Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Долевое строительство: практические рекомендации

15 августа 2006 1165 просмотров

С Чемерис

Прошло больше года, как вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». Он жестко ограничил права инвесторов на привлечение средств дольщиков. Теперь такими правами наделены только застройщики. Однако с появлением таких прав у застройщиков возникло и много проблем, которые связаны с тем, что многие положения Закона № 214-ФЗ заложены в него в довольно «сыром» виде. О том, как на практике реализовывать требования этого Закона, мы поговорим в нашей статье.

Ответственность застройщика по договору

Пункт 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ указывает на то, что ответственность перед участниками долевого строительства за качество построенного объекта несет застройщик. Однако договор участия в долевом строительстве не является договором строительного подряда, не содержит его существенных условий и тем самым не возлагает на застройщика ту ответственность, которую, согласно статье 754 Гражданского кодекса РФ, несет строительный подрядчик.

Мало того, законодательство не предусматривает лицензирования деятельности застройщика. Получается, что застройщик не обязан иметь в штате квалифицированных сотрудников, осуществляющих технический контроль за строительством. Эти функции выполняет заказчик, а не застройщик. Таким образом, по Закону № 214-ФЗ застройщик несет ответственность за деятельность, которой не осуществляет, что прямо противоречит Гражданскому кодексу РФ и здравому смыслу.

Регистрация договора

Приказом Минюста России от 9 июня 2005 г. № 82 утверждена Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве...* Однако вопросов по государственной регистрации таких договоров осталось очень много.

Например, статья 24 Закона № 214-ФЗ требует, чтобы на государственную регистрацию первого договора застройщик представил план создаваемого объекта недвижимого имущества (здания). В нем обязательно нужно указать местоположение объекта, а также количество жилых и нежилых помещений (их планируемую площадь), находящихся в составе этого объекта недвижимости.

На самом деле план с таким наименованием не входит в состав проектной документации на объект. Видимо, застройщику придется предоставлять всю проектную документацию на объект, согласованную соответствующими органами. Хотя Закон № 214-ФЗ не требует, чтобы была представлена вся проектная документация, а значит, регистрирующие органы не могут ее потребовать.

Использование денежных средств дольщиков

Серьезные затруднения у застройщика вызывает статья 18 Закона № 214-ФЗ, согласно которой он может использовать денежные средства дольщиков исключительно для строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.

Однако застройщик является самостоятельной организацией, которой необходимы средства на свое содержание. Ей приходится оплачивать:
– аренду офиса;
– коммунальные и рекламные расходы;
– выплачивать зарплату своим сотрудникам;
– платить налоги;
– государственную пошлину за регистрацию договоров участия в долевом строительстве и т. д.

Очевидно, что эти расходы застройщика должны компенсироваться участниками долевого строительства, но Закон № 214-ФЗ это запрещает.

Единственное, что можно посоветовать в этом случае застройщику, это включать расходы на свое содержание в проектно-сметную документацию либо возложить на себя функции заказчика с получением соответствующей лицензии. Положение о лицензировании строительной деятельности утверждено постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. № 174.

Надо сказать, что на сегодняшний день в проектно-сметную документацию включаются расходы на содержание службы заказчика строительства.

Но застройщик по Закону № 214-ФЗ вовсе не является заказчиком в смысле старого Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон об инвестиционной деятельности).

Напомню, что по Закону об инвестиционной деятельности заказчики – это уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. А по Закону № 214-ФЗ застройщик – это организация или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства дольщиков для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Очевидно, с 1 апреля 2005 года застройщик и заказчик – различные субъекты инвестиционной деятельности. Хотя они и могут соединяться в одном лице.

Для этого застройщику необходимо получить лицензию на выполнение функций заказчика.

Строительство по Закону об инвестиционной деятельности

До сих пор еще действует старый механизм инвестирования строительства многоквартирных домов и иных объектов долевого строительства, основанный на Законе об инвестиционной деятельности.

По-прежнему строительство многоквартирных домов ведется по инвестиционным контрактам, сторонами которых выступают инвесторы, заказчики и представители органов исполнительной власти субъекта РФ (в Москве и Санкт-Петербурге) либо муниципальной власти. Их права и обязанности Законом № 214-ФЗ никак не освещены. По сути, новый Закон оставил их вне правового поля.

Инвестиционный контракт «выключен» из документооборота по строительству жилых домов, являясь самой существенной его частью.

Только в этом контракте можно предусмотреть условия расселения домов в существующей застройке земельного участка, развитие необходимой инфраструктуры и многие другие важные для строительства вопросы.

В соответствии со статьей 8 Закона об инвестиционной деятельности условия договоров или государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Согласно статье 27 Закона № 214-ФЗ, его действие распространяется на отношения, возникшие с 1 апреля 2005 года. При этом в Законе № 214-ФЗ нет никаких указаний на то, что должны быть прекращены или приведены в соответствие с новым законодательством инвестиционные договоры, заключенные до 1 апреля 2005 года, по которым разрешения на строительство получены после указанной даты.

Также в новом Законе отсутствует положение о том, что он распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В связи с этим, на мой взгляд, привлечение денежных средств организаций и граждан по инвестиционным договорам, заключенным до 1 апреля 2005 года, не противоречит Закону № 214-ФЗ. Хотя существует риск того, что по данному вопросу судебная практика сложится не в пользу участников инвестиционной деятельности.

Договор долевого строительства – посреднический

По своей правовой сути договор участия в долевом строительстве является посредническим договором, поскольку имущественные права на объект возникают у дольщиков, а договор строительного подряда в интересах дольщиков от своего имени заключает застройщик. Однако пункт 5 статьи 13 Закона № 214-ФЗ обязывает застройщика зарегистрировать право собственности на объект на свое имя, если на него (на объект) будет обращено взыскание. Это положение Закона не поддается какой-либо правовой логике. Ведь в объект уже вложены средства дольщиков.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка