о получении свидетельства о государственной регистрации права.

Договор купли-продажи недвижимости (кроме жилых помещений и предприятий) вступает в силу с момента его заключения. Таким образом, показать доход от реализации недвижимого имущества в бухучете следует в момент подписания договора купли-продажи и всех сопутствующих документов (передаточного акта).

В целях налогообложения прибыли (при методе начисления), согласно статье 271 Налогового кодекса РФ, датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) независимо от их оплаты. Понятие реализации определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 39 Налогового кодекса РФ: реализацией признается передача права собственности на объект от одного лица к другому на возмездной или безвозмездной основе.

В письме № 03-03-04/1/301 специалисты Минфина России придерживаются мнения, что у продавца недвижимого имущества обязанность по уплате налога на прибыль возникает с момента передачи объекта покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств вне зависимости от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Правда, еще год назад Минфин России придерживался противоположной точки зрения. Так, в письме от 26 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/85 чиновники утверждали, что налогооблагаемый доход от реализации объекта недвижимости следует отразить в момент его государственной регистрации новым собственником.

Момент признания расходов

В пункте 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» перечислены условия, при одновременном выполнении которых объект учитывается в составе основных средств. Вот эти условия:

а) объект предназначен для использования в производстве, для управленческих нужд либо для предоставления за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования свыше 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Следовательно, списать объект недвижимости надо в тот момент, когда эти условия перестают выполняться. Об этом также говорится в письме Минфина России № 03-03-01-04/1/85.

Все перечисленные условия перестают выполняться в момент, когда продавец передает покупателю основное средство по акту (форма № ОС-1а). Таким образом, дата списания объекта недвижимости не привязана к дате государственной регистрации права собственности. Кроме того, на дату подписания акта по форме № ОС-1а покупатель обязан отразить купленный объект недвижимости по счету 08 «Вложения во внеоборотные активы». А в случае если продавец оставит проданное имущество до момента государственной регистрации на счете 01 «Основные средства», возникнет ситуация, когда одно и то же имущество одновременно числится на балансе двух организаций.

В налоговом учете остаточную стоимость проданного объекта можно включить в расходы лишь в том месяце, когда будет отражен налогооблагаемый доход от его реализации (подп. 1 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ). Согласно письму Минфина России № 03-03-04/1/301, доход отражается на дату подписания акта.

Итак, реализацию и списание недвижимого имущества в бухгалтерском и налоговом учете можно отразить одновременно, в таком случае различий между бухгалтерским и налоговым учетом не возникнет.

Прекращение амортизации объекта

В бухучете амортизацию по проданному объекту прекращают начислять с 1-го числа месяца, следующего за месяцем списания основного средства (п. 22 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). Аналогичное правило установлено и для налогового учета (п. 2 ст. 259 Налогового кодекса РФ). Таким образом, и в бухгалтерском, и в налоговом учете амортизация не начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда стороны подписали акт приема-передачи основного средства.

Учет у покупателя

Теперь рассмотрим, как покупатель отразит в бухгалтерском учете купленный объект недвижимости и в какой момент начнет начислять амортизацию и платить налог на имущество.

Отражение объекта в бухучете

В бухучете купленный объект недвижимости необходимо отразить по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». Включить его в состав основных средств можно, когда документы переданы на государственную регистрацию, а объект фактически эксплуатируется. Так установлено в пункте 52 методички по основным средствам, утвержденной приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.

Начисление амортизации

В бухгалтерском учете амортизация начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию. При этом в пункте 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации (утверждено приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н) говорится, что бухгалтер не вправе учесть в составе основных средств недвижимость до тех пор, пока право собственности на нее не будет зарегистрировано.

А вот пункт 52 методички по основным средствам допускает начисление амортизации по недвижимости при условии фактической эксплуатации объекта и подачи документов на государственную регистрацию. Таким образом, возможны следующие варианты.

1. Если объект начали эксплуатировать в одном из предыдущих месяцев, то амортизацию начисляют с месяца, в котором поданы документы на его государственную регистрацию.

2. Если начало эксплуатации объекта и подача документов на госрегистрацию произошли в одном месяце, амортизация начисляется с 1-го числа следующего месяца.

3. Если документы на госрегистрацию поданы до начала эксплуатации, то амортизировать объект нужно с 1-го числа месяца, следующего за началом эксплуатации.

Для целей налогообложения амортизация, так же как и в бухгалтерском учете, начисляется с 1-го числа месяца, следующего за вводом объекта в эксплуатацию. Об этом сказано в пункте 2 статьи 259 Налогового кодекса РФ.

Правда, в соответствии с пунктом 8 статьи 258 Налогового кодекса РФ основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию. Таким образом, для целей налогообложения амортизацию начинают начислять по тем же правилам, что и в бухгалтерском учете.

Пример

ООО «Форвард» (продавец) заключило с ООО «Дебют» (покупатель) договор купли-продажи здания. Первоначальная стоимость здания по данным бухгалтерского учета ООО «Форвард» составляет 1 000 000 руб., сумма начисленной амортизации – 99 720 руб. Продажная цена составляет 1 180 000 руб. (в том числе НДС – 180 000 руб.).

Акт приема-передачи был подписан в марте 2006 года. Документы на госрегистрацию права собственности были поданы в апреле, а свидетельство получено в мае. В марте покупатель начал эксплуатацию здания. В бухгалтерском учете ООО «Форвард» реализация здания отражена в марте следующим образом:

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
– 1 180 000 руб. – отражена выручка от реализации здания;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 180 000 руб. – начислен НДС;

ДЕБЕТ 01 субсчет «Выбытие основных средств» КРЕДИТ 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации»
– 1 000 000 руб. – списана первоначальная стоимость здания;

ДЕБЕТ 02 КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– 99 720 руб. – списана начисленная амортизация;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– 900 280 руб. (1 000 000 – 99 720) – списана остаточная стоимость здания;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов» КРЕДИТ 99
– 99 720 руб. (1 180 000 – 180 000 – 900 280) – отражена прибыль от реализации здания.

В бухгалтерском учете ООО «Дебют» покупка здания будет отражена следующими проводками (предположим, что сумма ежемесячной амортизации по зданию равна 3000 руб.).

В марте:

ДЕБЕТ 08 субсчет «Приобретение объектов основных средств» КРЕДИТ 60
– 1 000 000 руб. (1 180 000 – 180 000) – получено здание по акту № ОС-1а;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– 180 000 руб. – отражен НДС;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
– 1 180 000 руб. – перечислены денежные средства продавцу.

В апреле:

ДЕБЕТ 08 субсчет «Приобретение объектов основных средств» КРЕДИТ 60
– 7500 руб. – отражены расходы, связанные с подачей документов на госрегистрацию здания;

ДЕБЕТ 25 КРЕДИТ 02
– 3000 руб. – начислена амортизация за апрель.

В мае:

ДЕБЕТ 01 КРЕДИТ 08 субсчет «Приобретение объектов основных средств»
– 1 007 500 руб. (1 000 000 + 7500) – введено здание в эксплуатацию;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19
– 180 000 руб. – зачтен НДС по зданию*;

ДЕБЕТ 25 КРЕДИТ 02
– 3000 руб. – начислена амортизация за май.

Уплата налога на имущество

Единого мнения чиновников по вопросу начисления налога на имущество по объектам недвижимости, право собственности на которые подлежит обязательной государственной регистрации, нет. Так, в письме УФНС России по г. Москве от 23 ноября 2004 г. № 23-10/1/75403 высказывается мнение, что объекты недвижимости, в том числе объекты, по которым документы не переданы на государственную регистрацию, но которые фактически эксплуатируются, следует включать в базу расчета налога на имущество.

А в письме УМНС России по г. Москве от 1 апреля 2004 г. № 26-12/22224 момент включения объекта недвижимости в облагаемую базу по налогу на имущество связан с моментом подачи документов на государственную регистрацию.

В письме Минфина России № 03-03-04/1/301 говорится, что по имуществу, учтенному на счете 08, налог на имущество не начисляется.

В любом случае велик риск того, что после подачи документов на государственную регистрацию налоговые органы вряд ли согласятся с тем, что данный объект не учитывается в целях налогообложения.

Когда договор вступает в силу

Любой договор вступает в силу с момента его заключения (п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ). Причем если договор подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ). Но обязательная регистрация договоров предусмотрена только для договоров купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса) и предприятий (п. 3 ст. 560 Гражданского кодекса РФ). Следовательно, для всех остальных объектов недвижимого имущества договор купли-продажи действителен с момента его подписания. В этом случае государственной регистрации подлежит не сам договор купли-продажи, а переход права собственности на недвижимость по данному договору.

Роль государственной регистрации заключается в том, что только после нее покупатель становится собственником имущества в отношениях с третьими лицами.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка