Журнал, справочная система и сервисы
№4
Февраль

В свежем «Главбухе»

Какие коды ставить в 2‑НДФЛ за 2016 год — старые или новые

Подписка
Сегодня «Главбух» за 9682 рубля!
№4

Изменения в законе о «долевке»: новое для бухгалтера

11 октября 2006 1257 просмотров

Лектор: Соколов Сергей Павлович, эксперт, ведущий аудитор консалтинговой компании «Косов и партнеры».

На одном из семинаров, которые мы посетили в начале лета, лектор в числе прочего поднял злободневный для строительных организаций вопрос: как применять нормы Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...». На тот момент этот закон содержал много неточностей и противоречий (см. «Семинар для бухгалтера» № 1, 2006, стр. 66). Теперь законодатели приняли поправки в закон. Поэтому мы опять поспешили на семинар по строительству, чтобы поделиться с вами последними изменениями, о которых там было рассказано подробно.

Что изменилось?
Сфера действия закона и ответственность застройщика

Что ж, депутаты постарались на славу, подготовив и утвердив поправки в закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «О долевом строительстве многоквартирных домов... - начал семинар лектор Сергей Павлович Соколов. - Поправки устраняют множество проблем, которые существовали прежде. Перечислены изменения в законе от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ. Обрели же они силу спустя два дня - 20 июля 2006 года. Предлагаю разобрать наиболее значимые из них.

Итак, какие поправки я считаю наиболее важными? Одна из них уточнила сферу действия закона. Теперь он распространяется исключительно на инвестиционную деятельность, основанную на договорах участия в долевом строительстве. То есть сейчас в законе четко прописано, что он не имеет никакого отношения к инвестиционной деятельности, которая регулируется Гражданским кодексом РФ. Также к нему не применимы нормы закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ...».

Это изменение снимает одну очень важную для бухгалтеров строительных организаций проблему. Напомню ее суть. Дело в том, что до появления поправок было не понятно, что, собственно, представляет собой договор о «долевке». Чиновники некоторых ведомств настаивали на том, что договоры, которые строители заключают с дольщиками - это не что иное, как разновидность договора подряда*. Ведь договор о долевом строительстве в Гражданском кодексе РФ отсутствует.

Но в этом случае организации должны были бы учитывать долевые средства, как если бы они были получены по договору подряда со всеми вытекающими налоговыми последствиями. Теперь же договор долевого строительства вряд ли можно будет классифицировать как вид гражданского договора.

Идем дальше. Поправки уточнили, что может являться объектом долевого строительства. Раньше помимо многоквартирных домов и прочих объектов организация могла строить и объекты предпринимательской деятельности, кроме зданий производственного назначения. Как здесь провести грань? Что тогда является объектом предпринимательства, если не производственное здание? Подобную несуразицу в новой редакции закона мы не встретим. Теперь там четко сказано, что привлекать средства дольщиков можно для строительства многоквартирных домов, а также иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. То есть объекты для предпринимательства строить нельзя. Тем самым законодатель ограничил сферу применения договора о долевом строительстве.

Также теперь в соответствии с новыми поправками в качестве застройщика при долевом строительстве могут выступать только юридические лица. Раньше это могли быть и индивидуальные предприниматели.

Напомню, что после того, как закон № 214-ФЗ только появился, многие застройщики опасались злоупотреблений со стороны дольщиков по поводу качества построенного объекта. Теперь же они отчасти будут от этого избавлены. В законе четко прописано, что застройщик не несет ответственность за дефекты объекта «долевки», обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что эти дефекты произошли по объективным причинам. Например, из-за естественного износа здания, нарушения требований технических, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации здания. Также застройщик освобождается от ответственности, если ненадлежащий ремонт объекта провел сам дольщик или привлек для этого третьих лиц.

Изменились и сроки, в которые нужно зарегистрировать сам договор долевого строительства. Теперь делать это надо в течение десяти дней после его заключения. Раньше на это отводился месяц.

Возможности и ограничения
Жилищные сертификаты и лимит на привлечение долевых средств

Новая редакция закона дополнилась новыми нормами. Назову самые важные из них.

Теперь оплачивать долю в многоквартирном доме можно не только деньгами, но и жилищными сертификатами. Причем эмитентом таких ценных бумаг является застройщик. Выпуск и обращение жилищных сертификатов утверждены Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182. А стандарты эмиссии - приказом ФСФР России от 16 марта 2005 г. № 05-4/пз-н. При этом в законе осталось право привлекать денежные средства жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами.

Радикальным можно назвать решение законодателей запретить одну из распространенных ныне в долевом строительстве схем. Суть ее заключалась в следующем. Организации или индивидуальные предприниматели заключали договор долевого строительства, а в дальнейшем переуступали права по данному договору физическому лицу. Теперь в пункте 3 статьи 1 закона содержится четкий запрет на это. Таким образом, юридические лица или индивидуальные предприниматели, которые участвуют в «долевке», не могут уступать требования жилых помещений гражданам. Уступка прав требования по нежилым помещениям, а также уступка юридическим лицам жилых и нежилых помещений допускается.

К еще одним новшествам закона можно отнести и то, что общий размер привлеченных к строительству средств - долевых и кредитных - не должен превышать стоимость объекта по проектной декларации. Такое ограничение ввели потому, что раньше застройщики могли привлекать кредитные средства, значительно превышающие стоимость объекта. Это в свою очередь приводило к удорожанию недвижимости за счет выплаты процентов по кредитам.

Что касается самой проектной декларации, то ее застройщик может и не публиковать в СМИ или интернете. В этом случае он должен будет ее выдавать любому заинтересованному лицу для ознакомления. Но при желании застройщик может все-таки опубликовать проектную декларацию. Только тогда он должен это сделать не позднее 14 дней с момента заключения первого договора с дольщиком.

Следить за участниками долевого строительства теперь будут регулирующие и контролирующие органы. К первым относятся федеральные органы власти.

Контролировать же застройщиков, участвующих в долевом строительстве, должны органы исполнительной власти субъектов РФ, на территории которых ведется стройка. Им переданы достаточно обширные полномочия. Контролеры, к примеру, могут требовать приостановления деятельности застройщика по привлечению денежных средств дольщиков, обращаться в суд с заявлением о его ликвидации.

НДС
Переуступка прав участия в долевом строительстве

Переуступить свои права на участие в «долевке» организация может после выполнения двух условий - полной оплаты по договору и государственной регистрации самого договора. При этом стороны должны подписать передаточный акт.

До 1 января 2006 года вопрос о том, облагается ли передача прав на участие в долевом строительстве НДС, был предметом многочисленных споров. Ведь не был определен порядок налоговой базы при первичной уступке права требования. Поэтому одни организации уплачивали налог в виде разницы при переуступке по расчетной ставке, другие вообще этого не делали. Единой арбитражной практики на этот счет не существовало. Но сейчас таких разногласий уже не возникает. Обязаны мы этим закону от 22 июля 2005 г. № 119-ФЗ «О внесении изменений в главу 21 части второй Налогового кодекса РФ...».

Итак, благодаря этому документу, теперь в пункте 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ четко говорится, что переуступка права долевого участия в строительстве облагается НДС. Налоговая база при этом определяется как разница между суммой дохода при переуступке и суммой расходов на приобретение права требования. Сумма налога определяется по расчетной ставке 18/118 в соответствии с пунктом 4 статьи 164 Налогового кодекса РФ. Моментом определения налоговой базы считается день уступки требования или день прекращения обязательства должником. Сослаться здесь можно на пункт 8 статьи 167 Налогового кодекса РФ.

Что касается проблемы с вычетами НДС по уступке прав на «долевку», то в целом она тоже решена. Напомню: раньше организациям, совершающим операции по покупке имущественных прав, было практически невозможно получить вычет по НДС. Ведь статьи 171 и 172 Налогового кодекса РФ устанавливали лишь право на вычет налога, уплаченного при приобретении товаров, работ и услуг. При этом в них ничего не говорилось о НДС, уплаченном при приобретении имущественных прав. И в такой ситуации налогоплательщику оставалось либо отказываться от вычета налога, либо отстаивать свое право на вычет в суде.

Но закон № 119-ФЗ внес изменения и в статьи 171 и 172 Налогового кодекса РФ. Теперь инвесторы получили право на вычет НДС по приобретенным имущественным правам на недвижимость.

Комментарий редакции

Переуступка нежилых помещений НДС не облагается

О том, что с 1 января 2006 года передача прав на жилые помещения, гаражи и парковки облагается НДС, в кодексе сказано четко. Этому, в частности, посвящен пункт 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ. Однако законодатели обошли вниманием передачу имущественных прав на нежилые помещения. О них в кодексе не сказано ни слова. Соответственно, при подобных операциях вы можете на совершенно законных основаниях не начислять налог.

O семинаре

Место проведения: г. Москва
Тема: «Строительство: изменения в правовом и налоговом регулировании»
Длительность: 5 часов
Количество участников:

18 человек
Стоимость: 3000 рублей
Компания-организатор: консалтинговая компания «Косов и партнеры», тел. (495) 737-89-59, www.kosov.ru

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Вы уже перешли на онлайн-кассы?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Вас заинтересует

УНП 17 февраля 2017 18:00 Отчетность по УСН в 2017 году
Зарплата 17 февраля 2017 17:00 Форма СЗВ-М за февраль 2017 года

Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка