Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

В чем постоянно путаются бухгалтеры, когда платят НДФЛ и взносы

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Как бухгалтеру разобраться в работе строительной фирмы

13 июля 2006 4567 просмотров

Учет в строительстве традиционно считается наиболее сложным. Тем более что вся нормативная база этой отрасли представляет собой разрозненные документы и отдельные разъяснения чиновников. «Собрать все кирпичики воедино» - такую цель поставил перед участниками семинара лектор Александр Юрьевич Дементьев. Наиболее интересные моменты семинара мы публикуем.
Лектор: Александр Юрьевич Дементьев, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт», председатель экспертного совета по методологии бухгалтерского учета организаций строительного комплекса при Институте профессиональных бухгалтеров (ИПБ) России.

РАЗДЕЛЯЕМ. Основные участники стройки

Многие строительные организации допускают ошибки уже на начальном этапе взаимоотношений друг с другом. Это происходит из-за того, что законодательством не совсем четко определены субъекты строительной деятельности и не прописаны их обязанности. На практике это приводит к путанице. Например, иногда разрешение на стройку пытается получить заказчик. Однако делать это разрешено только застройщику. Поэтому давайте для начала вспомним про главных участников стройки и поговорим подробно об их обязанностях.

Итак, принято выделять три субъекта строительной деятельности. Это застройщики, заказчики и подрядные организации. Я нарочно не указал в этой цепочке инвесторов. Потому как инвестиции - понятие экономическое. Инвестором может быть кто угодно, и не обязательно его непосредственное участие в строительной деятельности...

Итак, главный в строительном процессе - это застройщик. О том, кто он такой, сказано в Градостроительном кодексе РФ. Застройщиком может быть как организация, так и физическое лицо. Главная функция застройщика - обеспечить строительство, реконструкцию или капитальный ремонт, а также связанные с этим инженерные изыскания на участке земли, который принадлежит ему на праве собственности или аренды. То есть застройщик определяет порядок финансирования и контролирует весь процесс. Как правило, застройщик одновременно выступает инвестором или привлекает к строительству соинвесторов, инвесторов-дольщиков. Как я уже сказал выше, именно застройщик получает разрешение на строительство (пункт 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

Следующий участник строительства - заказчик. Это лицо, уполномоченное инвестором на реализацию инвестиционного проекта. Так сказано в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности». Применительно к строительству заказчик организует стройку, проводит технический контроль и надзор за его ходом. На это его уполномочивает застройщик. Заказчик, как правило, вправе принимать решения от имени застройщика по организации строительства и взаимоотношениям с его участниками.

Функции заказчика предусмотрены в постановлении Госстроя России от 8 июня 2001 г. № 58. Оно не прошло регистрацию в Минюсте России. Однако за неимением чего-то лучшего можно пользоваться им. Итак, заказчик может:

- проводить предпроектную подготовку и подготовку к строительству;

- подготавливать и использовать строительную площадку;

- контролировать весь процесс строительства и осуществлять технический надзор;

- вести учет финансовых потоков и бухгалтерский учет.

На практике очень часто встречаются случаи, когда застройщик одновременно является и заказчиком. Такой застройщик называется заказчиком-застройщиком.

Заказчиками могут быть как организации, так и физические лица. Обычно я разделяю заказчиков на полных и технических. Что это означает? Полный заказчик выполняет все функции, которые я перечислил выше. Технический заказчик - обычно это какая-либо инженерно-строительная организация - привлекается прежде всего для инженерного контроля и надзора за строительством. Все остальные функции в тандеме застройщик и технический заказчик выполняет сам застройщик.

Отношения между застройщиком и заказчиком лучше оформлять договором, который максимально приближен по сути к агентскому. В противном случае у чиновников будет возможность считать его договором возмездного оказания услуг со всеми вытекающими последствиями. К примеру, все полученные средства на строительство от застройщика заказчик должен будет признать своим доходом.

Из договора обязательно должно следовать, что заказчик выполняет определенные действия от своего имени, но за счет и в интересах застройщика. Форму вознаграждения - проценты или фиксированное - партнеры также определяют в свободном порядке.

Ну и, наконец, третья сторона - подрядчики. Как правило, это организации или физические лица, которые выполняют строительные работы по договору подряда.

Договор с подрядчиком заключает либо заказчик, либо заказчик-застройщик. В договоре подряда обязательно должны быть прописаны сроки выполнения работ - их начало и окончание. Еще одно необходимое условие - предмет договора. Стороны четко указывают, какие работы необходимо провести. Объем работ обычно подтверждается проектно-строительной документацией.

Ну и, естественно, в договоре указывается цена работ. Определяется она как сумма издержек подрядчика и его вознаграждения. Цена работ определяется двумя способами. ДОКУМЕНТЫ. «Истинное лицо» формы КС-2

Договор подряда должен содержать условия о сдаче и приемке работ. Об этом сказано в статье 753 Гражданского кодекса РФ. Причем стороны имеют возможность оговорить прием как этапов строительства, так и объекта в целом. Что касается приема объекта по завершении строительства, то тут у сторон вопросов, как правило, не возникает. А вот что касается приема этапов строительства, то здесь организации могут столкнуться с некоторыми сложностями.

Вообще, для чего подрядчику нужно передавать отдельные этапы работ? Дело в том, что до передачи объекта все возможные риски несет он (пункт 1 статьи 741 Гражданского кодекса РФ). А вот если заказчик примет отдельный этап строительных работ, то на него перейдут и все возможные риски по ним.

Многие организации считают, что для передачи этапа работ достаточно подписать форму КС-2 «Акт о приемке выполненных работ». Но они заблуждаются. Доказательство - арбитражная практика. В пункте 18 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24 января 2000 г. № 51 рассмотрена такая ситуация. Подрядчик выстроил фундамент здания, но его смыло весенним половодьем. Организация повторно отстроила его и предъявила затраты заказчику. Но заказчик отказался оплачивать эти работы в двойном размере. Тогда подрядчик обратился в суд. Арбитры поддержали заказчика. Они отметили, что в договоре подряда нет условия о поэтапном приеме работ. То, что стороны ежемесячно подписывали форму КС-2, не означает, что риски переходили к заказчику.

Таким образом, судьи фактически подтвердили, что форма КС-2 сама по себе не является актом приемки выполненных работ.

Тогда зачем сторонам ежемесячно подписывать акт по форме КС-2? А для того, чтобы определить стоимость выполненных, но не переданных заказчику работ за отчетный период, а также для определения суммы промежуточного финансирования. Поэтому рекомендую в договоре подряда определить, что формы КС-2 заполняются именно для этих целей и не свидетельствуют о переходе возможных рисков по выполненным работам.

Заполнять же каждый месяц формы КС-2 при применении сметного порядка ценообразования необходимо. Ведь система ценообразования в этом случае зависит от коэффициентов пересчета сметной стоимости, которые могут меняться ежемесячно. Без этого мы не определим стоимость объема выполненных работ в целом.

Но и организации, которые определяют цену работ фиксированным способом, тоже должны заполнять КС-2 за исключением некоторых граф. На этом настаивают служащие Росстата в своем письме от 31 мая 2005 г. № 01-02-9/381. Однако я не вижу в этом особой надобности, поскольку ежемесячное заполнение КС-2 в этом случае теряет свою экономическую необходимость.

ХОЗСПОСОБ. Проблемы строительства для собственных нужд с участием подрядчиков

Отдельно хочу разъяснить ситуацию, связанную с НДС по строительно-монтажным работам для собственного потребления с привлечением подрядчиков.

В пункте 2 статьи 159 Налогового кодекса РФ говорится, что налоговая база по строительно-монтажным работам для собственных нужд определяется из фактических расходов организации на их выполнение. Будут ли включаться туда расходы по услугам подрядчиков? До недавнего времени у организаций особых проблем с этим не возникало. Имелось письмо налоговиков (письмо МНС России от 24 марта 2004 г. №03-1-08/819/16 «О порядке определения налоговой базы по НДС»), в котором говорилось, что затраты на подрядчиков при СМР собственными силами не входят в налоговую базу.

Однако совсем недавно ситуация кардинальным образом изменилась. У чиновников Минфина России появилось свое мнение на этот счет. Его можно отыскать в письме от 16 января 2006 г. № 03-04-15/01. В нем финансисты пришли к совершенно противоположному мнению: стоимость подрядных работ в этом случае включается в налоговую базу по НДС.

С таким утверждением я не могу согласиться. Хотя бы даже потому, что пункт 2 статьи 159 Налогового кодекса остался неизменным. И не понятно, почему чиновники изменили свою позицию.

Следовать или нет новым разъяснениям чиновников, каждая организация должна определить самостоятельно. С одной стороны, сумму НДС по СМР для собственных нужд после возмещения в бюджет можно будет принять к вычету. Но с другой стороны, при этом из оборота организации на время выбывают большие средства (см. комментарий редакции).

Комментарий редакциию Спорим с чиновниками Минфина с помощью... налоговиков
Мы согласимся с лектором. У чиновников нет веских оснований менять свое мнение. А причины появления «радикального» письма Минфина России очень просты. Дело в том, что с нынешнего года утратил силу порядок заполнения форм статистического наблюдения, утвержденный постановлением Госкомстата России от 1 декабря 2003 г. № 105. В пункте 35 этого документа говорилось, что при заполнении строки 27 формы № 1 - Предприятие затраты на подрядчиков в стоимости работ, выполненных хозяйственным способом, учитывать не нужно. Теперь документ отменен, и чиновники изменили свою позицию. Но поспорить с ними можно. Во-первых, в Налоговом кодексе РФ не сказано, что в стоимость СМР для собственных нужд следует включать затраты на подрядчиков. Во-вторых, по этой проблеме имеются абсолютно противоположные разъяснения налоговиков (письмо МНС России от 24 марта 2004 г. № 03-1-08/819/16). На момент их принятия инспекторы были официальными толкователями налогового законодательства. Воспользовавшись такими разъяснениями, можно избежать штрафа (подп. 3 п. 1 ст. 111 Налогового кодекса РФ).

ЗАКОН № 214-ФЗ. Как классифицировать долевое строительство

Еще один вопрос, который требует более детального рассмотрения, касается привлечения к строительству средств дольщиков. Этот процесс регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Действие закона распространяется на строительство многоквартирных домов, гаражей, объектов здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и других объектов, за исключением объектов производственного назначения (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Вот здесь, на мой взгляд, есть некое противоречие. Получается, что строить «долевкой» объекты предпринимательской деятельности можно, а объекты производственного назначения нельзя. Но как можно представить себе объект производственного назначения без предпринимательской деятельности? Согласитесь, сделать это довольно-таки трудно.

Но закон есть закон. Поэтому сегодня при долевом строительстве зданий, предназначенных для предпринимательской деятельности, организации могут оказаться в очень неприятной ситуации.

Есть еще одна проблема, связанная с новым понятием, которое ввел закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Речь идет о договоре участия в долевом строительстве, без которого сегодня невозможно привлекать средства дольщиков. Дело в том, что в Гражданском кодексе РФ договора с таким названием нет. Поэтому не ясно, как его вообще можно классифицировать для целей ведения бухгалтерского учета и налогообложения.

Как ни странно, первыми по этой проблеме высказались чиновники из Роспотребнадзора. В своем письме от 1 августа 2005 г. № 0100/5932-03-32 они указали, что договоры, которые дольщики заключают со строительными организациями, считаются договорами подряда. С одной стороны, рвение специалистов Роспотребнадзора понятно. Они защищают права потребителей, то есть граждан-дольщиков. Но, с другой стороны, они вмешиваются в дела строительных организаций, принуждая их учитывать долевые средства так, как если бы они были получены по договору подряда.

Вместе с тем в некоторых ситуациях заключенный договор участия в долевом строительстве ну никак не может считаться договором подряда. К примеру, если застройщик строит здание через заказчика, который в свою очередь пользуется услугами генподрядчика.

С мнением чиновников можно согласиться лишь в том случае, если застройщик ведет строительство собственными силами и привлекает для этого средства дольщиков. Тогда заключенный между ними договор хоть как-то можно будет отнести к договору подряда. Косвенно такое мнение подтверждается в письме Минфина России от 12 июля 2005 г. № 03-04-01/82. В нем чиновники сказали, что если застройщик сам выполняет строительно-монтажные работы, то средства дольщиков нужно включить в налоговую базу по НДС как авансы полученные.

Поэтому если застройщик выполняет хоть часть строительно-монтажных работ собственными силами, то средства дольщиков ему придется учитывать как полученные по договору подряда. Обратное скорее всего придется доказывать в суде. (Вопросы после лекции - на следующей странице.)

O СЕМИНАРЕ
Место проведения: г. Москва
Тема: «Бухгалтерский учет, налогообложение и отчетность в строительных организациях»
Длительность: 8 часов
Количество участников: 31 человек
Стоимость: 4200 рублей
Компания-организатор: Центр образования «ЭЛКОД», тел. (495) 601-19-61, 150-89-00.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка