Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Как оформить договор долевого строительства?

15 августа 2006 13 просмотров

С Булгакова

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» (далее – Закон «Об участии в долевом строительстве») установил новую форму договора – договор участия в долевом строительстве. В нашей статье мы рассмотрим, как должен быть оформлен такой документ.

Стороны договора

Сторонами договора участия в долевом строительстве могут быть только застройщик и физическое или юридическое лицо, которое хочет финансировать строительство объекта (кроме объекта производственного назначения) в любых целях – как для личного потребления, так и для предпринимательства.

Требования, предъявляемые к застройщику, перечислены в статье 2 Закона «Об участии в долевом строительстве». Так, по Закону застройщиками могут быть организация или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства дольщиков для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

А специальных требований к участнику долевого строительства Законом не установлено.

Условия договора

Обязательные условия договора перечислены в пункте 4 статьи 4 Закона «Об участии в долевом строительстве». Приведем их.

1. Определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего передаче застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

К сожалению, ни Закон «Об участии в долевом строительстве», ни изданная в соответствии с ним Инструкция «Об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве...» не уточняют, как описать в договоре передаваемый дольщику объект и как должны выглядеть документы с описанием этого объекта. По мнению автора, для многоквартирных домов в договоре достаточно указать строительный адрес объекта, серию дома (при типовом строительстве), количество этажей и секций, номер секции и этажа, на котором находится квартира, строительный номер квартиры и ее площадь. К договору необходимо приложить подписанные обеими сторонами копии поэтажных планов помещений, указав на них местоположения передаваемых помещений (обводкой или штриховкой).

2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Этот срок должен быть единым для всех участников долевого строительства. При этом он может отличаться от срока ввода объекта в эксплуатацию, но не более чем на два месяца в сторону его увеличения (п. 3 ст. 8 Закона «Об участии в долевом строительстве»).

В договоре целесообразно добавить к ориентировочному сроку ввода объекта в эксплуатацию некоторое время, необходимое для подготовки передаточных актов и уведомления участника долевого строительства о готовности объекта к передаче. Причем если срок ввода объекта в эксплуатацию изменился, с участниками долевого строительства нужно подписать соответствующее дополнительное соглашение. Предложение о заключении такого соглашения должно быть направлено участнику не позднее чем за два месяца до истечения срока передачи объекта, указанного в договоре.

Если застройщик нарушит срок передачи объекта участнику долевого строительства, указанный в договоре, то ему придется уплатить неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (п. 2 ст. 6 Закона «Об участии в долевом строительстве»). С 26 июня 2006 годы ставка рефинансирования – 11,5 процента годовых.

Обратите внимание: в соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса РФ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику должен определяться конкретной календарной датой. Указание срока в виде «III квартал 2006 года» недопустимо; нужно указывать точную дату, к примеру, 30 сентября 2006 года.

3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Цена договора может указываться в рублях, но возможно привести в договоре порядок расчета этой цены. Однако он должен позволять однозначно определить цену договора. Иначе условие о цене будет считаться несогласованным, а договор незаключенным*.

Так, цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Если оплата услуг застройщика не будет выделена в договоре отдельно и если одновременно в проектно-сметной документации затраты застройщика также не будут выделены отдельной строкой, то застройщик не сможет возместить затраты на свое содержание в силу статьи 18 Закона «Об участии в долевом строительстве».

Если дольщик должен уплатить цену договора единовременно, то просрочка оплаты более трех месяцев является основанием для того, чтобы застройщик предъявил требования о расторжении договора в судебном порядке. Это установлено пунктом 4 статьи 5 Закона «Об участии в долевом строительстве».

Если же дольщик вносит платежи в предусмотренный договором период, нарушение этих сроков более чем в три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа более трех месяцев также является основанием для расторжения договора в судебном порядке. Это записано в пункте 5 статьи 5 Закона «Об участии в долевом строительстве».

При этом дольщик уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 6 ст. 5 Закона «Об участии в долевом строительстве»).

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства.

Гарантийный срок не может составлять менее пяти лет. При этом он исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Государственная регистрация договора

Договор требует государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве»). Однако Закон «Об участии в долевом строительстве» не запрещает, чтобы застройщик получал денежные средства от дольщика до того, как договор пройдет государственную регистрацию. Это важно, поскольку государственная регистрация договора может затянуться.

По мнению автора, в соответствии со статьями 3 и 5 Закона «Об участии в долевом строительстве» денежные средства по договору можно принимать сразу после подачи документов на его государственную регистрацию*. Ведь любой договор купли-продажи недвижимости считается заключенным только с момента его государственной регистрации, но, согласно сложившейся судебной практике и практике регистрирующих органов, оплата может быть произведена до государственной регистрации такого договора.

Расторжение договора

Закон «Об участии в долевом строительстве» ставит в неравное положение стороны договора по вопросу его расторжения и отказе от исполнения.

Дольщик может расторгнуть договор и в иных случаях (кроме установленных статьей 9 Закона «Об участии в долевом строительстве»), предусмотренных договором. При этом застройщик обязан вернуть ему денежные средства, уплаченные в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день возврата денежных средств. Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств до дня их возврата ему.

Застройщик в отличие от участника долевого строительства вправе расторгнуть договор только через суд.

Когда можно не исполнять договор

Согласно статье 9 Закона, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, если:
– застройщик не исполнил обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
– прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
– существенно изменена проектная документация многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенно изменен размер объекта долевого строительства;
– изменено назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
– объект построен с отступлением от условий договора, приводящим к ухудшению его качества;
– существенно нарушены требования к качеству объекта долевого строительства.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка