Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

ФНС заранее разъяснила, какие коды ставить в годовой отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Отвод земли под строительство

17 мая 2006 102 просмотра

О Юнисова

Прежде чем приступить к строительству, необходимо в законодательном порядке отвести для застройки земельный участок, например купить или арендовать. Иначе построенный объект будет признан самовольной постройкой. А она обычно, согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ, подлежит сносу*. О том, как учесть расходы на покупку или аренду земли, мы расскажем в нашей статье.

Как оформить договор

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме. При этом в нем должны содержаться все характеристики земельного участка (его адрес, расположение, площадь). Иначе договор считается незаключенным (см. постановление Президиума ВАС РФ от 27 апреля 2002 г. № 11011/01). Договор также обязательно должен предусматривать цену земельного участка.

Покупка земельного участка

В собственность земельные участки приобретают инвесторы или иные участники договора строительного подряда, которым после завершения строительства будет принадлежать законченный объект. Ни заказчик, ни подрядчики прав на эти участки не имеют. Поэтому стоимость земельных участков должна учитываться у инвестора (иного собственника). Земельные участки, если они находятся на балансе организации, не облагаются налогом на имущество (подп. 1 п. 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ).

Если же ведется долевое строительство, а заказчик и подрядчик являются дольщиками, то они могут принять к учету стоимость земельного участка в части, которая по условиям договора должна перейти в их собственность. Подобные вопросы желательно регулировать до начала строительства – на стадии заключения договора.

Операции по реализации земельных участков не облагаются НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ). Поэтому «входного» НДС у покупателя земли не возникает.

Все расходы на покупку земельного участка включаются в главу 1 сводного сметного расчета «Подготовка территории строительства» (п. 4.78 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденной постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1). Однако это не означает, что стоимость приобретенных в собственность земельных участков должна увеличивать первоначальную стоимость построенных на них объектов: такие объекты должны учитываться обособленно. Ведь они имеют разный срок полезного использования (для земли его вообще нет); законченный объект подлежит амортизации, а земля не амортизируется. Поэтому стоимость выкупленной земли отражается в бухучете на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» отдельно (субсчет «Приобретение земельных участков»).

Пример

ООО «Строитель» приобрело в собственность земельный участок. Его стоимость – 1 800 000 руб. За услуги нотариуса работником предприятия за счет денежных средств, выданных под отчет, уплачено 27 000 руб., учреждению юстиции за регистрацию права собственности – 7500 руб.

Бухгалтер организации отразит в учете данные операции следующим образом:

ДЕБЕТ 08 субсчет «Приобретение земельных участков» КРЕДИТ 60
– 1 800 000 руб. – учтены капитальные вложения в земельный участок;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
– 1 800 000 руб. – произведена плата за землю;

ДЕБЕТ 08 субсчет «Приобретение земельных участков» КРЕДИТ 71
– 27 000 руб. – отнесена на стоимость приобретенной земли плата за услуги нотариуса;

ДЕБЕТ 08 субсчет «Приобретение земельных участков» КРЕДИТ 76
– 7500 руб. – отнесены на стоимость приобретенной земли расходы по регистрации права собственности;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51
– 7500 руб. – перечислены денежные средства учреждению юстиции;

ДЕБЕТ 01 КРЕДИТ 08 субсчет «Приобретение земельных участков»
– 1 834 500 руб. (1 800 000 + 27 000 + 7500) – принят к учету земельный участок.

Что касается того, можно ли учесть стоимость выкупленной земли в целях налогообложения прибыли, нужно отметить следующее.

Минфин России однозначно заявил, что затраты, которые связаны с приобретением земельных участков в собственность, не уменьшают налоговую базу (см. письмо от 5 апреля 2005 г. № 03-03-01-04/1/158). Мнение чиновников основано на том, что для списания стоимости неамортизируемого имущества в расходы необходимо ввести его в эксплуатацию. Для земельных участков понятие «ввод в эксплуатацию» не предусмотрено ни бухгалтерским, ни налоговым учетом. Однако это мнение было опровергнуто в постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17 августа 2004 г. № А08-2355/04-21-16. Суд указал, что расходы на покупку земли можно считать материальными и учитывать в целях налогообложения прибыли по подпункту 3 пункта 1 статьи 254 Налогового кодекса РФ. Какой точки зрения придерживаться в этом вопросе, решать бухгалтеру.

В любом случае, согласно подпункту 40 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик может единовременно включить в состав прочих расходов платежи за регистрацию прав на землю, изготовление документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости.

Став владельцем земли, организации придется уплачивать земельный налог. Причем в постановлении Президиума ВАС РФ от 9 января 2002 г. № 7486/01 констатируется: «...отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты налога на землю».

Аренда земельного участка

Земля – товар довольно дорогой. И порой экономичнее отводить ее под строительство не на правах собственности, а на правах аренды.

При заключении договора аренды земельного участка у организаций нередко возникают расходы, не связанные непосредственно с арендной платой, однако обусловленные действующим законодательством о порядке заключения договоров аренды. Так, с организаций взимается плата за право заключения договора аренды, а также за оказание уполномоченными органами связанных с этим услуг.

В бухучете расходы, связанные с арендой земли под строительство объекта, включаются в главу 1 сводного сметного расчета «Подготовка территории строительства» (п. 4.78 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации). Иначе говоря, такие расходы увеличивают стоимость строящегося объекта. Аналогично эти платежи будут учитываться и в налоговом учете (п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ). В подтверждение такой точки зрения – письмо Минфина России от 29 сентября 2005 г. № 03-03-04/1/228. А вот после того, как строительство завершено, арендная плата за землю включается в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией. Об этом говорится в подпункте 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.

НЕ ЗАБУДЬТЕ ВСТАТЬ НА УЧЕТ

В соответствии с пунктом 1 статьи 83 Налогового кодекса РФ организация обязана встать на учет в качестве налогоплательщика в налоговом органе как по своему местонахождению, так и по местонахождению принадлежащего ей недвижимого имущества. А земля ведь тоже является недвижимостью.

Заявление организации о постановке на учет нужно подать в налоговый орган по местонахождению этого имущества в течение 30 дней со дня его регистрации. Правда, если организация уже стоит на учете в данной инспекции, то повторно этого делать не нужно. Такой вывод был сделан в постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30 января 2001 г. № А54-2833/00-С7.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка